报告：第四季度公寓转售亏损交易占比微升

【新加坡】2025年第四季度，亏损转售的私人住宅房产占比连续第三个季度小幅上升。

根据房地产咨询公司Cushman & Wakefield为《商业时报》整理的数据，2025年第四季度所有转售交易中有3.9%为亏损交易，高于第三季度的3.8%。

此前的第二季度和第一季度，该比例分别为3.2%和2.7%。

3.9%的亏损交易比例是自2023年第二季度以来的最高水平，当时有4.1%的交易为亏损出售。

Cushman & Wakefield研究部主管Wong Xian Yang指出，从绝对数量上看，第四季度的亏损交易数量略有下降，为107宗，而第三季度为108宗。这主要是由于该季度的交易总量减少，第四季度录得3955宗交易，而第三季度为4250宗。

数据还显示，第四季度的亏损交易数量不到2020年第二季度峰值水平的五分之一，当时有21.8%的转售交易出现亏损。那一时期正值冠病大流行的初期，政府实施了封锁措施，市场不确定性达到顶峰。

此后，交易量和市场情绪均已恢复。

过去三年，亏损交易的占比在2.6%至4.5%之间波动。平均而言，每个季度约有3.5%的转售交易出现亏损。

不计印花税等成本，盈利交易的平均收益也从2024年的46万5000新元增至2025年的52万4000新元。另一方面，亏损交易的平均亏损额则从2024年的18万2000新元增至2025年的27万5000新元。

公平地说，Wong指出，虽然房价上涨可能推高了利润，但亏损额的增加部分原因可能在于分析中包含了2025年的交易，因为分析期固定为从2012年开始，而不是基于一个滚动的10年窗口期。

Wong认为，鉴于房价不断上涨，来年亏损交易的总体水平将保持在低位。

Wong表示，在低借贷成本、土地价格上涨、买家信心坚挺以及失业率仍处低位的支撑下，预计2026年私人住宅价格将上涨2%至4%。

他补充说，即使势头放缓，公共住房提升者的需求可能仍会持续。2025年，转售组屋价格上涨2.9%，是自2019年以来最慢的年度增幅。

Wong指出：“随着私宅价格持续攀升，负担能力方面的担忧可能会在提升住房决策中扮演更重要的角色。”因此，买家在2026年可能会变得更加挑剔，倾向于选择更“物有所值”的细分市场或项目。

最大亏损交易

Cushman & Wakefield汇编的数据显示，第四季度，新加坡黄金地段的核心中区 (CCR) 和少数位于市中心边缘，即其余的中区 (RCR) 的房产，在绝对亏损额方面最大，亏损范围从40万7531新元到220万新元不等。

第9区永久地契项目Helios Residences一个2002平方英尺（sq ft）单位的卖家在第四季度蒙受了最大亏损。该单位于11月中旬以520万新元（即每平方英尺2572新元）的价格售出，与其2013年1月730万新元（即每平方英尺3655新元）的原始购买价相比，亏损了220万新元。

根据近13年的持有期计算，卖家的年化亏损率为2.7%。

按百分比计算，亏损最大的交易是第9区拥有103年租赁地契的The Scotts Tower项目中的一个657平方英尺单位。该单位于10月初以120万新元（即每平方英尺1828新元）的价格转手，几乎是其2012年9月250万新元（即每平方英尺3833新元）原始购买价的一半。根据超过13年的持有期计算，这相当于年化亏损率为5.5%。

有地和非有地私宅的中止转让的申请数据显示，大部分亏损交易（66%）来自黄金地段的核心中区（CCR）房产。其余的中区（RCR）占此类交易的20%，而中央区以外（OCR）占14%。

第四季度利润最丰厚的转售交易是第10区豪华公寓Ardmore Park的一个2885平方英尺单位。该单位于10月底以1250万新元（即每平方英尺4333新元）售出，与860万新元（即每平方英尺2981新元）的原始购买价相比，为卖家带来了390万新元的丰厚利润。

根据10.3年的持有期计算，这相当于3.7%的年化利润率。

从收益百分比来看，执行共管公寓（EC）的交易再次成为本季度最赚钱的类型，收益率在133%至143%之间，延续了自2023年第一季度以来的趋势。

按百分比计算，收益最高的前五宗交易中，有四宗来自杨厝港的Hundred Palms Residences执行共管公寓，该项目于2024年12月达到五年最低居住年限。

中止转让的申请数据显示，此后共录得106宗转售交易，中位数价格为180万新元或每平方英尺1830新元——是新单位销售时录得的中位数价格85万7300新元或每平方英尺844新元的两倍多。

第四季度榜首的是Hundred Palms Residences的一个1270平方英尺的执行共管公寓单位，该单位于10月初以260万新元（即每平方英尺2015新元）售出。与2017年7月略高于100万新元（即每平方英尺828新元）的原始购买价相比，卖家获利150万新元，收益率达143%。根据8.2年的持有期计算，这相当于11.5%的年化利润率。

若不包括执行共管公寓，所有按百分比计算的前五大盈利交易均为位于郊区中央区以外（OCR）的单位。

按收益百分比计算，最赚钱的交易是位于第19区榜鹅、拥有99年租赁地契的River Isles项目中的一个1227平方英尺单位。该单位于12月初以210万新元（即每平方英尺1695新元）成交，几乎是其2012年8月约100万新元（即每平方英尺853新元）原始购买价的两倍。根据13.3年的持有期计算，卖家的年化利润率为5.3%。

在本次研究中，Cushman & Wakefield审查了在第四季度交易、并且在2012年1月至2025年12月期间有先前购买记录的非有地私宅的中止转让的申请。该分析不包括交易成本和税费，如买方印花税和卖方印花税。