公共服务署审查报告：指公务员在未公布地铁站附近置产比例偏高

【新加坡】公共服务署（PSD）正在审查一份由美国非营利组织发布的研究报告。该报告声称，新加坡公务员在尚未对外公布的地铁站附近购房的比例偏高。

公共服务署周一（9月14日）表示，正在研究该学术工作论文中的数据和方法，并“若有实质依据”，会将任何问题提交给贪污调查局（Corrupt Practices Investigation Bureau）。

该部门隶属于总理公署，其发言人在回应媒体询问时表示：“我们极度重视任何有关诚信的问题。”

美国国家经济研究局（NBER）于9月发表了题为《社会规范能否替代执法？来自新加坡公职人员购房的证据》的工作论文。该机构是一家总部位于马萨诸塞州剑桥市的私人机构。

该论文的署名作者是哥伦比亚大学的 Tomasz Piskorski、斯坦福大学的 Amit Seru 和 Chun Zhao，以及香港大学的 Jian Zhang。

作者表示，他们希望研究倡导廉洁的社会规范，是否能替代正式的执法来遏制公职人员的不当行为。

其工作论文的第一行写道，他们与多位人士的“讨论获益良多”，其中包括经济学家 Li Shengwu，他是国务资政 Lee Hsien Loong 关系疏远的侄子。

其他致谢的还包括新加坡国立大学（国大）的几位现任和前任学者，如 Sumit Agarwal、Jessica Pan、Ivan Png 和 Bernard Yeung。Png 告诉《海峡时报》（The Straits Times），他已要求论文的主要作者删除他的名字，并补充说他对此手稿并不知情，也未曾发表评论。

该论文研究了地铁系统规划扩张周边的住房交易，使用的是其所称的“全域级别住房交易”数据。

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作者表示，他们的研究始于汇编新加坡法律文件中的私人产业交易数据，并将买家与新加坡政府电子名录（一个公职人员在线数据库）进行关联，以识别公务员身份并追踪其交易历史。

他们随后重点关注在（地铁站计划）公布日期前后，于已规划但尚未公布的地铁站附近的购房行为。

作者称：“我们发现了公务员进行知情交易的明确证据。”

他们引述研究结果称，与具有相似人口统计学特征和住房消费行为的非公务员对照组相比，公务员在规划中的地铁站附近的购房强度更高。

根据该论文，这种效应集中出现在对外公布前的一到两年，以及与铁路规划相关的中层官员和机构中。

研究人员表示，这种模式带来了“可观的个人收益”，并且也出现在亲属中，他们称这与信息泄露的情况相符。

论文指出，作为一份由 NBER 发表的工作论文，它是“为讨论和评论目的而分发”，尚未经过同行评审，也未经 NBER 董事会的审查，而官方的 NBER 出版物则需经过此审查程序。

同行评审是一个学术过程，由同行专家或学者独立评估论文的有效性、质量及其他因素。

数据与方法

研究人员通过追踪公务员及其他个人的房屋交易活动得出结论，这些活动信息来自三个数据流，其中之一被描述为“专有来源”。

该专有来源被描述为包含截至2013年“大量”新加坡居民样本的人口统计详情和住址，但未提供更多细节。《海峡时报》已就此来源的详情联系该论文的作者。

另外两个数据流包括2007年、2009年、2011年、2013年、2015年和2022年新加坡政府电子名录（SGDI）上列出的六批公务员，以及新加坡房地产代理理事会（Council for Estate Agencies）的持牌房地产经纪公共登记册。

研究人员还使用 OpenAI 的 GPT 4.0 对 SGDI 数据进行了扩充，将职位头衔划分为高、中、低三个级别，以测试知情购买行为是否更集中于某个级别的官员。

论文指出，所有三个数据流都与1995年1月至2019年12月间，向土地所有权注册处（Registry of Land Titles）提交的私人产业交易法律文件或中止转让的申请中的房产交易数据进行了整合。这些数据包括买卖双方的姓名。

与此同时，研究人员通过查找在公务员登记住址中列为共同居住者或共同登记的人员，来确定公务员的关系人。

论文称，为方便阐述，这些人被称为“亲属”，因为研究人员旨在测试地铁站（计划）公布前后知情购买行为的溢出效应。

研究人员使用地图工具对地铁站进行地理编码，并识别出位于规划中地铁站1公里、1.5公里或2公里半径内的私人住宅。

论文指出，对照组由在年龄、性别、婚姻状况、种族和估计月收入方面大致相似的个人组成。收入是根据 Agarwal 在2014年合著的一篇论文中使用的专有消费者金融交易数据集估算得出的。

研究发现

研究人员估计，与匹配的对照组相比，在地铁站（计划）公布前的几年里，公务员及其认定的亲属在规划中的地铁站附近多进行了约221次房产购买。

他们的分析发现，这一差异在统计上具有显著性。

根据他们的计算，这些交易的总价值约为2.7亿新元。

其中，公务员在（计划）公布前的两年内进行了约113次购买，价值约1.38亿新元。被认定为公务员亲属或共同登记者的人则在公布前的三年内进行了108次购买，价值约1.32亿新元。

这些数字代表所购房产的估计总价值，而非买家所获利润。研究人员表示，这些投资的收益“相对于公务员的收入而言，在经济上是可观的”。

对公务员而言，这种差异集中在（计划）公布前的一至两年期间。

研究人员的基线分析侧重于规划中地铁站1公里范围内的房产，但他们发现，当半径扩大到1.5公里和2公里时，公务员的购房强度也出现了类似的增长。

他们还发现，与可比房产相比，这些房产随后产生了正回报，且在较短的持有期内收益尤为显著。

根据预测估计，买家也更有可能提早出售，尤其是在购买后的第一至八年内。研究人员称，这种模式与投资驱动行为和及时退出相符。

这些购买行为也集中在中层公务员中，而非最高级官员或初级员工。此外，研究人员还发现，在参与铁路线路规划机构工作的官员中，这种效应更为显著。

研究人员在分析中表示，这种模式是预料之中的，因为中层官员面临的净诱惑最大，他们既有足够的资源采取行动，又比高级官员承受更低的预期审查和声誉成本。

作者还将公务员的交易模式与房地产经纪和公司董事会成员的群体进行了比较。但他们发现，这两个群体在未公布的地铁站附近的购房活动均未出现类似的增长。《海峡时报》