新加坡写字楼业主租金预期料将转趋强硬

【新加坡】新加坡优质写字楼市场的力量天平正向业主方倾斜，多数房地产顾问预测，由于供应趋紧，2026年中央商业区（Central Business District, CBD）甲级写字楼的租金增长将会加速。

预计需求将保持稳定。

CBRE预计，其核心中央商业区（甲级）写字楼的平均有效总租金将从2025年第四季度的每月每平方英尺12.30新元，上涨4.9%至2026年第四季度的每月每平方英尺12.90新元。

这将超过2025年2.9%和2024年0.4%的全年租金涨幅。

JLL预测其甲级中央商业区写字楼的租金在2026年将上涨4%至5%，高于2025年约3.8%和2024年2.5%的增幅。

Cushman & Wakefield (C&W) 预测2026年的租金增长将达到4%至7%，高于2025年的2.2%和2024年的1.7%。

JLL新加坡办公楼租赁与咨询部主管Andrew Tangye表示：“随着空置率下降为租金持续增长创造了条件，新加坡的写字楼市场将在2026年全年转向对业主有利的局面。”

他补充说，供应受限将为“一个竞争激烈的环境”奠定基础，“在这个环境中，业主可以对优质办公资产采取更激进的定价策略”。

CBRE新加坡办公楼服务部主管David McKellar也预计市场将出现“对业主有利的环境”，他表示：“现有建筑中的大面积连续楼层仍然极其稀缺，而新供应有限，位于美芝路的邵氏大厦（Shaw Tower）是2026年唯一竣工的主要项目。

“预计这种供应紧张的状况将使空置率保持在低位，并对租金构成持续的上行压力。”

CBRE预测，其核心中央商业区（甲级）写字楼的空置率将从2025年底的约4.5%下滑至2026年底接近4%的水平。

McKellar说，租金上涨和供应有限的不利之处在于，它们“可能会挑战租户的预算，特别是对于甲级写字楼空间而言”。

随着租金持续上涨，租户在2025年已面临日益增长的成本压力。

McKellar说：“一些租户在2025年续签租约时，其租金比他们在2020年和2021年疫情期间签订的上一份租约高出15%至25%。”

他补充道：“对于那些在三到五年前，也就是冠病疫情期间签订租约的租户来说，弥合业主与租户之间的期望差距尤其具有挑战性，因为他们现在面临着租金的大幅上涨。”

租户的成本效益分析

Savills Singapore研究与咨询部执行董事Alan Cheong也参与讨论，他表示，虽然供应紧张的市场“有助于写字楼业主维持收入稳定和增长，但它忽略了那些能够巩固或瓦解租户商业模式的力量”。

他补充说：“如果商业前景良好，高昂的运营成本是可以接受的。然而，如果租金上涨几乎完全是由于供应限制，那么从长远来看将会付出代价。”

“如果下行风险存在巨大不确定性，企业就更有可能采取行动，通过降低在新加坡的间接成本来减少不确定性。他们有很多方法可以做到这一点，其中之一就是削减本地的员工和办公空间。”

Cheong说，中央商业区甲级写字楼供应的缺乏，预计将“进一步加速租户的行动计划，因为他们寻求将在新加坡的成本效益比降至最低”。

在2026年中央商业区甲级写字楼租金增长的预测中，Savills属于较不乐观的一方，其预测为2%，与2025年的增幅持平。2024年的租金增幅为1.1%。

Colliers预测，其新加坡中央商业区甲级和超甲级写字楼的平均租金在2026年将上涨2%至4%，高于2025年的1.2%和2024年的1.7%。

Knight Frank Singapore预测，其优质写字楼租金在2026年将上涨3%至5%，高于2025年的1.1%和2024年的2.1%。

如果企业“回迁”中心区的趋势加剧，中央商业区甲级写字楼的供应短缺问题可能在2026年变得更为突出。

CBRE的McKellar指出，尽管市场关注“去中心化”，但许多企业和行业（如私人财富管理）仍然需要位于中心地段的高规格办公室。

他说：“我们还预见到，在大量风险投资和企业应用的推动下，人工智能（artificial intelligence, AI）公司将需要办公空间。”

“人工智能的发展有赖于团队合作和跨职能协作，这很难通过远程方式复制。许多人工智能公司更倾向于选择拥有优质配套设施的中心地段，以将自己定位为有吸引力的雇主和创新领导者。”

JLL预测，2026年全岛将有约80万平方英尺的新办公空间竣工，其中包括约70万平方英尺的中央商业区甲级写字楼空间。

这低于2025年全岛110万平方英尺的竣工量，其中包括约60万平方英尺的中央商业区甲级写字楼。而2025年的数据又低于2024年的竣工供应量，当年全岛竣工量为200万平方英尺，其中130万平方英尺属于中央商业区甲级写字楼。

JLL的数据显示，除了邵氏大厦，2026年其他竣工项目预计将来自Solitaire on Cecil项目，以及罗敏申路39号（39 Robinson Road）和丝丝街137号（137 Cecil Street）的翻新项目。

2025年的主要竣工项目包括Keppel South Central和Paya Lebar Green。2024年竣工的则有IOI Central Boulevard Towers和Labrador Tower。

JLL预测，其统计的中央商业区甲级写字楼在2026年的净吸纳量（定义为已租用面积的变化）约为50万平方英尺，与2025年的数据相似。2024年的数字约为70万平方英尺。

2025年的主要租赁交易

邵氏大厦的租赁势头稳步增强。已确定的租户包括支付技术公司Adyen，据称该公司已签订租约，租下两层总计38,000平方英尺的面积。这将是该公司从福南（Funan）购物中心搬迁后的业务扩张，预计Adyen将迁出现有办公地点。

灵活办公空间运营商The Great Room也在邵氏大厦租下了两层共计36,000平方英尺的面积。据了解，Adyen和The Great Room的交易均由JLL促成，但JLL拒绝对此置评。

制药公司Sanofi-Aventis Singapore预计将从邻近的南岸大厦（South Beach Tower）迁至邵氏大厦。

影子办公空间库存萎缩

CBRE的数据显示，全岛影子办公空间的总量已从2023年第一季度末的约70万平方英尺，减少至2025年第四季度末的约20万平方英尺。

影子空间指的是现有租约中，租户希望通过为业主寻找替代租户来转租的闲置空间。

C&W的数据显示，中央商业区甲级写字楼的影子空间已从2023年第二季度约30万平方英尺的峰值，缩减至2025年第三季度的约10万平方英尺。

C&W新加坡商业租赁部联席主管Deyang Leong表示：“这一下降反映出租户在空间规划上更为审慎，他们正在整合办公面积以提高效率和控制成本。同时，在对优质空间的稳定需求和有限供应的背景下，业主也能更快地找到新租户填补空缺。”

“目前，中央商业区甲级写字楼的影子空间略低于疫情前的正常水平。除非出现任何不可预见的经济恶化，我们预计2026年影子空间的水平将保持在低位。”

租户与业主的策略将持续

Knight Frank Singapore租户策略与解决方案部主管Tridiana Ong指出，在当前全球经济不确定的情况下，大多数租户仍持保守态度。

她说：“许多租户继续优先选择续约而非搬迁，以维持现状并避免产生新的资本支出。即使是那些曾考虑搬迁的大型租户，鉴于可行的替代选择有限，其中一些现在也选择留在原地。”

“那些主动提供精装修空间的业主正获得市场的积极反响，因为租户希望在建筑和装修成本高企的情况下减少前期投资。”

Savills Singapore商业与工业部执行董事Ashley Swan说：“写字楼需求并非来自某个特定领域或行业，而是来自更广泛的基础，涵盖科技、金融、制药和政府机构。

“与过去几年一样，我们预计这种分散的需求趋势在可预见的未来将持续下去。”

Swan还指出了另一个持久的趋势。“我们预计‘向优质物业转移’（flight to quality）的趋势也将继续推动市场，旧建筑可能进行的重建项目会将租户推向市场，寻找替代办公场所。”

回归中央商业区

Colliers东南亚办公楼服务部董事总经理Chris Archibold预计，一些租户将从边缘地区迁回中央商业区，以便为员工提供便利和配套设施，从而维持较高的办公室出勤率。

他还强调，一些租户意识到他们在冠病疫情后削减了过多的办公面积。“鉴于重返办公室的规定，他们目前的办公室变得拥挤，这些租户现在正在重新评估他们的空间需求。”

总的来说，Archibold预计，“租户将提早检视其租赁组合，以便在选择日益有限的情况下锁定空间，并避免陷入租金上涨周期”。