购房能力承压，第二季度房地产业者看跌郊区住宅市场

【新加坡】由于担忧购房能力，房地产业者对大众市场领域的郊区住宅市场情绪日益悲观，并已转为负面。

根据新加坡国立大学（国大）房地产与城市研究院（Ireus）于周四（9月24日）发布的季度调查，行业对郊区住宅市场的情绪在第二季度急剧逆转，其当前净差额从之前的15%大幅降至负14%。

该研究院院长 Qian Wenlan 指出，这是一年多来该指数首次录得负值。未来净差额则为负5%。

相比之下，高端住宅领域则更为乐观，其当前净差额微升至9%，不过未来净差额为负14%。净差额代表持积极情绪和消极情绪的受访者比例之差。

Qian 教授表示，高端和郊区住宅市场之间的分化，反映了“需求阻力、供应压力和政策动态”的综合影响。

她指出，大众市场的郊区住宅主要由本地自住业主和建屋发展局（HDB）组屋提升者驱动。但在供应紧张、新盘价格创下新高的情况下，购房能力已成为一个“更严峻的制约因素”。

Qian 教授补充说，预购组屋和执行共管公寓月收入顶限的提高，也扩大了政府补贴住房的选择范围，这可能会减缓郊区私人市场的“紧迫性”。

此外，她认为政府取消私宅业主购买组屋转售单位的15个月等待期，可能导致私人转售房源激增。这将增加郊区住宅的供应，因为“业主们会赶在六个月的强制脱售期限内卖房”。

Qian 教授解释说：“相比之下，高端住宅市场在独特的买家群体和明显的避险需求支撑下保持坚挺。”“当大众市场在应对购房能力上限问题时，高端和豪华住宅的销售则由资金雄厚的买家支撑，他们寻求的是优质的投资资产类别和可靠的财富储存方式。”

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尽管郊区住宅市场表现疲软，但新加坡房地产高管的整体情绪在第二季度有所好转。

Qian 教授将此改善归因于今年上半年“好于预期的表现”所支撑的更为乐观的经济前景。

经济同比增长了6.1%。仅在第二季度，国内生产总值（GDP）就增长了5.9%，略低于第一季度6.3%的增幅。在人工智能投资驱动的全球热潮中，政府还在8月份将其2026年的经济增长预测从之前的2%至4%上调至4.5%至5.5%的范围。

这种“强劲的经济表现”将衡量总体市场情绪的综合情绪指数（Composite Sentiment Index）从上一季度的4.9推高至第二季度的5.6。

追踪过去六个月情绪变化的当前情绪指数（Current Sentiment Index）从上一季度的4.9升至5.6。追踪未来六个月情绪变化的未来情绪指数（Future Sentiment Index）同样在第二季度攀升至5.5，高于第一季度的中性水平5.0。

此前，由于中东冲突导致地缘政治紧张局势加剧，市场情绪曾在第一季度小幅下滑。Qian 教授当时表示，新加坡先前的大部分乐观情绪已被“对严峻外部风险的预期”所取代。

商业领域

商业房地产引领了市场的广泛复苏。其中，办公楼领域的当前净差额跃升至36%，为数年来的最高水平；其未来净差额也达到27%。

一位受访者提到了市场有限的未来供应量和更强劲的经济前景。

其他表现良好的商业领域包括商业园和高科技空间、酒店和服务式公寓，以及工业和物流地产。

尽管前景普遍看好，但81.8%的受访者仍将全球经济放缓列为未来六个月市场面临的首要风险之一。这一比例高于上一季度的75%。

不断加剧的通胀压力和借贷成本也是各方最关心的问题，81.8%的受访者在第二季度将其列为担忧事项，高于第一季度的80%。

其他风险包括：59.1%的受访者认为是失业问题；22.7%认为是新开发用地供应增加；18.2%则指出新房地产项目供应过剩。