中国市场仍是丰树泛亚商业信托的“最大痛点”，资产脱售面临持续挑战

【新加坡】丰树泛亚商业信托 (MPACT) 预计其中国资产在未来一年左右将继续面临压力，但在以其认为可接受的价格脱售疲弱资产方面面临障碍。

该房地产投资信托（Reit）管理公司的首席执行官 Sharon Lim 在周五（10月30日）的业绩发布会上表示：“中国是我们最大的痛点。我承认，中国市场在未来一年左右将继续下滑。”

“你问我‘是否愿意出售中国投资组合的某些部分？’，我会说是的。但现实一点说，谁会给我一个非常可观的价格？我认为我们都必须现实，中国是一个需要长期关注的市场。”

丰树泛亚商业信托在中国拥有两处资产——位于北京燕莎区的写字楼项目佳程广场，以及位于上海张江科学城的商业园展想广场。

这些资产占该房托管理资产规模 (AUM) 的约9%，在截至9月底的上半年贡献了2600万新元的净房地产收入 (NPI)，较去年同期的3090万新元下降了约15.9%。

尽管承诺入驻率为84.5%，租户续租率为78.7%，但上半年的租金复归率为负29.9%。

北京和上海的新供应已超过需求，导致租金持续承压。

管理公司表示，在北京，2026年第三季度的整体写字楼租金环比下降4.1%，入驻率降至80.3%。在上海，商业园租金同期下降1%，但入驻率提高至70.5%。

管理公司补充说，这两个城市还面临大量新供应，预计从2026年剩余时间到2028年，北京将新增约70万平方米的写字楼空间，上海将新增280万平方米的商业园空间。

SEE ALSO

MPACT Q2 DPU falls 3.5% to S$0.0194 on weaker overseas contributions

严峻的市场环境对产业估税造成了压力。截至2026年3月底，按当地货币计算，佳程广场的估值同比下降8.5%至53亿元人民币（7.958亿美元），而展想广场的估值则下降4.7%至21亿元人民币。

在截至9月底的第二季度，丰树泛亚商业信托的每单位派息 (DPU) 从去年同期的0.0201新元降至0.0194新元，降幅为3.5%。

此次下降主要是由于海外资产贡献减弱以及已脱售资产不再贡献收入。财务费用降低，以及新加坡怡丰城在完成其负二层翻新工程后表现强劲和租金持续增长，部分抵消了这一下降。

资产脱售挑战

在过去两年中，丰树泛亚商业信托已脱售了价值约12亿新元的资产。

Sharon Lim 表示，进行这些脱售是出于多种原因，包括收到了有吸引力的报价，以及管理层希望在预期的租赁挑战影响资产表现之前加以解决。

但管理公司在寻求进一步出售时面临着更困难的投资环境，尤其是在融资成本上升和买家兴趣低迷导致交易更难完成的市场。

Sharon Lim 表示，尽管丰树泛亚商业信托仍热衷于脱售表现较差的资产，但管理公司宁愿继续持有某些资产，也不愿接受出售价格的“大幅折价”。

她补充说，管理公司将继续努力改善其资产的表现，同时探索脱售机会，而不是承诺一个固定的处置时间表。

在日本，先前披露的富士通幕张大厦租约不再续签，对租金收入造成了压力。

截至9月底，丰树泛亚商业信托在日本的资产承诺入驻率为57.5%，低于去年同期的73.9%。租户续租率为70.6%，租金复归率为2.4%。

丰树泛亚商业信托在日本拥有七项资产，其中三项位于幕张地区。管理公司指出，与一两年前相比，幕张地区的租赁咨询有所增加，因为东京市中心租金上涨促使更多公司考虑迁往成本较低的地点。

虽然以前的咨询主要针对较小的空间，但现在的潜在的租户正在考虑5万至10万平方英尺的面积。

管理公司正在与几家潜在租户进行初步讨论，其中包括一家有意入驻富士通幕张大厦的租户。Sharon Lim 指出，成功填补空置空间可以改善该资产未来脱售的前景。

Sharon Lim 表示，尽管海外资产贡献疲弱对收益构成压力，但目前新加坡市场仍在为整个投资组合提供支持。

新加坡市场占丰树泛亚商业信托153亿新元投资组合管理资产规模的61%，并在上半年贡献了68%的净房地产收入。

怡丰城的进一步提升计划

怡丰城的两项重大资产提升计划 (AEI) 已进入深入规划阶段，但尚未公布确切的实施时间表。

她指出，计划包括将商场落客点附近的空间改造为一个新的零售行业组合，涵盖与大型超市和H&M店铺相连的区域，并收回未充分利用的总楼面面积，重新部署用于收益更高的零售用途。

“我们在怡丰城（进行）的资产提升计划规模不小，明年我还会（进行）更多，因为我们对成果非常有信心。我不会因为想平衡痛苦就搁置我们认为好的计划。”

此前，怡丰城已完成负二层的资产提升计划，使得该商场上半年的净房地产收入同比增长6.9%。怡丰城录得15%的正向租金复归，保持完全承诺入驻率，同时租户销售额同比增长4.1%。

丰树泛亚商业信托预计丰树商业城将带来额外租金收入，该物业的承诺入驻率从三个月前的94.3%上升至9月底的95.4%。

该物业约6%的空间已签订新租约，但尚未开始贡献租金收入，其中大部分租约预计将从11月1日起开始产生收入。

在香港，丰树泛亚商业信托正寻求对又一城（Festival Walk）进行重新定位。该物业上半年的租金复归率为负15.6%，但租户销售额同比增长3.9%，承诺入驻率也保持在接近满租的水平。

管理公司计划缩小又一城现有电影院的规模，将部分空间改造为餐饮用途，并分割其他较大的零售单位，以满足寻求较小空间的租户需求。

Sharon Lim 说：“我们期待获得正向的投资回报……明年会有一点停业期，但我认为这是一个好的改变。”

当被问及每单位派息在未来两年是否会继续下滑时，Sharon Lim 未提供预测。她指出了中国市场的持续疲软、富士通退租对净房地产收入同比比较的影响，以及怡丰城进一步提升工程可能带来的干扰。

她说：“从数据上看，停业期会对我造成很大影响，但我很乐意这样做。”她补充说，管理层必须继续改善单个资产的表现，而不是将所有疲弱表现都归咎于整体市场状况。