律政部长唐振辉：城市更新“不仅是可取的，更是势在必行”，集体出售框架因此调整

【新加坡】根据周二（9月8日）在国会提出一读的一项法案，为了鼓励老旧房地产重建，老旧项目的业主在进行集体出售时将面对较低的同意门槛。这是新加坡集体出售制度一系列修改的一部分。

律政部长 Edwin Tong在国会上表示，这些修正案旨在“在获得真正多数支持的情况下，使更新更容易进行，同时确保业主在缺乏多数支持时，免受重复和干扰性的尝试所影响”。

他说：“这项法案的核心政策动力，与国会在1999年引入集体出售制度时所认可的理念相同——即新加坡的土地稀缺性，使得城市更新不仅是可取的，更是势在必行。”

楼龄介于40至59年的项目进行集体出售需获得70%的同意，而楼龄60年及以上的项目则需65%的同意。

楼龄少于10年的项目，其同意门槛将维持在90%；楼龄介于10至39年的项目，门槛则维持在80%。

值得注意的是，目前正在征集签名的40年及以上楼龄的项目，将被允许终止现有的集体出售协议，并选择在新框架下重新尝试。

选择加入的项目将有七个月的时间，从修正案生效之日起计算，以达到适用的同意门槛。

当局正在增加保障措施，以确保不同意的业主不会受到压力，例如将征集签名的期限从12个月大幅缩短至6个月，以及在集体出售失败后延长限制期。

在辩论期间，几位国会议员对六个月的签名征集期是否足够用于较大型或更复杂的项目表示担忧，其中一些议员建议在这种情况下应给予更多时间。

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Tong在回应时表示，政府曾考虑过根据项目规模等因素设定不同的时间表，但最终决定不这么做，因为规模“不一定是复杂性的唯一指标”。

针对国会议员提出要考虑项目单位数量、项目及其业主的年龄等建议，他说：“你如何界定复杂性的界限？”

“因此，如果你开始承认每一种不同的特性，你会发现六个月的一般规则，或者我们想要实施的任何时间框架，都将被逐渐削弱。”

“而采用具有不同标准的差异化方法本身，会导致更复杂的情况， 并为集体出售计划带来更多内在的不确定性。”

他补充说，近期成功的集体出售数据显示，绝大多数签名通常在头四个月内征集到，有几个大型项目在六个月内达到了70%的门槛。

Tong还指出，准备工作在正式征集签名期之前就开始了，期间会召开业主大会，并预先讨论销售收益、定价和条件等条款。

他补充说，集体出售委员会可以利用这段时间与业主（包括海外业主）收集和分享信息。

该法案还提议，反对者可获得稍高的销售收益，其中法庭下令增加的款项上限，将从每个单位销售收益的0.25%提高到0.5%，或每个单位2000新元，以较高者为准。

这项条款于2007年首次推出，旨在保护反对者。当高等法庭确信“下令增加反对者应收到的销售收益是公正和公平的”时，该条款便适用。

例如，若有反对的业主在集体出售活动前夕投入巨资进行装修，此条款便可适用。

波东巴西单选区议员 Alex Yeo 询问，如果集体出售在屋主购买房产的四年内进行，反对出售的屋主是否可以豁免卖方印花税（Seller’s Stamp Duty, 简称SSD），特别是如果他们在较低同意门槛宣布之前就已购买房屋。

Tong表示，卖方印花税的政策目的与集体出售制度不同，其旨在抑制住宅物业的短期持有并遏制投机活动。

“如果集体出售发生在适用的卖方印花税持有期内，参与的业主可能需要支付卖方印花税。该持有期介于三到四年，具体取决于物业的购买时间。”

他补充说：“为确保集体出售成功，集体出售协议在确定销售收益的分配时，必须考虑到由不同意的业主支付的任何此类印花税或任何其他自付额。”

私宅项目日渐老旧

Tong在法案二读时发言指出，自1999年集体出售制度实施以来，新加坡的私宅项目存量已经老化，维修成本也已显著上升。

目前，大约每20个非有地私人住宅单位中，就有一个楼龄达到40年或以上，这相当于近250个项目中的约2万个单位。

他补充说，自2023年以来，政府已与广泛的利益相关者进行了接触，以更好地了解现有框架存在的问题。

从分享的意见中浮现出两大清晰的主线。

他说：“首先是呼吁更新同意门槛，以促进老旧项目的更新。”

Tong宣读了一位业主的反馈，他指出这“非常简洁地总结了这个问题”。该业主表示：“虽然现有的两级同意门槛在1999年是新颖、创新且必要的，但此后情况已发生变化。一个楼龄10年的项目和一个楼龄44年的项目继续面对相同的门槛，这是不合理的。”

业主们也担心“遭受反复和持久的集体出售尝试，这会扰乱公寓内的社区，并造成长期的不确定性”。

他说：“较低的同意门槛，让那些真正老化且获得业主支持的项目，能更容易地实现广泛更新。”

“与此同时，较高的启动门槛、较短的签名期限和延长的限制期，确保了该框架不能被用来在缺乏足够多数支持的项目中发起重复、干扰性的尝试。”

集体出售制度也将扩展到非分层地契的私人住宅项目，这些项目的单位业主持有少于850年的租赁地契，但并不拥有其下的土地。

这些项目包括 Neptune Court、One Tree Hill Mansions、Paterson Court、Orchard Court 和 Townhouse Apartments，它们的楼龄都超过40年，且建在由财政部长（MOF）拥有的土地上。

Tong表示，财政部（公司）准备以公平市价脱售其在这些项目中的权益。

这项法案是对《地契（分层）法令》的修正案，于8月4日首次提交国会。大约一周前，政府刚针对大型集体出售地段买家的额外买方印花税（ABSD）制度做出了调整。

这些调整给予此类地块的发展商更多时间来完成建设并售出所有单位，之后才需支付土地成本的额外买方印花税。