Murali：涉及企业租户的住宅租赁纠纷占少数，现有法律可保障业主权益

【新加坡讯】律政部高级政务部长 Murali Pillai 周三（11月4日）在国会上透露，从2021年到2025年，小额索偿法庭每年接获约1100起至1840起与住宅租赁相关的索偿申请。

他补充说，其中，每年有14至40起（约占1%至2%）的案件，涉及索偿方指明租金拖欠，且答辩方为公司或其他实体。

此前，法庭发现一名男子有规律地利用空壳公司租住私宅却不付租金，一起相关的涉嫌欺诈案正在调查中。Murali Pillai 是在回应关于此情况下如何为业主提供法律保障的提问时，做出上述说明。

他是在回应一项数据请求时提供了这些数字，该请求要求提供过去五年针对企业租户拖欠租金的索偿数据，以及未追回的判决债务相关数据。

Murali 指出，由于法庭并未追踪如此详细的数据，因此小额索偿法庭的数据能“粗略地反映案件数量”。

但他也提醒，小额索偿的数据是“近似值”，因为这些数据依赖于索偿方的描述，且存档系统并未记录答辩方是业主还是租户。

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他补充说：“索偿额较高的案件则入禀民事法庭，而民事法庭的存档系统不会记录索偿是否涉及拖欠租金。”

针对外界呼吁加强立法措施以在此类情况下保护业主的诉求，Murali 也引述了现有的制度。

当一家公司签署租约时，该公司需为其签订的商业义务负责，而非其董事或股东。

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他说，但这并不意味着公司可以被用作欺诈的掩护，或让成立公司的人借此逃避责任。

他补充说：“除了可能面临刑事处罚外，相关人员也可能需要为公司债务承担个人责任。例如，当法庭裁定存在欺诈性或不正当交易时，若公司形式被滥用于不正当目的，法庭可以揭开公司面纱（无视其法人身份）。”

他说，根据自身的风险评估，业主也可以在将房产出租给公司前，要求公司董事等个人提供个人担保。

他补充说，将此作为强制性要求会失去灵活性，同时也可能无法阻止存心欺诈的人任命一个没有任何资产的董事来提供个人担保。

Murali 提到了一些资源，例如由房地产代理理事会发布的清单，以帮助和指导业主和租户签订协议。

至于通过立法加快业主的法律追索和收回房产程序，他指出，对于租期最长两年的住宅租赁，已经存在简化的程序。

他补充说，如果索偿额在小额索偿的限额内，小额索偿法庭可以下令支付拖欠的租金以及让业主空置接收房产。与此同时，如果案情清晰，业主也可以在未经法庭全面审讯的情况下，获得空置接收的庭令。

他还提到了《扣押财务法令》（Distress Act），根据该法令，业主可以申请扣押令（Writ of Distress），在不事先通知租户的情况下追讨拖欠的租金。

他说，至于企业租户在拖欠租金后试图阻止业主收回房产所造成的延误成本，根据《民事法律法令》（Civil Law Act），业主可以寻求双倍租金，用以覆盖从租户应交还房产之日到实际交还之日期间的损失。

但 Murali 补充说，政府的方针必须确保在业主和租户之间，“任何（实施的）有利于一方的政策，都不会给另一方带来不应有的负担”。