新加坡房托市场：优势领域显现

在经历了以高利率为特征的长期宏观经济逆风后，新加坡房地产投资信托 (S-Reits) 的前景正在发生转变。

我们预计未来一年市场将更具建设性。随着融资成本下降、基本面保持稳健以及估值趋于合理，这些因素的融合将为投资者创造极具吸引力的风险回报状况。

然而，复苏不会是全面的。要取得优异表现，关键在于采取选择性策略，优先考虑资产负债表稳健和持有新加坡国内资产的房托——我们将此策略称为“新加坡盾牌”。

利率下降为部分房托带来更大缓解

随着新加坡隔夜平均利率 (Sora) 走低，其益处开始在财务报表中显现。虽然许多房托已对其债务进行对冲，降息对收益的影响是渐进的，但以更低的边际成本为2027年之前到期的债务进行再融资的能力，将日益支撑其盈利并缓解现金流压力。

近期的业务更新也显示出一些缓解迹象。例如，截至2025年9月30日，CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT) 和 Frasers Centrepoint Trust (FCT) 的利息覆盖率 (ICR) 提高至3.5倍，远高于1.5倍的最低要求。

随着融资成本下降，房托管理人变得更愿意采取主动。资本循环策略再度活跃，管理人通过剥离非核心资产来为增值性收购提供资金。

显著的例子包括将资本循环投资于新加坡增长型资产的 CapitaLand Ascendas Reit (Clar)，以及通过近期在新加坡和东京收购数据中心，在2025年第三季度实现净房地产收入同比增长42.2%的 Keppel DC Reit。

新加坡盾牌：高新加坡资产敞口带来回报

在全球动荡的环境中，地理位置已成为回报的关键决定因素。持有大量新加坡资产的S-Reits表现显著优于拥有海外资产的S-Reits，这反映了更强劲的租户需求和稳定的国内租赁环境。

例如，95%收入源自新加坡的CICT持续报告正向的租金复归率，范围在6.5%至7.8%之间（截至2025年9月30日）。相比之下，仅有57%资产在新加坡的 Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT)，其整体增长受到中国内地和香港市场疲软的拖累。

因此，我们继续增持以新加坡为中心的资产，因为其基本面更具韧性，盈利能见度也更高。

偏好工业、物流和商业地产

我们倾向于选择性投资，增持工业、优质商业和市郊零售地产，同时对酒店和非必需品零售领域保持谨慎。

工业与物流：结构性增长引擎

该领域仍然是我们的首选。JTC全工业租金指数表现出卓越的韧性，已连续20个季度实现租金增长。需求受到结构性顺风的推动，包括全球在半导体和数据中心的人工智能投资，以及第三方物流 (3PL) 公司的扩张。

2025年第三季度，新加坡的仓库租金环比增长加速至0.9%，优质物流资产的入住率则收紧至93.6%。

Clar 和 Mapletree Industrial Trust (MINT) 是这些趋势的主要受益者，其租金复归率分别达到+7.6%和+6.2%。

中央商务区商业地产：资金涌向优质资产

尽管全球经济存在不确定性，但新加坡写字楼市场的特点是“资金涌向优质资产”。租户正在向保费甲级写字楼集中，使得市场供应紧张。

核心中央商务区的空置率已收紧至5.1%。关键的是，在2028年之前预计不会有大量新的甲级写字楼供应，这使得议价能力重新回到业主手中。

我们认为CICT是主要赢家。与其他商业S-Reits相比，它拥有更强大的发起人支持和健康的资产负债表。其投资组合中的保费资产，如CapitaSpring和Six Battery Road，使其能够在业主占优的市场中捕捉租金增长。

零售业：市郊零售的韧性与非必需品零售的波动

零售业格局呈现明显分化。虽然2025年11月零售销售额同比增长6.3%，但在剔除机动车后，增速放缓至仅0.8%，表明消费者持谨慎态度。在这种环境下，我们更青睐市郊和邻里购物中心，而非市中心的奢侈品零售。

这些邻里购物中心满足了居民的日常必需品消费需求，并受到稳定居民区的支持。

FCT以其99.9%的入住率（不包括电影院）和+7.8%的强劲租金复归率，充分体现了这种韧性。

虽然乌节路的租金正在复苏，但仍面临外部风险，如工资停滞和新元走强，后者会抑制游客的购买力。

估值合理

尽管去年上涨了16.9%，但估值仍然合理。截至2026年1月30日，该行业的市净率 (P/B) 为0.97倍，略低于其10年平均水平。

此外，随着政府债券收益率下降，S-Reits提供的收益率差已扩大至3.4%，与2023年仅2.7%的紧张利差相比，其收益吸引力显著提高。

一个新的结构性催化剂也已出现：iEdge新加坡次50指数。截至2025年12月31日，S-Reits在该指数的50个成分股中占据16席，占指数市值的46%。追踪该指数的交易所交易基金 (ETF) 的推出，预计将推动被动资金流入中型房托，有助于缩小估值差距，并改善那些传统上缺乏蓝筹股覆盖的房托的流动性。

首选推荐

新加坡房托市场迎来复苏浪潮，但复苏将更有利于那些拥有稳健资产负债表和正确行业布局的房托。我们建议保持选择性。我们看好的公司包括CapitaLand Ascendas Reit、Mapletree Industrial Trust、CapitaLand Integrated Commercial Trust和Frasers Centrepoint Trust。

对于希望在不承担单一资产风险的情况下获得广泛敞口的投资者，可以考虑交易所交易基金 (ETF)，例如辉立-新加坡房地产投资信托ETF (Lion-Phillip S-Reit ETF, SGX: CLR)。该ETF追踪高质量、财务状况健康的房托，并提供预计年均5.6%的股息收益率。

作者是iFast Corporation新加坡子公司FSMOne.com研究和投资组合管理团队的研究分析师