住房民生，而非持有投资：越南房地产市场的大胆转型

【胡志明市】随着公寓价格飞涨，许多年轻工人和家庭已无力购房，越南正努力将租赁从最后的选择转变为其住房战略的一大支柱。

这一转变标志着该国打破了其最根深蒂固的经济本能之一：购买房产、长期持有，并让土地价值为家庭积累财富。

越南国家主席兼越共中央总书记 To Lam 在五月份表示，到2030年，租赁住房必须成为一个“战略支柱”，尤其是在主要城市地区、工业区以及房地产价格已与当地居民收入脱钩的地区。

总理 Le Minh Hung 在6月15日与胡志明市党委领导会晤后也发表声明，呼吁进行“思想转变”，将重点从“支持所有权”转向确保“所有公民的居住权”。

从所有权到使用权

近期，私营和公共部门对租赁市场的参与度激增，显示出这一转变的强劲势头。

包括 Vingroup、Nam Long、CT Group 和 Novaland 在内的多家知名开发商近期已登记，计划到2030年在胡志明市兴建近10万套租赁住房。

周一（6月22日），河内也为三个租赁住房项目举行了动工仪式。这些项目将提供约8000套住房，距离市中心还剑湖约8至10公里。

当局还在考虑增加对国家和地方住房基金的拨款，以支持租赁住房的发展，同时为私人开发商提供优惠信贷和土地费用支持等激励措施。

“这一转变是由日益扩大的住房负担能力差距所驱动的，”第一太平戴维斯越南公司（Savills Vietnam）旗下研究与数据驱动型房地产咨询平台 S22M 的副总监 Thanh Huong 表示。

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她指出：“主要城市的房价涨幅远超收入增长，使得拥有住房对年轻工人和新婚夫妇来说越来越不切实际。”

对于一个长期以来房地产既是居所又是首选财富储存方式的市场而言，这一变化也标志着一个显著的转折。

在1980年代至2000年代初，越南家庭除了黄金和房产外，几乎没有其他投资选择。

Huong 指出，如今的年轻家庭拥有更多选择，从股票、债券到基金和数字资产，这降低了将房地产视为资产积累唯一途径的必要性。

她说，这一转变，加上城市化进程和工作流动性的增强，正在催生“对租赁生活方式日益增长的接受度”，尽管“根深蒂固的文化障碍依然存在，且机构化租赁市场仍处于非常早期的阶段”。

租赁住房的趋势也出现在亚太地区的其他国家。

第一太平戴维斯（Savills）观察到，由于房价涨幅超过收入，韩国和中国一线城市的年轻家庭租房时间也更长。该公司指出，日本拥有该地区最成熟的租赁市场。

开发商的经济账

租赁住房最大的制约因素是经济效益。

“建后出售”模式仍然是主导，因为它能为开发商带来更快的资本周转、更高的利润率和熟悉的市场机制。越南较低的房产持有成本，包括极低的房产税和遗产税，继续强化了购买并持有房地产作为资产的文化。

本地开发商担忧，租赁住房将资本负担从家庭转移到开发商身上，迫使他们需要等待多年才能通过租金收入收回投资。

“‘建后出租’模式需要长期资本，”Huong 补充道，并指出只有在“满足关键条件”的情况下，它才能成为一个有意义的市场板块，这些条件包括明确的法规、长期融资和成熟的租户群体。

然而，商业住房市场也面临着自身压力，因为当前的大部分在建或待建项目仍集中在价格较高的细分市场。这进一步加剧了住房负担能力危机。

根据 SSI Research 在一份关于2026年下半年的策略报告中指出，在2025年至今年第一季度期间，河内和胡志明市新推出的项目中，大部分（约86%至88%）是高端和豪华住宅单位。

市场正陷入供应复苏与需求紧张的困境，抵押贷款利率从2025年第四季度的6.5%至8.2%上升到今年前三个月的8.5%至10%。

与此同时，开发商也面临着更高的融资成本、不断上涨的建筑费用以及放缓的去化速度。

因此，随着房价飙升，该国近期的政策已显著转向提高住房负担能力和加强社会福利，而不再是继续优先发展商业住房，这一点也就不足为奇了。

为此， 在努力推广新租赁住房的同时，2025年有77个社会住房项目新获许可，比前一年增加了235%。

截至2026年4月底，全国有超过780个社会住房项目正在开发或已投入使用。这些项目预计将提供约72.5万套住房，接近越南到2030年实现100万套住房目标的四分之三。

当局还在引导信贷流向符合政府政策重点的领域，包括社会住房。今年，社会住房已被排除在银行收紧的房地产信贷增长限制之外。

SSI 的分析师指出：“这加强了政府抑制投机性需求、重申住房市场基本功能是提供居住场所的努力。”

越南与中国的住房人口结构对比

向租赁住房的转变并不意味着越南的商业住房市场正在失去活力。

分析师认为，该国的结构性驱动因素——年轻的人口结构、不断壮大的中产阶级和不断缩小的家庭规模——将继续支撑可持续的住房需求，并为市场的长期前景提供支持。

SSI Research 指出，与2020年北京开始收紧房地产行业时相比，越南的人口周期仍然更为有利。北京的政策举措曾引发了全球最大住房市场之一的长期低迷。

这个东南亚国家的年龄中位数约为33岁，而中国2016年时约为36岁；其城市化率仍远低于中国，为38%，而中国为59%。

报告指出：“在越南，这一紧缩周期出现时，住房需求仍在扩张，这创造了可能再持续十年左右的人口优势，之后该国才会更接近中国今天所面临的老龄化门槛。”

与此同时，一些投资者认为租赁住房并非所有权的替代品。相反，他们将社会住房视为从租房到购买私人市场公寓之间的关键中间阶梯。

总部位于新加坡的 Vanguard Financial Group 的创始人兼首席执行官 Raymond Lim 表示，越南需要为其年轻一代提供一条切实的住房自有之路，效仿新加坡建屋发展局（Housing & Development Board）的公共住房所扮演的社会角色。

他指出：“租赁不是解决方案。你需要创造一种由政府补贴的新型资产”，并设有严格的资格规定，同时确保住房质量不会低劣。

“你需要让人们对这个国家有归属感，而房地产始终是实现这一点的最简单方法，”Lim 说。