凯德中国信托第三季度物业净收入下滑5.1%至2.596亿元人民币

[新加坡] 凯德中国信托 (CapitaLand China Trust, CLCT) 公布，截至9月30日的第三季度物业净收入 (NPI) 为2.596亿元人民币（3890万美元），较去年同期的2.735亿元人民币下降5.1%。

该信托管理方于周五（10月23日）在业务更新报告中表示，该房地产投资信托 (Reit) 第三季度营收同比 (yoy) 下降4.1%，从4.166亿元人民币降至3.997亿元人民币。

其中，零售物业营收同比下降2.9%，从2.948亿元人民币降至2.863亿元人民币；商业园营收则下降6.2%，从1.073亿元人民币降至1.006亿元人民币。

物流园营收同比下降11.7%，从1450万元人民币降至1280万元人民币。

截至9月的九个月期间，凯德中国信托的物业净收入同比下降3.9%，从8.538亿元人民币降至8.206亿元人民币；营收则下降4.8%，从12.8亿元人民币降至12.2亿元人民币。

营收下降主要归因于出售凯德MALL·裕华，以及凯德MALL·新南、凯德MALL·大峡谷、凯德MALL·望京和凯德MALL·埃德蒙顿的出租率和租金下滑。

在九个月期间，商业园和物流园板块的营收同比下降4.1%，主要原因是新加坡-杭州科技园一期和二期、昆山巴城物流园、武汉阳逻物流园和成都双流物流园的业绩表现疲软。

管理方表示，这一下降被上海奉贤物流园出租率的提升所部分抵消。

若不计凯德MALL·裕华在2025年上半年的贡献，按同店基础计算，九个月的物业净收入将同比下降0.8%，营收将下降1.5%。

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管理方指出，按同店基础计算，成本同比下降3%，部分缓解了九个月物业净收入的下滑。

然而，得益于人民币升值2.6%，以新元计算，九个月的物业净收入同比增长了1.9%。

与此同时，截至9月的九个月期间，凯德中国信托投资组合的客流量同比增长1.9%，租户销售额增长了3.5%。

若不计汽车销售额，租户销售额将同比增长8.4%，而每平方米租户销售额将增长2.1%。

销售增长主要由玩具和爱好品类带动，在收藏玩具持续流行的背景下，该品类销售额同比增长了39.5%。

紧随其后的是体育用品和服装品类（增长37.3%）、信息技术和电信品类（增长10.2%）以及餐饮品类（增长2.6%）。

截至9月30日，零售物业出租率为97.2%，略高于去年同期的97.1%。

截至9月的九个月，零售物业的租金复归率录得负3%，这反映了为升级两个主要主力租户空间而做出的战略性租赁决策。

若不计两项计划中的主力租户调整以及电动汽车租户，零售物业的租金复归率则为负2.5%。

截至9月底，商业园出租率从去年同期的85.2%提高至85.7%。

然而，在九个月期间，商业园投资组合的租金复归率为负12.6%，而去年同期为负8.9%。

管理方表示，通过租户续约和积极招租来优先保障出租率，在2026年前九个月锁定了约17.5万平方米的续租和新签租约。这占商业园投资组合总净可出租面积的约22.9%。

与此同时，截至9月底，物流园出租率从去年同期的96.6%上升至98.6%。

在租赁和租户挽留举措的支持下，九个月期间物流园投资组合的租金复归率改善至负1.3%，而2025年全年为负24.5%。

资本管理

在资本管理方面，截至9月30日，凯德中国信托的总债务约为17.8亿新元。

总杠杆率从6月底的40.4%上升至9月的41.1%，但低于去年同期调整后的41.3%。

利息覆盖率从6月底的2.9倍提高至3倍，而平均债务成本则从3.06%降至3.04%。

平均到期年限从6月底的3年缩短至2.7年。

管理方指出，积极的资本管理促使平均债务成本降低，从而实现利息同比节省14%。

管理方补充说，一笔将于2026年10月到期、利率为3.8%的6亿元人民币债券，已通过信贷安排进行再融资，实际成本约为2.3%。

展望

管理方指出，中国的经济增长持续受到政策措施和工业发展势头的支持，制造业产业群活动在9月恢复扩张。

管理方表示，高科技制造业、技术服务和战略性产业的增长继续为商业园和物流设施的需求提供支持。

旨在刺激家庭支出的政策举措也为零售消费提供了支持，尽管复苏步伐依然缓慢。

然而，管理方指出，中美贸易休战的延长可能减少近期的贸易不确定性，并为商业信心和国内消费提供支持。

管理方表示，随着这些事态的发展，次级效应可能会随时间推移而显现，并将继续受到密切关注。

该房地产投资信托计划在中国一线和二线城市扩大其零售业务版图，同时保持其商业园和物流园投资组合的稳定出租率。

该信托还将继续评估现有购物中心的资产提升机会和潜在的收购目标，同时物色成熟资产进行资本循环，以释放价值并优化其投资组合。

在资本管理方面，管理方旨在扩大人民币计价债务的融资渠道，以平衡货币对冲需求并降低借贷成本。

凯德中国信托单位周四收盘持平，报0.605新元。