挑战凸显市场两极分化，资本雄厚的连锁企业支撑新加坡零售业入驻率与租金

【新加坡】尽管小型运营商在成本上涨的压力下苦苦挣扎，但得益于资本雄厚的国际连锁企业的支撑，新加坡零售业的租金和入驻率保持稳定，这表明市场呈现出两极分化的态势。

咨询公司 Knight Frank Singapore 在周一（10月13日）发布的一份报告中指出，全球品牌有能力消化更高的运营成本，并执行积极的营销和扩张战略，这给规模较小的本土企业带来了压力，迫使它们要么实现差异化经营，要么面临退出的风险。

根据 Knight Frank 的数据，2025年第三季度，乌节路 (Orchard Road) 的黄金地段零售租金平均为每月每平方英尺31.70新元，同比增长3%。全岛范围来看，黄金地段零售租金同比上涨3.4%，达到每月每平方英尺28.40新元。

Cushman & Wakefield 在本月早些时候发布的第三季度零售报告中表示，国际零售品牌持续入驻深受本地居民和游客青睐的高人流量地段。

本季度引人注目的新入驻品牌包括：在 Orchard Central 开设门店的澳大利亚冷冻酸奶品牌 Yo-Chi，在 Wisma Atria 开设门店的中国美妆品牌 Joocyee，以及在滨海湾金沙购物商城 (The Shoppes at Marina Bay Sands) 开设门店的美国运动服装品牌 Alo Yoga。

Cushman & Wakefield 的数据显示，乌节路和郊区的黄金地段零售租金分别环比上涨0.3%，达到每月每平方英尺36.21新元和每月每平方英尺33.11新元。

Cushman & Wakefield 表示，整体空置率保持在低位，乌节路为6.9%，郊区商场为6.6%。

Cushman & Wakefield 观察到，尽管部分餐饮（F&B）和影院运营商关闭了门店，但其他体验式零售商仍在持续扩张，这得益于新加坡富裕且多元化的消费群体。

该公司指出，Munchi Pancakes 和 Chagee 等品牌的开业表明，“租户对位置优越的商场持续抱有信心”。

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柔佛州的吸引力

Knight Frank 表示，跨境购物为本地零售商带来了另一层挑战，因为新元走强鼓励了居民前往长堤对岸消费。

今年1月至8月期间，近1290万名来自新加坡的游客前往柔佛州，占该州游客总数的78.1%。与去年同期的1100万名新加坡游客相比，这一数字增长了17%。

Knight Frank 补充道，尽管如此，在柔佛州的境外消费对国内零售市场的影响可能并不像看上去那么大。

报告援引 UOB 的数据指出，该银行新加坡发行的银行卡持卡人的行程中，有80%为一日游，每位持卡人平均消费超过100新元。

这表明，在2025年的前八个月里，不包括停留超过一天的游客，新加坡人在长堤对岸的消费超过了10亿新元。

Knight Frank 表示：“尽管这个数额相当可观，但它仅占同期新加坡283亿新元零售总额的3.6%。”

报告指出，新加坡和柔佛州的购物体验不同，预计两个市场将各自保持并发展其独特的零售定位、优势和细分市场。

报告称：“这为新加坡零售商和业主提供了动力，促使他们专注于独特性和差异化因素，以吸引和留住购物者。”“消费者总是在寻求多样性，希望获得不同的产品和服务，并愿意为他们认为有价值的东西付费。”

Knight Frank Singapore 零售部主管伊桑·许 (Ethan Hsu) 表示：“要在新加坡要求严苛的零售行业中生存并脱颖而出，成功的关键在于差异化，以及在大量千篇一律的产品中开拓出独特的细分市场。”

展望未来，Knight Frank 预计2025年整体零售租金增长将放缓至1%至3%左右，因为业主需要在盈利能力与租户的可持续性之间取得平衡。

Savills Singapore 零售与生活方式部执行董事陈苏廉-维查亚 (Sulian Tan-Wijaya) 认为，由旅游业驱动的零售领域仍有亮点。

她指出，2025年 F1 新加坡大奖赛吸引了300,641名赛车爱好者，门票售罄，观众人数比去年增加了11.7%。

陈苏廉-维查亚说：“虽然本地和海外观众的确切比例尚不清楚，但高企的酒店入住率和飙升的房价表明，在为期三天的比赛周末期间，零售和餐饮消费十分活跃。”

她补充说，音乐会以及会议、奖励旅游、大型会议和展览（MICE）领域的活动，如 Token2049 和米尔肯研究院亚洲峰会 (Milken Institute Asia Summit)，吸引了大量游客和高端商务旅客，进一步刺激了零售消费。

中端市场处境艰难

Knight Frank 表示，消费者可以轻松访问线上购物平台，在这些平台上，各种商品都有更便宜的替代品，尤其是对于无差异化的大众产品而言。

报告补充道，因此，在成本上涨和竞争加剧的背景下，中端市场已成为经营最具挑战性的领域。

尽管电子商务发展迅速，但实体店仍然具有其重要性，因为消费者依然寻求社交互动和感官体验。

杂货、电子产品和家居用品等日常商品越来越多地通过线上购买，而奢侈品、生活方式、餐饮和娱乐等领域则继续依赖实体店。

然而，陈苏廉-维查亚指出，奢侈品零售领域的表现好坏参半，珠宝销售依然强劲，而手表、美妆和眼镜品类的增长则较为温和。

她补充说，与其他国家相比，由于可供奢侈品牌使用的房地产空间有限，这些品牌在新加坡拓展其零售版图的潜力也有限。

她指出，尽管如此，新加坡作为全球金融中心，拥有越来越多超高净值和高净值人士，对于奢侈品牌而言，这里仍然是它们扎根立足的理想之地。

“新加坡超高净值人士的持续增长将为奢侈品市场提供支撑，但品牌也必须适应他们对更高个性化的需求，并发展其品牌叙事，以便与这一精明挑剔的客户群体建立更强的情感联系。”