房子是用来住的，不是用来炒的：越南房地产政策的大胆转向

【胡志明市】由于飞涨的公寓价格使许多年轻工人和家庭难以拥有自己的住房，越南正努力将租赁从最后的选择转变为其住房战略的支柱。

这一转变标志着该国最持久的经济本能之一的突破：购买房产、持有并让土地价值为家庭创造财富。

越南国家主席兼越共中央总书记To Lam在五月表示，到2030年，租赁住房必须成为一个“战略支柱”，尤其是在主要城市地区、工业区以及房价与当地收入脱钩的地区。

总理Le Minh Hung在6月15日与胡志明市党委领导会晤后的一份声明中，也呼吁进行“思想转变”，将重点从“支持所有权”转向确保“所有公民的居住权”。

从所有权到使用权

最近私营和公共部门对租赁市场参与度的激增，显示了这一转型的势头。

包括Vingroup、Nam Long、CT Group和Novaland等知名开发商在内的多家公司，最近已注册在胡志明市建造近10万套租赁住房，计划在2030年前完成。

周一（6月22日），河内也为三个租赁住房项目举行了动工仪式，这些项目将提供约8000套住房，地点距离还剑湖市中心约8至10公里。

当局也正在考虑增加对国家和地方住房基金的财政拨款，以支持租赁住房的发展，同时为私人开发商提供优惠信贷和土地费用支持等激励措施。

Savills越南公司研究和数据驱动房地产咨询平台S22M的副总监Thanh Huong说：“这一转变是由日益扩大的住房负担能力差距所驱动的。”

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她指出：“主要城市的房价涨幅已远远超过收入增长，使得拥有自己的住房对年轻工人和新婚夫妇来说越来越不切实际。”

这一变化也标志着市场的显著转折，在这个市场中，房地产长期以来既是居所，也是首选的财富储存方式。

在1980年代至2000年代初，越南家庭除了黄金和房产外，几乎没有其他投资选择。

Huong指出，如今，年轻家庭有更多的选择，从股票、债券到基金和数字资产，这减少了将房地产视为资产积累唯一途径的必要性。

她说，这一转变，加上城市化和工作流动性，正在催生“对租赁生活方式日益增长的接受度”，尽管“根深蒂固的文化障碍依然存在，且机构化租赁市场仍处于非常早期的阶段”。

租赁住房的趋势也出现在亚太地区的其他地方。

Savills观察到，在韩国和中国的一线城市，由于房价涨幅超过收入，年轻家庭租房的时间也越来越长。报告指出，日本拥有该地区最成熟的租赁市场。

开发商的算盘

租赁住房最大的制约因素是经济效益。

“建后即售”仍然是主导模式，因为它能为开发商带来更快的资本周转、更高的利润和熟悉的市场机制。越南较低的房产持有成本，包括极少的房产税和遗产税，继续强化了购买并持有房产作为资产的文化。

当地开发商担忧，租赁住房将资本负担从家庭转移到开发商身上，迫使他们需要等待多年才能通过租金收入收回投资。

“‘建后出租’需要有耐心的资本，”Huong补充道，她指出，只有在“满足关键条件”的情况下，它才能成为一个有意义的市场部分，这些条件包括明确的法规、长期融资和成熟的租户基础。

然而，商业住房本身也面临压力，因为目前待售的房源大多集中在价格较高的细分市场。这进一步加剧了住房负担能力危机。

根据SSI Research在一份关于2026年下半年的策略报告，在2025年至今年第一季度期间，河内和胡志明市新推出的项目中，大部分（约86%至88%）为高端和豪华住宅单位。

市场正陷入供应复苏与需求紧张的困境，抵押贷款利率从2025年第四季度的6.5%至8.2%上升至今年前三个月的8.5%至10%。

与此同时，开发商也面临着更高的融资成本、不断上涨的建筑费用和较慢的销售速度。

因此，随着房价飙升，该国近期的政策明显转向改善住房负担能力和加强社会福利，而不是继续优先发展商业住房，也就不足为奇了。

为此， 在努力推广新租赁住房的同时，2025年新批准了77个社会住房项目，同比增长235%。

截至2026年4月底，全国有超过780个社会住房项目正在开发或已投入使用。这些项目预计将提供约72.5万套住房——接近越南到2030年实现100万套住房目标的四分之三。

当局也在将信贷引向符合政府政策优先方向的领域，包括社会住房，该领域今年已被排除在银行收紧的房地产信贷增长限制之外。

SSI的分析师指出：“这加强了政府抑制投机性需求、重申住房市场基本居住功能的决心。”

越南与中国的住房人口结构对比

转向租赁住房并不意味着越南的商业住房市场正在失去活力。

分析师认为，该国的结构性驱动因素——年轻的人口结构、不断扩大的中产阶级和缩小的家庭规模——继续支撑着可持续的住房需求，并为市场的长期前景提供支持。

SSI Research指出，与2020年中国政府开始收紧其房地产行业时相比，越南的人口周期仍然更有利——那一政策举措引发了全球最大住房市场之一的长期低迷。

这个东南亚国家的中位年龄约为33岁，而中国在2016年约为36岁，同时其城市化率仍远低于中国，为38%，而中国为59%。

报告指出：“在越南，这一紧缩周期出现时，住房需求仍在扩张，这创造了可能持续约十年的人口优势，之后该国才会更接近中国今天所面临的老龄化门槛。”

与此同时，一些投资者认为租赁住房并非所有权的替代品。相反，他们将社会住房视为从租房到购买私人市场公寓之间的关键中间阶梯。

总部位于新加坡的Vanguard Financial Group的创始人兼首席执行官Raymond Lim表示，越南需要为其年轻一代提供一条切实可行的购房路径，这与新加坡建屋发展局（Housing & Development Board）的公共住房所扮演的社会角色相仿。

他指出：“租赁不是解决方案。” “你需要创建一种由政府补贴、有严格资格规定且质量不打折扣的新型资产。”

Lim说：“你需要让人们在这个国家拥有自己的利益，而房地产始终是实现这一目标的最简单方法。”