供应收紧，新加坡第四季度写字楼租金上涨，空置率走低

【新加坡】最新官方数据显示，第四季度新加坡写字楼租金走强，空置率收紧，尤其是在优质市场板块。该板块得益于近期供应紧张的利好因素。

新加坡市区重建局（URA）的数据显示，中央区写字楼租金指数在2025年第四季度环比上涨0.4%。与此形成对比的是，该指数在2025年第三季度环比下跌0.1%，第二季度环比下跌0.3%。

2025年全年，该租金指数上涨0.3%，而2024年则保持不变。

市建局数据还显示，全岛写字楼空置率从2025年第三季度末的11.2%和第二季度末的11.4%，降至2025年第四季度末的11.1%。

Cushman & Wakefield 新加坡及东南亚研究主管 Wong Xian Yang 指出，地理位置优越的现代化写字楼与老旧写字楼之间的空置率差距正在扩大。

市建局的甲类写字楼（Category 1 offices，涵盖市中心区域品质较高的办公楼）空置率已连续第三个季度收紧，从第三季度末的9.9%和2025年第二季度末的11%，降至第四季度末的9.3%。

另一方面，乙类写字楼（Category 2 offices，涵盖新加坡其余的办公空间）的空置率则持续上升，从第三季度末的11.7%升至第四季度末的11.9%。Wong 指出：“这凸显了由品质驱动的租赁需求持续存在。”

CBRE 新加坡及东南亚研究主管 Tricia Song 表示，该集团的核心中央商务区（CBD）甲级写字楼组合的空置率在年内稳步下降，从2025年第一季度的5.9%降至年底的4.5%，这反映了市场对优质办公空间的持续需求。

Song 补充道：“值得注意的是，滨海湾（Marina Bay）分区的空置率从2024年第三季度的9.4%峰值，稳步下降至2025年第四季度的4.2%低点。”

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JLL 东南亚研究与咨询部主管 Chua Yang Liang 博士指出，到2025年下半年，曾抑制新加坡写字楼市场的两大关键因素已基本消退。

第一个是高利率，它限制了企业扩张，也影响了公司为新资本支出获得总部批准的能力。

第二个是来自新建和二手办公空间的供应压力。IOI Central Boulevard Towers 于2024年第三季度竣工，提供了126万平方英尺（sq ft）的面积；Keppel South Central 随后于2025年第一季度竣工，提供了约60万平方英尺。Chua 博士补充道：“过去两年中，企业同期的整合和规模优化活动也创造了需要回填的二手空间。”

二手空间是指租户在租约到期后搬迁至其他大楼而腾出的空间，以及租户在续约时因缩减租赁面积而返还给业主的空间。

Chua 博士表示，截至2025年底，IOI Central Boulevard Towers 的入驻率已超过95%，而 Keppel South Central 的承诺入驻率接近35%。“South Beach、Marina One 和 Capital Square 的（已腾出）空间也已被新租户或在楼内扩张的现有租户所吸纳。”

Colliers 新加坡研究主管 Catherine He 表示：“由于核心中央商务区在2027年之前没有新的甲级写字楼竣工，空置率将保持紧张，从而加剧租金的上行压力。”

市场观察人士预计，Newport Tower 将于2027年竣工，而 The Skywaters 和 Clifford Centre 将于2028年竣工。

多数房地产咨询集团预测，2026年中央商务区甲级写字楼租金的涨幅将超过2025年。

根据市建局的数据，以已占用空间变化量计算的全岛写字楼净需求在2025年接近97,000平方英尺，低于2024年的118,400平方英尺。

市建局中央区写字楼价格指数在2025年第四季度环比下跌0.7%，跌幅较上一季度的0.2%有所扩大。

2025年全年，该价格指数下滑2.1%，与2024年1.8%的增幅形成对比。

He 指出：“Colliers 观察到，此次价格下跌是由于核心中央商务区以外的分层地契交易造成的，这与核心中央商务区优质甲级写字楼项目的价格趋势形成对比，后者已重新引起投资者的兴趣。”

CBRE 的 Song 发表了她的看法：“展望未来，较低的国内利率环境可在短期内为投资需求提供支撑，因为除了租金前景乐观之外，新加坡的优质写字楼资产目前还能提供正利差收益。”