黛莉轩（Dairy Farm）公寓地段最高标价，较一年前售出的邻近地块低5.7%

【新加坡】市区重建局（Urban Redevelopment Authority）就位于黛莉轩连路（Dairy Farm Walk）的一幅99年地契私人住宅地段进行招标，并于周四（1月22日）截止，共吸引了五份标书。

由ABR Holdings、LWH Holdings、Macly Capital和Roxy Pacific组成的财团以4.27亿新元的价格拿下最高标，相当于容积率每平方英尺（psf ppr）约962新元。

这比2025年1月售出的一个邻近地块所创下的容积率每平方英尺1020新元的价格低了约5.7%。

该地块目前正由Santarli、Apex Asia、Soon Li Heng group和Kay Lim Realty组成的财团开发为拥有540个单位的公寓项目Narra Residences。销售预订计划于1月31日开始。

本次招标的最高出价也比Sim Lian Land和Sim Lian Development在2022年3月截止的一项政府招标中为另一邻近地块支付的容积率每平方英尺980新元的价格低了1.8%。

该地块目前正被开发为The Botany at Dairy Farm项目。这个拥有386个单位的项目于2023年推出，截至2025年12月仅剩一个单位未售出。

本次政府土地招标收到的五份标书，符合《商业时报》（The Business Times）调查的分析师所预期的“一到六份”的范围。每平方英尺962新元的最高标价处于分析师预测的900至1150新元区间的较低水平。

周四截止招标的地块面积近31.7万平方英尺，可建造约480个私人住宅单位。该地块被绿地环绕，如Chestnut Close公园、Dairy Farm自然公园和武吉知马自然保护区。地块北部是Chestnut有地住宅区。

该地块距离Bukit Panjang Primary School和CHIJ Our Lady Queen of Peace在一公里范围内。

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该地块的一个缺点是，最近的地铁站是滨海市区线上的山景（Hillview）站，距离约700米。一些房地产顾问估计，步行大约需要15分钟，且路线大部分没有遮蔽。

该地块的第二高出价来自GuocoLand和Intrepid Investments的合资企业，出价为容积率每平方英尺约959新元，比最高出价低0.4%。

紧随其后的是开发Narra Residences的财团，出价为容积率每平方英尺926新元，再之后是Kingsford的容积率每平方英尺850新元的出价。

最低出价来自Sim Lian Land和Sim Lian Development，约为容积率每平方英尺840新元。

最高出价比较低出价高出14.6%。CBRE新加坡和东南亚研究主管Tricia Song表示，这一差距“表明市场对该地块存在一定共识，它具有私密性和亲近自然的吸引力，但距离地铁站相对较远，且周边设施有限”。

Huttons Asia首席执行官Mark Yip发表了他的看法：“开发商似乎对这个私人住宅区以及中央区以外地区的需求充满信心。”

“然而，该地块上的（未来项目）在2027年推出销售时，可能会面临来自Narra Residences的竞争。因此，本次招标出价经过了审慎考量，旨在打造一个具有竞争力的产品。”

他补充道：“该地块的开发存在一些挑战，因为它朝向有地住宅区倾斜，并且靠近国防部（Mindef）的设施。”

PropNex研究与内容主管Wong Siew Ying表示，该地块1.4的容积率（最大总建筑面积与地块面积之比）低于自2012年以来在黛莉轩（Dairy Farm）地区通过政府招标售出的四个私人住宅地块2.1的容积率。

“较低的容积率限制了地块上可建造的楼面面积；这也意味着开发项目将分布在多个低层建筑中，从而需要建造更多的电梯和公共设施。”

Wong补充说：“此外，该地块地形倾斜。这些因素的结合可能导致相对较高的建筑成本，这可能导致了开发商出价更为保守。”

从积极的方面来看，Realion (OrangeTee & ETC) Group副集团首席执行官Justin Quek表示：“此次招标获得积极反响并不令人意外。”

他指出的因素包括，该地块邻近HillV2和The Rail Mall等便利设施。附近的开发项目Dairy Farm Residences一楼也有一些零售商店。

ERA Singapore首席执行官Marcus Chu表示：“该地块定位明确，能很好地服务于家庭买家，其一公里范围内有多所知名小学。此外，它靠近绿地，对重视以自然为中心的生活方式的买家尤其具有吸引力。”

市区重建局（URA）对该地块规定了建筑高度限制，分为两个区域。沿着面向运河和地块北部有地住宅区的公共边界，建筑最高为四层。地块的其余部分最高可建至六层。这可能也是导致该地块出价较为温和的原因之一。

另一方面，Huttons的Yip表示：“开发商可以打造出与该地区其他项目截然不同的产品。”

Knight Frank Singapore研究部主管Leonard Tay表示：“该地块上的拟议项目在推出时，平均价格可能在每平方英尺2100新元左右，可能会吸引新加坡西部的组屋提升者以及在西部商业和工业区工作的人士。”

他补充说，这也可能吸引那些希望从附近的Chestnut和Cashew有地住宅区降级购买的本地购房者。