兴业银行对吉宝房地产信托的滨海湾金融中心交易持“轻微负面”看法，建议转投新达信房地产信托

[新加坡] 寻求投资新加坡上市办公楼房地产投资信托（S-Reit）的投资者，应考虑从 Keppel Reit 转换至 Suntec Reit ，因为前者收购滨海湾金融中心（MBFC）第三大厦三分之一股权的交易被视为“轻微负面”。

兴业银行（RHB）分析师 Vijay Natarajan 在周五（1月2日）的一份报告中表示，这项于2025年12月宣布的交易，其资金本应来自资产剥离，而非“显著稀释性”的股权融资和紧张的定价。

该分析师维持“中性”评级，但将 Keppel Reit 的目标价从1.05新元下调至0.98新元，认为其上涨空间为零。

在 Natarajan 发表评论前不久，Keppel Reit 的管理方于周五早些时候公布了与新加坡证券投资者协会的对话记录。管理方表示，由于只有20个日历日的时间来回应 Hongkong Land 的优先购买权要约通知，因此无法通过资产剥离来为此次收购提供资金。

Keppel Reit 近期完成了以14.5亿新元从 Hongkong Land 手中收购滨海湾金融中心第三大厦三分之一股权的交易，此项交易将稀释其每单位派息（DPU）和净资产价值（NAV）。尽管该物业作为“高品质甲级”办公楼具有“强大定位”，但情况依然如此。

Natarajan 指出，14.5亿新元的收购价（即每平方英尺3268新元）较该物业2024年12月的账面价值有“高达4.7%的溢价”，但较其最新估值则有1%的折让。

该资产剩余的80年租期，以及按收购价计算约3.5%的净房地产收入收益率，也被认为“略微偏低”。

此项交易的部分资金将通过优先发售筹集，即以每单位0.96新元的价格，每持有100个现有单位可认购23个新单位。Natarajan 指出，由于新单位的发行价比账面价值低约23%，该交易将导致净资产价值（NAV）稀释约5%。

收购后的负债率预计将达到41.9%，该分析师认为这“略微偏高”。

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他补充道：“在计入近期收购、股权融资、永久证券发行和债务融资成本后，我们将2026和2027财年的每单位派息（DPU）预测分别下调了8%和9%。”

办公楼领域为DBS首选

与此同时，星展银行（DBS）研究部门的分析师在周五指出，办公楼领域将是2026年S-Reit增长的主要驱动力，其排名领先于工业和零售领域。这得益于甲级资产市场多年的供应短缺和不断增强的定价能力。

他们将办公楼和工业领域描述为这些房地产投资信托在2026年“前景最光明”的板块。

在办公楼S-Reits中，分析师们特别推荐 CapitaLand Integrated Commercial Trust ，认为它是受益于“业主友好”基本面的首选股，这些基本面包括有限的办公楼供应和积极的租金增长前景。

对办公楼领域的看好是基于一个更广泛的积极背景。该研究部门预测，S-Reits将进入一个持续到2027年的为期两年的盈利上调周期。其分析师预计，三个月期新加坡隔夜平均利率（Singapore Overnight Rate Average）将稳定在1.2%至1.3%的水平——远低于近期水平——这将推动每单位派息（DPU）增长2.5%，而市场尚未完全消化这一利好。

DBS集团研究部表示，目前S-Reits的估值颇具吸引力，市净率为0.9倍，收益率与10年期债券的息差达到3.7%，这是一个理想的入场时机，有望迎来整个行业的估值重估。

尽管办公楼领域是其首选，但工业领域仍然是重点关注板块。DBS集团研究部看好工业S-Reits，例如 Mapletree Logistics Trust 和 CapitaLand Ascendas Reit ，这些信托受到科技、生物医药和数字化趋势带来的强劲需求支撑。

相反，零售领域则被降级，原因是预计一旦柔新捷运系统（RTS Link）开通，以及社区发展理事会（CDC）邻里购物券和SG60代金券的发放逐渐减少，消费将外流至柔佛州。