住房债务攀升，房地产从业者为市场降温措施做准备：国大调查

【新加坡】根据新加坡国立大学（NUS）的一项调查，随着家庭在利率下降的背景下继续承担更多住房债务，房地产从业者对市场降温措施的预期正在升温。

新加坡国立大学房地产与城市研究院（Ireus）院长Qian Wenlan教授表示：“我们观察到，自2024年第三季度以来，家庭一直在为其住房承担更多债务，这与美国联邦储备局开始降息的时间相吻合。”

美联储在2025年下半年两次降息——分别在九月和十月下旬各降息25个基点——使当前利率区间降至3.75%至4%之间。

在此背景下，三个月复合新加坡隔夜利率平均值（Sora）从10月1日估计的1.45%下降至11月11日的约1.26%。

Qian教授表示，抵押贷款利率可能会随着Sora的走势而放宽。这项于十月份进行的调查显示，85%的受访者预计将有更多购房者向银行和金融机构申请住房贷款。

根据新加坡统计局的《家庭部门资产负债表》报告，2025年第二季度家庭抵押贷款同比增长5.2%，是连续六个季度以来的最高增幅。

Qian教授说：“如果这一上升趋势持续，并且超过了就业率和工资增长等经济基本面，那么政府可能会推出新一轮的房地产限制措施。”

她指出，私人住宅价格的上涨速度持续快于收入增长，2024年的房价收入比达到年收入的14.6倍，高于13.4倍的长期平均水平。

与此同时，在2023年至2024年间，家庭成员实际收入中位数仅增长了0.8%。

调查中约60%的受访者指出，政府可能会出台新的房地产降温措施或收紧现有措施。

大多数受访者（63%）预计贷款与价值比率（LTV）将进一步收紧，其次有47%的受访者预计抵押贷款偿还比率（MSR）的限制将更严格，还有42%的受访者预测总偿债率（TDSR）的限制会收紧。

相比之下，只有26%的受访者预计额外买方印花税（ABSD）的税率将会提高。

Qian教授说：“这一反馈表明，与那些仅在购房者承担抵押贷款后才适用的税收措施相比，宏观审慎工具在遏制过度负债方面可能被认为更有效。”

目前，新加坡公民购买第二套住房需支付20%的额外买方印花税（ABSD），购买第三套及以上住房需支付30%。永久居民（PR）购买第二套住房需支付30%的ABSD，购买第三套及以上住房需支付35%。外国人购买任何住宅物业均需支付60%的ABSD。

总偿债率（TDSR）上限设定为55%，即借款人的每月总债务偿还额不得超过其月收入的55%。抵押贷款偿还比率（MSR）上限设定为30%，适用于金融机构为购买组屋以及直接从房地产开发商处购买的执行共管公寓所发放的住房贷款。

2024年，建屋发展局（HDB）贷款的贷款与价值比率（LTV）从80%下调至75%，与金融机构发放的贷款看齐。

近期，卖方印花税（SSD）进行了修订。私人住宅物业的持有期从三年延长至四年。目前卖方印花税的税率从第一年的16%到第四年的4%不等，持有期满后则无需支付。