空置率下降租金攀升，办公楼S-Reits势头向好

【新加坡】市区重建局报告称，2025年第三季度办公楼空置率小幅收紧，从第二季度的11.4%降至11.2%。

CBRE Singapore表示，甲级写字楼租金同比上涨2.1%，这得益于未来几年中央商业区核心地带新增供应有限的支撑。

这一趋势支撑了在新加坡上市、拥有大量国内办公楼资产敞口的房地产投资信托（S-Reits）取得更强劲的表现，其驱动因素包括稳健的入住率、积极的租金调升率和主动的资产管理策略。

这类S-Reits包括 CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT)、 Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT)、 Keppel Reit 、 Suntec Reit 以及 OUE Reit 。 

截至9月30日，CICT的整体投资组合入住率为97.2%，高于6月底的96.3%。

其办公楼业务在第三季度录得最大增幅，入住率上升1.6个百分点至96.2%，新加坡、德国和澳大利亚市场均实现增长。其加权平均租赁期限（Wale）为3.3年。

CICT的新加坡办公楼物业平均租金达到每月每平方英尺（psf）10.92新元，同比增长1.9%。

该信托还在本季度完成了对CapitaSpring剩余55%权益的收购，从而实现了对该资产的完全所有权。

截至9月30日，MPACT的办公楼投资组合保持稳定。在其新加坡资产中，Mapletree Business City的入住率为93%；其他办公楼和商业园区物业的入住率为99.1%。

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租户续租率约为87%，办公楼和商业园区资产的加权平均租赁期限（Wale）为2.4年。

整体投资组合的收入和净房地产收入（NPI）同比下降，这主要归因于资产剥离以及海外市场贡献减少。

在可比基础上，MPACT的新加坡物业录得更高的收入和净房地产收入。该信托通过剥离两座日本办公楼，继续进行投资组合优化，以保持对核心市场和优质资产的关注。

与此同时，截至9月30日，Suntec Reit的新加坡办公楼投资组合承诺入住率维持在98.5%。租金调升率为正，其中Suntec City Office Towers录得6.8%的增长，而One Raffles Quay以及滨海湾金融中心1号和2号塔楼年初至今的租金增幅为12.7%。

租约到期时间分布均衡，加权平均租赁期限为2.5年。受租金上涨和运营成本下降的推动，第三季度的收入和净房地产收入均有所增长。管理人预计，在新增供应有限和持续租户互动的支撑下，该信托的稳定表现将得以持续。

截至9月30日，Keppel Reit的承诺入住率维持在96.3%，加权平均租赁期限为4.7年。在金融服务和科技等行业需求的支撑下，该信托在此期间签订的租约录得了12%的强劲租金调升率。

净房地产收入因租金上涨和入住率稳定而增长。该信托的所有新加坡办公楼资产均持有绿色建筑标志白金奖（Green Mark Platinum）认证，其中Ocean Financial Centre和Keppel Bay Tower还获得了超低能耗（Super Low Energy）建筑认证。

OUE Reit的新加坡办公楼投资组合报告承诺入住率为95.3%，正向租金调升率为9.3%。平均现行租金升至每月每平方英尺10.91新元。

同类商业收入同比增长4.2%，净房地产收入增长3.8%，这得益于所有资产租金的上涨。该信托指出，新加坡的办公楼市场持续受益于强劲的需求、有限的新增供应以及“向优质资产转移”的趋势。

另一方面， Lendlease Global Commercial Reit 完成了其Jem办公楼部分的剥离交易，释放了约890万新元用于向单位持有人派发。新交所研究部

作者是新交所的研究分析师。欲了解有关新加坡Reit领域的更多研究和信息，请访问sgx.com/research-education/sectors获取《S-Reits与房地产信托图表集》。