吉宝房地产信托本欲增持MBFC，但香港置地的20天期限使其杠杆率调整计划受阻

[新加坡] Keppel Reit 最近以14.5亿新元从 Hongkong Land 手中收购了滨海湾金融中心（MBFC）第三座办公楼的三分之一股权，该信托本有意收购这个甲级商业项目的更多股份，但因其杠杆比率接近监管上限而受阻。

“这些都是优质资产……我们无法收购比滨海湾金融中心第三座办公楼更多的股份了，”该房地产投资信托基金（Reit）管理人的首席执行官Chua Hsien Yang在周二（12月30日）与新加坡证券投资者协会的对话中表示。

这次收购将使Keppel Reit的备考总杠杆率升至49.9%，仅略低于新加坡金融管理局50%的上限。

这笔交易将通过60%的股权和40%的债务融资，而非通过资产剥离回收资金。

“如果我们有充裕的时间，我们本可以这么做，”Chua说。“然而，我们只有20个日历日来回应优先购买权要约通知。在这么短的时间内，我们根本不可能出售任何资产。”

他表示，因此管理人“不得不放弃对滨海湾金融中心第一、第二座办公楼和莱佛士码头一号的收购要约”。在优先购买权到期后，Hongkong Land将这些剩余资产注入了一只新的新加坡私募房地产基金。

在回应《商业时报》的询问时，管理人澄清说，Keppel Reit是在2025年11月21日收到优先购买权要约通知时，才意识到备考总杠杆率将接近监管上限。

管理人补充说，接受要约的截止日期是12月11日，即收到通知后的20天。交易完成的截止日期是12月31日，即接受要约后的20天。

兴业银行（RHB）分析师Vijay Natarajan对这笔交易持“轻微负面”看法。他于上周五建议，寻求写字楼投资的单位持有人从Keppel Reit转向 Suntec Reit 。

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Keppel Reit此前曾从其发起人Keppel手中购得MBFC第三座办公楼的三分之一股权。剩下的三分之一股权仍由主要租户DBS持有。

考虑到其杠杆比率，该信托正通过一项8.86亿新元的优先发售（发行超过9.23亿个新单位）和40%的债务，为其最新的股权收购提供资金。

Chua表示，该信托“2026年的重点将是进行资产剥离，以降低总杠杆率”。

为了提高收益率，Keppel Reit寄望于积极的租金调升率，以及在其稀释性地增持MBFC第三座办公楼股权后，通过结构性调整每年节省800万至1000万新元的税款。

管理人还概述了收回价值的清晰路线图：缩小该物业通行租金与市场租金之间10%的差距，同时执行“税务透明化”转换以确保立即节省现金流。

“我们相信这笔交易随着时间的推移将带来增值效应，”Chua说。他提到了未来两年内到期的30%租约所带来的“租金上涨潜力”。

Chua指出，2025年第三季度签订的租金已接近盈亏平衡的通行租金，鉴于该信托已经实现过高于此水平的租金，这“并非遥不可及”。

此外，预计需要六个月才能批准的税款节省，将通过该信托将该物业的控股实体转换为有限责任合伙企业来实现。

Keppel Reit管理人提供的数据显示，如果此次收购在2024年初完成，假设综合债务成本为3.3%，其当年的每单位派息（DPU）将下降6.4%。

即使综合债务成本降至2.2%，每单位派息仍将下降3.6%。

尽管如此，Chua仍为此次收购辩护，称其为“极具战略意义的机会”，因为该物业所在市场在未来几年内没有新的写字楼供应。

由于中央商务区短期内没有新土地出让，且建筑工期至少需要五年，他认为新供应的缺乏将支撑租金增长。

Chua表示，考虑到其韧性，MBFC第三座办公楼被优先考虑，并指出DBS是其主要租户。他强调，作为一家“拥有投资级信用评级的全球知名金融机构”，该银行为其提供了“收入保障”，这使得选择该资产而非其他资产的决定合情合理。

为了回应有关与单位持有人利益保持一致的担忧，管理人确认其将完全以单位形式收取管理费。

Chua还指出， Keppel 持有该信托约37%的股份，这确保了发起人有动力看到单位价格表现良好。

他补充说：“管理团队致力于继续为投资者提供强劲的股息。有很多退休人员依赖我们的派息，我们意识到了这一点。”

该信托收盘报0.97新元，下跌0.5%或0.005新元。