柔佛-新加坡捷运系统（RTS Link）能否助力消化新柔长堤对岸预计新增的61,000套高层住宅？

【新山讯】柔佛州的房地产市场正面临着两个关键时间节点的考验。其一是倒数至2027年初，届时新山-新加坡捷运系统（RTS）Link预计将投入运营，从而缓解跨境交通的阻力。另一个时间点则是2031年，届时许多新推出的项目将竣工交付。

在这两个时间点之间，有一个引人注目的数字：61,000。这是对新山在建高层住宅单位数量的估计，这个数字也引发了市场对供应过剩的担忧。

然而，租赁代理商报告称，市场吸纳率强劲、租金坚挺且优惠减少，这表明在RTS开通前，需求可能已在收紧。

市场对此看法不一。一方认为，相较于现有的库存积压，未来的供应过剩仍在可控范围内；另一方则押注需求将在2027年前得到提振，足以吸收预计在2030年和2031年到来的竣工潮。

供应过剩论

Knight Frank Malaysia认为，未来有大量新增供应即将入市，这可能考验市场的吸纳能力。

新山是马来西亚南部州属房地产活动的核心。截至2025年第三季度，该市有60,699套高层住宅单位在建。

Knight Frank新山分行董事兼主管Lee Kun Thye指出，这一数量几乎占了该州未来高层住宅总库存的全部，即96%。

她表示：“在经历了疫情后的快速价格增长后，市场正过渡到一个更为正常的阶段，需求也逐渐从投机驱动型购买转向更为审慎的投资决策。”

她指出，供应过剩风险、融资困难以及长期资本价值的不确定性，仍然是买家们主要担忧的问题。

Knight Frank的数据显示，新山市中心靠近RTS站的高层住宅项目在推出时获得了可观的溢价——每平方英尺建筑面积的价格超过1000令吉（约合316新元）。

不同地点的价格走势并不均衡。

Lee表示：“自疫情以来，新山市区的房价已上涨了20%到30%，但柔佛州其他地区（如依斯干达）的高层住宅定价则较为平稳，只有有地房产表现强劲。”

另一视角：生活方式需求与时机

房地产咨询公司Alpha Marketing的董事Ryan Khoo提出，市场并非供应过剩，而是被误解了。

他表示：“目前尚不清楚市场是供应过剩还是供应不足。随着RTS Link在2027年启用，通勤阻力下降，届时需求将会出现一次跃升。”

他补充说，在此之后，未来一年内推出的大部分新项目将在2030年和2031年进入市场，这将带来“一定程度的稳定”。

Khoo表示，这种脱节源于市场主要通过投资者指标——如租金回报率和资本增值——来评估柔佛州的房地产市场，而忽略了许多买家其实属于两大生活方式群体：一是无法再无限期承担租金、在新加坡工作的马来西亚人；二是寻求便利生活和可传承永久产权资产的新加坡退休人士。

一些长线投资者也在RTS Link开通前购买房产以进行对冲。

经营着一个聚焦柔佛房地产市场的热门YouTube频道的Khoo说：“市场分析过分关注投资者指标，而忽略了两个关键的买家群体。”

“如今的大多数买家是出于自住或退休规划的目的而购房，这对柔佛市场而言是非常健康的。赚钱反倒是次要的。”

需求收紧

与此同时，租赁市场的活跃表现也印证了Khoo关于需求强劲的理论。

Boon Property Solutions运营总监Richard Siau指出，与两三年前相比，租金实现了双位数增长。他补充说，现在一套房子通常在两周内就能租出去，而此前的空置期要长得多。

他说：“房东现在不需要通过降低租金要价，或提供免租期、赠送家具等优惠来吸引租户。”他还表示：“在新加坡工作或本身是新加坡人的业主，普遍对目前的租金回报率感到满意。我没看到有更多人想出售房产。”

根据Knight Frank的观察，来自长堤对岸的购房需求似乎相当稳健。

Lee表示，在新山市中心及其周边的一些高层住宅项目中，有近一半的买家是新加坡人或在新加坡工作的马来西亚人。

同时，柔佛州以外的投资者对能直达即将启用的RTS站点的房产也表现出越来越大的兴趣。

工业地产上扬

对于发展商和投资者而言，挑战在于时机：既要赶在2027年RTS Link开通前入市以捕获价值，又要管理好新增供应可能在2030年或2031年需求趋稳时涌入市场的风险。

Knight Frank警告称，如果需求未能如预期般实现，将会加剧该州的库存积压困境。

在住宅领域之外，柔佛-新加坡经济特区也正在重塑当地的工业格局。

Knight Frank发现，在某些情况下，工业地产的要价和租金已飙升40%至60%，市场对规划完善的工业园区内的制造设施和物流仓库需求强劲。

随着第二通道附近主要工业热点地区的地价上涨，工业扩张正从依斯干达公主城向北转移至士乃、古来和士年纳。