房屋贷款利率走低——您应坚持建屋局贷款还是转向银行贷款？

[新加坡] 如果您一直在关注您的首套组屋，或考虑更换房屋贷款，您可能已经注意到利率已大幅下降。

在经历了几年高借贷成本的艰难时期后，趋势正在转变。美国联邦储备局（The US Federal Reserve）自2020年以来首次开始降息，而作为大多数浮动利率房屋贷款主要基准的新加坡隔夜利率平均值（Sora）也已滑落至三年来的最低水平。

目前，建屋发展局（HDB）的优惠贷款年利率为2.6%。与此同时，DBS 告诉 thrive，例如 POSB 提供的三年期固定利率组屋贷款，其利率要低大约一个百分点。

因此，银行方面表示，现在有更多组屋屋主再融资，转向更便宜的银行贷款，而市场对随市场波动的浮动利率配套的兴趣也日益浓厚。

如果您正在建屋局贷款和银行贷款之间抉择（或考虑现在是否是转换的好时机），本文将分析当前利率环境会如何影响您的决定。

🏡 建屋局贷款 vs 银行贷款

当您购买新的组屋单位时，通常有两种选择：

建屋局贷款：与公积金（CPF）普通户头利率挂钩，再加0.1%，即为2.6%。该利率稳定、可预测且极少变动——上一次调整已是近20年前的事。

银行贷款：分为固定利率和浮动利率两种。在低利率时期，这类贷款可能比建屋局2.6%的利率更便宜。

浮动利率贷款根据市场状况波动，通常与三个月复合Sora挂钩，即过去三个月利率的平均值。

SEE ALSO

Why are more young workers ‘job hugging’? (Hint: it’s not company loyalty)

If I’m “middle class”, why can’t I afford “middle-class things”?

Love later, save now? Why so many Gen Zs aren’t rushing to get married

银行会在这个基础上增加一个“利差”。假设三个月Sora约为1.25%，如果您的贷款配套利差为“+1个百分点”，那么您需要支付的利率就是2.25%。

🔒 为何固定利率并非“永远固定”

尽管我们称之为固定利率贷款，但其中一个细节可能会让一些首次购房者感到意外。

大多数“固定利率”配套只保证前两到三年（有时是五年）的利率不变。之后，它们通常会转为浮动利率——通常是与Sora挂钩外加一个利差。

🔄 您应该再融资吗？

在建屋局贷款和银行贷款之间，关键的权衡在于灵活性与确定性。

建屋局贷款让人安心。虽然银行贷款有时可能更便宜，但您需要承担更多风险。

很重要的一点是，这种转换是单向的。您可以从建屋局贷款再融资到银行贷款，但一旦您选择了银行贷款，就不能再转回建屋局贷款。

尽管如此，当前建屋局和银行贷款利率之间的差距确实为节省每月还款额提供了机会。DBS Singapore 存款与抵押贷款主管 Chelsea Ling 表示，对于一笔35万新元的贷款，从建屋局贷款转换到 POSB 的三年期固定组屋贷款，第一年大约可节省3500新元。

Ling 指出，与1月至2月相比，9月至10月这两个月期间，从建屋局贷款再融资到 POSB 组屋贷款的客户数量出现了“高达十倍的显著增长”。

Redbrick Mortgage Advisory 的副总监 Clive Chng 告诉我，一些银行甚至提供利率为1.78%的五年期固定贷款。他还看到，尽管许多银行可能会对提前还款收取罚金，但市面上也有不设罚金的此类贷款。

他表示：“对很多人来说，这是一个显而易见的选择。考虑到（预购组屋）有五年的最低居住年限，这个时机正好，而且节省的金额相当可观。”

“我认为现在是再融资的绝佳时机。有些人总想等到利率降到最低点……但我认为这可能不太现实。”

Ling 建议，在比较贷款时，不仅要权衡您对未来利率的看法和长期财务计划，还要考虑银行的独特功能。例如，一些银行贷款允许您在同一家银行内免费转换到不同的房屋贷款配套。

Ling 说：“购房者采取长远眼光至关重要。虽然短期内低利率很有吸引力，但购房是一项重大承诺，利率总会波动。”

🏗️ 新预购组屋（BTO）买家

如果您还在等待您的预购组屋（BTO）建成，您可能想知道是否应提前锁定银行利率。但 Ling 表示，固定利率的银行贷款通常要等到组屋建成后才能申请。

对许多组屋购房者来说，一个常见的做法是先选择建屋局贷款。

建屋局贷款的首付要求较低，且没有提前还款罚金。

当临近领取钥匙时，您可以重新评估市场和自身的财务状况，再决定转换到银行贷款是否划算。到那时，您对自己财务状况的了解会更清晰，也更容易选择适合您需求的贷款。

内容摘要

• 利率已经下降，为屋主带来潜在的储蓄机会
• 更多组屋屋主正在再融资，转向更便宜的银行贷款
• 银行贷款利率可能低于建屋局的2.6%，但波动性可能更大
• 对于预购组屋买家，通常的做法是先申请建屋局贷款，在临近领取钥匙时再评估银行的贷款配套