供应收紧，新加坡第四季度写字楼租金上涨，空置率下降

【新加坡】最新官方数据显示，第四季度新加坡写字楼租金走强，空置率收紧，尤其是在优质写字楼市场，该市场近期得益于供应紧张的利好因素。

市区重建局（URA）的数据显示，新加坡中央区的写字楼租金指数在2025年第四季度环比上涨0.4%。相比之下，2025年第三季度和第二季度的指数则分别环比下跌了0.1%和0.3%。

2025年全年，该租金指数上涨了0.3%，而2024年则保持不变。

URA的数据还显示，全岛写字楼空置率从2025年第三季度末的11.2%和第二季度末的11.4%，下降至2025年第四季度末的11.1%。

Cushman & Wakefield 新加坡及东南亚研究主管 Wong Xian Yang 指出，地理位置优越的现代化写字楼与老旧写字楼之间的空置率差距正在扩大。

URA的第一类写字楼（涵盖市区内品质更优的办公楼）空置率在第四季度末连续第三个季度收紧，降至9.3%。该空置率在第三季度末为9.9%，2025年第二季度末为11%。

另一方面，涵盖新加坡其余办公空间的第二类写字楼，其空置率则从第三季度末的11.7%持续上升至第四季度末的11.9%。Wong 指出：“这凸显了由品质驱动的持续租赁需求。”

CBRE 新加坡及东南亚研究主管 Tricia Song 表示，该房地产咨询集团统计的核心中央商务区（CBD）甲级写字楼空置率在年内稳步下降，从2025年第一季度的5.9%降至年底的4.5%，这反映了市场对优质办公空间的持续需求。

Song 补充道：“值得注意的是，滨海湾（Marina Bay）分区市场的空置率已从2024年第三季度的峰值9.4%稳步下降至2025年第四季度的低点4.2%。”

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腾退空间被市场吸纳

JLL 东南亚研究与咨询部主管 Chua Yang Liang 博士指出，到2025年下半年，先前抑制新加坡写字楼市场的两大关键因素已基本消退。

首先是高利率，这限制了企业扩张，也影响了公司为新资本支出获得总部批准的能力。

其次是来自新建和二手办公空间的供应压力。IOI Central Boulevard Towers 于2024年第三季度竣工，提供了126万平方英尺（sq ft）的面积；紧随其后的是 Keppel South Central，于2025年第一季度竣工，提供了约60万平方英尺的面积。Chua 博士补充道：“过去两年间，企业同期的整合和规模优化活动也创造了需要回填的二手空间。”

二手空间指的是租户因迁往另一栋大楼而在租约到期时腾退的空间，以及租户在续约时因缩减租赁面积而返还给业主的空间。

Chua 博士表示，截至2025年底，IOI Central Boulevard Towers 的入驻率已超过95%，而 Keppel South Central 的预租率接近35%。“South Beach、Marina One 和 Capital Square 的（腾退）空间也同样被新租户或在楼内扩张的现有租户所吸纳。”

Colliers 新加坡研究主管 Catherine He 表示：“在2027年之前，核心中央商务区没有新的甲级写字楼竣工，因此空置率将保持紧张，从而加剧租金的上行压力。”

市场观察人士预计，Newport Tower 将于2027年竣工，The Skywaters 和 Clifford Centre 将于2028年竣工。

多数房地产咨询集团预测，CBD甲级写字楼租金在2026年的上涨速度将快于2025年。

根据URA的数据，以入驻面积变化衡量的全岛写字楼净需求在2025年接近97,000平方英尺，低于2024年的118,400平方英尺。

价格下跌

URA的中央区写字楼价格指数在2025年第四季度环比下跌0.7%，跌幅大于上一季度的0.2%。

2025年全年，该价格指数下滑了2.1%，与2024年1.8%的增幅形成鲜明对比。

He 指出：“Colliers 观察到，此次价格下跌是由核心中央商务区以外的分层地契交易（strata transactions）造成的，这与核心中央商务区优质甲级写字楼项目的价格趋势形成对比，这类项目已重新引起了投资者的兴趣。”

CBRE 的 Song 也发表了她的看法，她指出：“展望未来，较低的国内利率环境可能会在短期内为投资需求提供支撑，因为除了租金前景乐观之外，新加坡的优质写字楼资产目前还能提供正利差收益。”