Hongkong Land在新加坡的新地标Landmark商场有何新规划？

[新加坡] Hongkong Land决定将其高端Landmark品牌引入新加坡，标志着前Wheelock Place将迎来新的发展方向。零售业顾问指出，此举为其提升租户组合和改善实体布局创造了机会。

Jardine Matheson group旗下的房地产部门于周四（11月12日）将这座乌节路商场更名为Landmark Orchard。这是Landmark品牌首次在香港以外地区使用。

此前，Hongkong Land旗下的新加坡中央私人房地产基金（Singapore Central Private Real Estate Fund, SCPREF）于8月以11亿新元的价格从Wharf Real Estate Investment Company手中收购了Wheelock Place。

尽管Hongkong Land尚未透露其在新加坡新物业的具体计划，但公司表示将“借鉴其在亚洲投资和管理保费商业地产的经验来提升该商场”。

在竞争激烈的零售行业中，新加坡的商场业主正纷纷加大投入，斥资数亿进行资产增值计划（asset enhancement incentives, AEI），将未利用空间转为可出租面积，并调整其租户组合。零售业分析师预计Hongkong Land也将投资进行改造。

SCPREF的首席执行官Foo Pei Teng表示：“Hongkong Land对其资产有长期的投资历史，我们期待将这种长期投资方法带到Landmark Orchard。”

在香港，Landmark是该集团由12栋建筑组成的中环物业组合的核心，它将四座相连建筑的零售空间整合在同一概念下，并与一家文华东方酒店（Mandarin Oriental hotel）相连。其店铺名录堪称奢侈品零售品牌的缩影，包括香港最大的Hermes门店。

香港Landmark目前正在进行一项耗资10亿美元的改造计划，其中Louis Vuitton、Hermes、Dior、Tiffany & Co、Cartier和Van Cleef & Arpels等租户将共同斥资6亿美元用于新店装修，而Hongkong Land自身将投入4亿美元。

房地产资深人士Desmond Sim表示，在香港，Landmark这个名字是高端品牌的代名词，该集团可能会试图在新加坡复制其奢侈品零售业务的某些元素。

他预计，这座乌节路商场的新业主将对租户组合进行微调，可能会利用其在香港与奢侈品零售商的现有关系来引入新品牌。

Sim指出，许多在香港Landmark进驻的奢侈品牌在新加坡也已有门店。

大部分品牌都在Ion Orchard设有旗舰店，该商场正对着Landmark Orchard，由凯德综合商业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust）和香港新鸿基地产（Sun Hung Kai Properties）共同拥有。

许多品牌在不远处的义安城（Ngee Ann City）和百丽宫（Paragon）也设有大型门店。

不过，Sim补充说，仍有机会引入尚未在此设立独立门店的品牌，并指出新加坡的奢侈品零售市场还有增长空间。

他表示，尽管全球奢侈品消费存在不确定性，但新加坡这个城市国家持续吸引着亚洲各地对奢侈品牌有需求的游客，因此这里是开设旗舰店的可行地点。

“我们不仅着眼于中国消费者……我们也在关注来自印尼、泰国和马来西亚的游客以及高净值人士。”

第一太平戴维斯新加坡（Savills Singapore）的执行董事、私人财富副主管兼零售主管Sulian Tan-Wijaya认为，采用Landmark品牌名并不一定意味着Hongkong Land打算将该物业重新定位为奢侈品商场。

她表示：“如果真是这个意图，我会感到惊讶。”她指出，与“三大巨头”竞争没有意义，因为它们已经很好地代表了奢侈品市场。

她指出，商场有机会进行重新定位，并更新租户组合，引入更符合新零售趋势和消费者行为的品牌与概念。

Tan-Wijaya说：“Landmark Orchard反而可以利用其与Ion的连通性，提供一个与Ion互补的零售组合。”她认为业主可以引入更多街头时尚和体验式零售概念。

吸引客流，超越地下层

Sim指出，以前的Wheelock Place主要扮演着连接邻近建筑的行人通道角色，客流活动主要集中在连接Ion和邵氏大厦（Shaw House）的地下层。

他指出：“零售是一个非常依赖视觉的行业。如果你留意，会发现该物业的固有设计使得店铺位置相当隐蔽。通达性仅靠一部自动扶梯。”

“改善这一点的唯一方法，基本上就是引入‘目的地式’租户，以提升客流量，并让其带动效应向下扩散。我认为这是Hongkong Land会研究的方向。”

Tan-Wijaya也指出，前Wheelock Place的租户组合未能跟上零售趋势的变化。

Wheelock Place的前身是1994年开业的Lane Crawford Place，为新加坡带来了香港的零售体验。

在奢侈品百货公司Lane Crawford于1996年撤出新加坡后，该建筑进行了重新规划，由美国连锁书店Borders占据主力租户位置，直至2011年Marks & Spencer入驻。

目前，这座五层购物中心的其他租户包括医美诊所、沙龙、美妆品牌、精品零售店和少数餐饮业者。该综合体还包括一栋21层的办公楼。

Tan-Wijaya指出：“拥有像Marks & Spencer这样的主力租户可能为商场的租金收入提供稳定性；但鉴于商场规模不大，它可能会在一定程度上盖过其他租户的风头，其中一些租户在商场内的可见度并不高。”

资产增值的潜力

分析师认为，一项资产增值计划（AEI）也可以改善购物者的动线，并更好地利用商场现有布局。

Tan-Wijaya说：“该建筑本身拥有独特的建筑风格，可以保留下来，同时可以优化内部布局，以提高后方店铺的可见度，并促进更多客流。”

她补充说，目前商场有一种趋势，即“更加朝外，并与室外空间有更多互动”；这可以使该商场对乌节路上的购物者更具吸引力。

精品零售咨询和房地产公司Catbird Singapore的首席执行官Ethan Hsu表示，该商场相对宽敞的走道为释放额外的净可出租面积提供了机会，同时也能改善物业内购物者的流通。

他补充说，调整自动扶梯的位置也有助于更有效地引导客流至不同楼层，而改善入口则能营造更强的抵达感，使该物业对购物者更具吸引力。

Hsu补充说，将Landmark Orchard重新定位为类似其香港同名项目的超豪华购物中心，可以为希望在新加坡建立或扩大业务的奢侈品牌提供急需的黄金零售空间。

Sim还指出，Landmark Orchard地理位置优越，位于Ion和乌节路另一端由酒店置业有限公司（Hotel Properties Ltd, HPL）拥有的一系列物业之间，该区域的潜在重建可能会为这条购物带带来新的亮点。

HPL于2023年获得了政府的初步批准，可将这三处物业重新开发为一个综合用途项目，包括酒店、零售、办公和住宅部分，以及一个屋顶花园和一个表演剧院。

据报道，今年10月，Hongkong Land正在洽谈从HPL手中收购三处相邻物业的多数股权，这三处物业分别是voco Orchard Singapore酒店、Forum The Shopping Mall和HPL House。

Sim认为，无论HPL是出售这些物业还是与合作伙伴共同重新开发，这一地段的新开发项目都可能为该地区带来更多亮点和客流，从而可能使Landmark Orchard受益。

他说：“Landmark Orchard的地理位置似乎非常具有战略性。它可能成为一个连接点。”