律政部长Edwin Tong：城市更新“不仅是可取的，更是必要的”，集体出售框架因此调整
楼龄40至59年的项目集体出售同意率门槛降至70%；60年及以上项目降至65%
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本文由 AI 翻译，关键事实请以原文为准。
【新加坡】根据周二（9月8日）在国会提出的一项法案，为了鼓励老旧房地产的重建，较旧项目的业主在进行集体出售时将面对较低的同意门槛。这是新加坡集体出售机制一系列调整的一部分。
律政部长Edwin Tong在国会表示，这些修正案旨在“在获得真正多数支持的情况下，让更新变得更容易；同时在未获支持时，确保业主免受重复和干扰性的尝试”。
Tong说：“这项法案的核心基本政策驱动力，与国会在1999年引入集体出售机制时所认可的理念相同，即新加坡的土地稀缺性使得城市更新不仅是可取的，更是必要的。”
楼龄介于40至59年的项目，集体出售的同意率门槛将为70%，而楼龄60年及以上的项目则为65%。
楼龄不满10年的项目，门槛将维持在90%；楼龄介于10至39年的项目，门槛则维持在80%。
值得注意的是，目前正在征集签名的、楼龄达40年及以上的项目，将被允许终止其现有的集体出售协议，并选择在新框架下重新尝试。
选择新框架的项目，将有七个月的时间（从修正案生效之日起）来达到适用的同意率门槛。
当局正在增加保障措施，以确保不同意的业主不受压力，例如将征集签名的期限从12个月大幅缩短至6个月，并延长集体出售失败后的限制期。
在辩论期间，几位国会议员对六个月的签名征集期是否足够用于较大型或更复杂的项目表示担忧，一些议员建议在这种情况下应给予更多时间。
Tong在回应时表示，政府曾考虑过根据项目规模等因素设定不同的时间表，但最终决定不这么做，因为规模“不一定是复杂性的唯一指标”。
他指出，议员们建议考虑项目中的单位数量、项目及其业主的年龄等因素，并反问道：“复杂性的界限应该划在哪里？”
“如果我们开始逐一认可这些特征，那么普遍的六个月规定——或任何固定的时间框架——都将被削弱，而采用多重标准的差异化方法会给整个机制带来更多的复杂性和不确定性。”
他补充说，近期成功集体出售的数据显示，绝大多数签名通常在头四个月内征集到，有几个大型项目在六个月内达到了70%的门槛。
Tong还指出，准备工作在正式签名征集期之前就已经开始，业主大会会提前召开，讨论销售收益、定价和条件等条款。
他补充说，集体出售委员会可以利用这段时间向业主（包括海外业主）收集和分享信息。
根据该法案，反对者也可能获得略高的销售收益。法庭可下令增加的款项上限，将从“每个单位销售收益的0.25%或2000新元（以较高者为准）”，提高到“0.5%或2000新元（以较高者为准）”。
该条款于2007年首次引入，旨在保护反对者。当高等法庭确信“下令增加反对者应得的销售收益是公正和公平的”情况下，此条款便适用。
例如，当反对的业主在集体出售活动前夕投入巨资进行装修时，就可能适用此条款。
波东巴西单选区国会议员Alex Yeo提问，如果集体出售发生在业主购房四年内，反对出售的屋主是否可以豁免卖方印花税（Seller’s Stamp Duty, SSD），特别是如果他们在较低同意门槛宣布前就已购房。
Tong表示，卖方印花税（SSD）与集体出售机制的政策目的不同，其旨在抑制房地产的短期持有行为和投机活动。
“如果集体出售发生在适用的卖方印花税持有期内，参与的业主可能需要支付SSD。该持有期为三到四年不等，具体取决于房产的购置时间。”
他补充道：“为了使集体出售成功，集体出售协议在确定销售收益分配时，必须考虑到不同意业主可能需要支付的任何此类印花税或任何其他自付额。”
私宅项目日趋老化
Tong在法案二读时表示，自1999年引入集体出售机制以来，新加坡的私人住宅项目存量已经老化，维护成本也显著上升。
目前，约有二十分之一的非有地私人住宅单位楼龄达到或超过40年，涉及近250个项目中的约2万个单位。
他补充说，自2023年以来，政府已与广泛的利益相关者进行接触，以更好地了解当前框架存在的问题。
从分享的意见中浮现出两大明确的主线。
他说：“首先是要求更新同意门槛，以促进老旧项目的更新。”
Tong宣读了一位业主的反馈，他认为这“非常简洁地总结了这个问题”。该业主表示：“虽然现有的双层同意门槛在1999年是新颖、创新且必要的，但此后的情况已发生变化。一个楼龄10年的项目和一个楼龄44年的项目继续面对相同的门槛，这是不合理的。”
业主们也担心“会遭受重复且旷日持久的集体出售尝试，这会扰乱社区并造成长期的不确定性”。
他说：“对于那些真正老旧且获得业主支持的项目，较低的同意门槛使得基础广泛的更新变得更加容易实现。”
“与此同时，更高的启动门槛、更短的签名征集期和更长的限制期，确保了该框架不能被用于在没有足够多数支持的项目中发起重复、干扰性的尝试。”
集体出售机制也将扩展至非分层地契的私人住宅项目。在这些项目中，单位业主持有少于850年的租赁地契，但并不拥有其下的土地。
这些项目包括Neptune Court、One Tree Hill Mansions、Paterson Court、Orchard Court和Townhouse Apartments等大型项目，它们的楼龄都超过40年，并且坐落在由财政部长（Minister for Finance, MOF）拥有的土地上。
Tong表示，财政部（公司）准备以公平市价脱售其在这些项目中的权益。
这项作为地契（分层）法令修正案的法案，于8月4日首次提交国会。大约一周前，政府刚调整了针对大型集体出售地段买家的额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty, ABSD）制度。
这些调整给予了这类地段的开发商更多时间来完成建设并售出所有单位，之后才需支付土地成本的ABSD。
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