基金清盘后，Mapletree称学生公寓仍是其核心战略

[新加坡] Mapletree Investments的一位发言人表示，尽管一只价值数十亿美元、持有美国和英国住宿资产的全球基金正在清盘，但学生公寓行业依然是该集团的核心战略。

上周，有关Mapletree全球学生公寓私募信托（Mapletree Global Student Accommodation Private Trust, MGSA）表现不佳的消息曝光，据悉Mapletree正在清盘这只基金。该基金于2017年成立，初始资产达13亿美元。

根据彭博社的一篇报道，截至去年年底，该基金的净内部收益率仅为1.1%，远低于其最初设定的12%的目标。

该基金目前持有约7亿美元资产，此前曾向投资者寻求更多时间来返还资本。然而，最近的一次投票否决了该提议，迫使该基金进行清盘，这可能导致Mapletree不得不以巨额亏损出售资产，以偿还投资者。

当被问及此次基金关闭是否意味着将从蓬勃发展的学生公寓行业撤退时——该行业是集团锁定的四大核心领域之一——Mapletree的一位发言人于周五（3月27日）表示：“MGSA的清盘是因为基金寿命到期，并不反映集团战略或方向的改变。学生公寓仍然是Mapletree的核心业务之一。”

DBS Group Research的区域房地产研究主管Derek Tan在周四发布的一份报告中写道，自2017年成立以来，Mapletree的MGSA投资组合一直面临着充满挑战的经营环境。

该投资组合包含需要翻新的老旧资产，且运营需求不断变化，同时部分美国物业的入住率也较为疲软。疫情干扰、利率上升以及日益增长的资本支出需求，都加剧了这些问题。

Mapletree共持有近26,500个学生床位，其中约三分之一位于美国。该集团承认，在美国市场面临“政策性阻力”。

除了MGSA在2017年成立之初在美国和英国拥有的约14,000个床位外，Mapletree还拥有一个包含8,192个床位的投资组合，遍布英国和德国的19个城市。该资产组合于2024年以10亿英镑（17亿新元）的价格从Cuscaden Peak手中收购。

新的学生公寓基金

该集团今年将为一支新的学生公寓基金——Mapletree Student Castle Accommodation UK Fund进行募集。该新基金以七处学生公寓物业为种子资产，资产管理规模达5亿英镑，目标是在年底前完成募集。Mapletree在英国持有约17,000个床位。

Tan表示，MGSA的清算反映了“特定资产因素和更广泛市场因素的共同作用，而非学生公寓领域的结构性转变”。

“近年来，在GIC、Blackstone和Brookfield Asset Management等全球投资者的持续资本部署支持下，机构投资者对特别建造的学生公寓（Purpose-Built Student Accommodation, PBSA）的投资兴趣依然浓厚。”

虽然有人担心Mapletree基金清算可能对其他PBSA参与者产生影响，但Tan认为，在更广泛的市场中，“基本面依然稳健，尽管业绩表现正因资产质量、地理位置和租户构成的不同而变得更具差异化”。

他维持对新加坡上市公司如（Reit）和 CapitaLand Ascott Trust （Clas）的“买入”评级，目标价分别为1.30新元和1.15新元。

Centurion Accommodation Reit的PBSA资产在2025财年接近满租，反映了其主要由稳定创收型资产组成的投资组合所具有的防御性特质。

与此同时，Clas的情况仍显乐观，尽管其位于美国的学生公寓投资组合的入住率小幅降至89%，租金增长也放缓至0.9%。

Tan说：“PBSA并未出现结构性疲软，而是在走向正常化，其市场表现正变得更具辨别力。现代化、地理位置优越且设施完善的房产将继续吸引学生的需求。”