市建局推出分割后的裕廊湖区地段供出售

【新加坡】市区重建局 (URA) 于周五（7月3日）为位于Town Hall Link的首个裕廊湖区 (JLD) 地段启动公开招标。

这幅占地3.72公顷的综合用途地段，是从之前为整体开发项目招标的大片区域中首次分割出来的。 分析师预计，这幅地段的表现将优于之前的整体开发商地段，但仍需要巨大的资本投入，土地成本可能超过20亿新元。

这幅位于Town Hall Link的白色地段，最大总建筑楼面 (GFA) 为186,139平方米，总容积率为5。其中，至少40,000平方米将用于办公楼，最多126,000平方米用于住宅和服务式公寓，约20,000至44,000平方米用于零售，以及至少800平方米用于托儿中心。 

剩余的总建筑楼面可用于额外的办公空间、酒店、体育和娱乐设施、市政和社区机构、医疗诊所和旅游景点，以及其他“辅助性用途”。

这相当于约1,200个新私人住宅单位、最多24,000平方米的服务式公寓和83,200平方米的商业空间。 

市建局表示，随着Town Hall Link地段的推出，标志着裕廊湖区内占地120公顷的裕廊湖中心区 (Jurong Lake Central) 进入了下一发展阶段。

该机构表示，这也将支持中期内对住房和办公空间需求的增长。 

政府表示，为了降低开发复杂性并“使地段对发展商更具吸引力”，政府将为Town Hall Link地段所在的裕廊镇大会堂路 (Jurong Town Hall Road) 以南区域，承担更大部分的基础设施和土地准备工作。 

这些工作包括拆除国有产业、建设新道路和排污系统、取消科学中心路 (Science Centre Road) 的部分路段，以及改道现有公共服务设施。这些都是之前为裕廊湖区整体开发商地段设定的要求。 

SEE ALSO

A fresh start for Jurong Lake District with Town Hall Link site released

Expect carved-out Jurong Lake District site to draw warm response from developers

Land for 4,745 private homes supplied in H2 2026 GLS confirmed list, including Jurong Lake District white site

当局还将预先建设一条共用服务设施隧道，用于容纳区域供冷和气动垃圾输送系统等关键基础设施。 

当局补充说，新道路将包括公用事业管道、总水管和排污网络，以支持该区域未来的发展。“这也将为扩建提供容量，以满足企业和社区不断变化的需求。” 

拆除和公用事业改道工程预计将于2026年底完成。共用服务设施隧道、公用事业管道、道路和排污系统的工程计划于2031年完成。 

此外，陆路交通管理局 (陆交局) 将建设一条地下人行通道，连接Town Hall Link地段与即将开通的跨岛线 (Cross Island Line) 的一个地铁站，该线路计划于2032年启用。 

该局还将修建有盖走道，为Town Hall Link地段和裕廊东地铁站之间提供“无缝和有遮蔽”的通道，直到该地铁站以南的两块地段开发完成，届时将建成“更永久性”的地面和高架人行步道。 

市建局表示，政府在裕廊湖区基础设施方面的大量前期投资，彰显了其将该区转变为“一个主要的商业和生活服务产业群目的地”的决心。

除了加强该区域的连通性外，其他正在进行的发展项目还包括新的科学中心、裕廊商业区中心 (Jurong Gateway Hub) 以及靠近裕廊东地铁站和裕廊湖花园的更多住宅。 

当局表示，包括陆路交通管理局和永续发展与环境部在内的更多政府机构正在研究将办公室迁往裕廊湖区的计划，这将增加现有的公共部门租户，并有助于推动该区的商业活动。

市建局补充说，当局正在与现有利益相关者合作，通过增加综合用途开发项目、改善交通连接来振兴邻近的国际商业园，并支持新兴经济领域和“蓬勃发展的研发社群”。 

裕廊湖区规划

这幅6.5公顷的裕廊湖区整体开发商地段，最初是在2023年上半年政府售地 (GLS) 计划的正选名单下推出的。

该地段由三块地皮组成，开发周期为10至15年，将提供至少150万平方英尺的办公空间、多达1,700个住宅单位，以及近80万平方英尺用于零售和餐饮等其他用途的空间。 

2024年3月，一个五方财团为该地段出价容积率每平方英尺640新元。该出价后来因“过低”而被拒绝。 

这幅巨型地段后来被列入国家备售名单，只要有发展商承诺的出价达到政府可接受的最低价格，即可启动招标。

其最低办公楼固定金额从146,000平方米减少到100,000平方米，而住宅部分的最大总建筑楼面则增加到186,000平方米。 

该地段后来被分割成较小的地块，首先是2026年上半年政府售地计划备售名单中的Town Hall Link白色地段。 

国家发展部曾表示，此举将有助于推动裕廊湖区发展成为市中心以外最大的综合用途商业区。 

该部补充说，这也考虑了宏观经济和房地产市场状况，以及从行业利益相关者那里收集的反馈。

今年3月，市建局在备售名单下推出Town Hall Link地段供出售，旨在“为潜在投标者提供时间研究修订后的规划和招标要求”。 

市建局表示，该地段现已公开招标，并将塑造裕廊湖区发展的下一篇章。

ERA Singapore的首席执行官Marcus Chu认为，由于Town Hall Link地段的“规模更易于接受”，并且政府为某些基础设施工程提供了支持，从而降低了建设成本，因此该地段不太可能“遭遇与之前招标的整体开发商地段相同的命运”。 

他表示，此类综合用途项目中的住宅开发通常会吸引买家的强劲需求。今年3月，位于淡滨尼的综合用途项目Pinery Residences在首个发售周末售出了其588个单位中的92.5%，平均售价为每平方英尺2,546新元。 

Mogul.sg的首席研究官Nicholas Mak表示，在大量组屋提升者的支持下，裕廊东地区的私人住宅需求依然健康。 

该地区上一个大型私人住宅项目是99年租赁地契的Sora，于2024年7月上市，中位价为每平方英尺2,152新元；到2026年上半年，该项目的成交中位价上涨了约10%，达到每平方英尺2,366新元。 

Mak补充说，比Sora更早于2023年11月推出的J’den，由于更靠近裕廊东市中心，在裕廊东较新的项目中创下了最高价格。 

他说：“由于（Town Hall Link）地段也靠近裕廊东市中心，预计该项目的住宅单位在推出销售时（可能在2028年），将为裕廊东地区创下新的价格纪录。” 

在办公楼市场方面，Realion Group的副集团首席执行官Justin Quek指出，裕廊东的入住率总体上保持健康。

他说：“现有集装箱码头迁至大士超级港，进一步提高了该地区办公楼的吸纳率。

“希望将部分非核心业务迁至郊区以提高成本效益的公司，也可能推动这里的办公楼需求，特别是考虑到这里有四条地铁线路的强大连通性。” 

尽管如此，Quek指出，由于其“总建筑楼面仍然很大”，整个开发项目将需要巨大的资本支出。 

Mak表示，即使招标要求有所改变，该开发项目仍然复杂，除了“巨大的资本投资”外，还需要“专业知识”。 

市场观察人士预计，此次招标最多将吸引四方投标，出价可能超过20亿新元，约合容积率每平方英尺1,100至1,200新元。

Town Hall Link地段的招标截止日期为11月17日。