柔佛房市蓬勃发展，地产老牌企业KSL准备家族交棒

亚洲家族帝国探秘：他们如何转型以抓住下一阶段的增长机遇

【吉隆坡讯】在投资者兴趣重燃、购房者需求旺盛以及新加坡溢出效应的共同推动下，柔佛州房地产市场再度活跃，而该州最知名的家族开发商之一也已开始为代际交接做准备。

在此次交接前，该公司经历了四十年的发展，从柔佛州北部一个以榴莲闻名的地区的小办公室起家，成长为一家在马来西亚交易所（Bursa Malaysia）上市、市值近35亿林吉特（11亿新元），业务横跨城镇、购物中心和酒店的综合性集团。

集团创始人的女儿Khoo Lee Feng，是新一批在KSL应对柔佛州瞬息万变的房地产格局中担任领导职务的家族成员之一。

该集团于1979年由她的父亲Khoo Cheng Hai和祖父Ku Pon在马来西亚最南端的州属昔加末（Segamat）创立，最初名为Khoo Soon Lee Realty。

2002年2月在马来西亚交易所主板上市是公司的一个里程碑，为这家家族企业带来了地位和知名度。

尽管公司不断扩张，Khoo Lee Feng强调，昔加末仍是其核心所在。

这位39岁的执行董事表示：“我们在这里白手起家，直到今天，我们的核心决策仍是在那个小小的总部做出的。”

这家总部位于柔佛州的开发商专注于城镇和综合开发项目，现已将业务多元化至在柔佛州和巴生谷（Klang Valley）建设和管理购物中心及酒店。

该集团的盈利轨迹前景看好，其2025财年净利润同比增长11%，达到5.26亿林吉特（1.697亿新元），营收也同比增长10%，达到15亿林吉特。

学习一门不同的语言

Khoo指出，在加入家族企业的家族成员中，她是最年轻的一位。

她毕业于伦敦帝国学院，主修生物化学和管理学。这一学术背景似乎与她目前日常工作中所涉及的土地收购、建筑和零售运营等领域关联不大。

然而，她认为这次转型与其说是职业上的绕道，不如说是一次适应能力的锻炼。

她告诉《商业时报》（The Business Times）：“重要的不是你学什么，而是你如何学习。”她补充说，她进入这个行业是在KSL老一辈的指导下完成的，包括她的父亲和叔伯们，他们向她传授了公司的运营和战略基础。

她说：“我很幸运，前辈们愿意分享他们的经验和资源。我不介意从零开始，重新进入学习曲线。”

Khoo于2010年加入公司，目前负责土地收购、开发规划和投资者关系，并与共同构成KSL第二代领导层的兄弟姐妹及堂表亲紧密合作。

她表示，虽然创始一代仍积极参与公司事务，但年轻的管理团队也获得了独立学习的空间。

她补充道：“老一辈人仍然提供战略指导，但他们也给我们从错误中学习的空间。”她形容公司文化以团队合作、责任感和长远思维为核心。

押注柔佛州的长期增长

作为柔佛州历史最悠久的房地产开发商之一，KSL持有约1856公顷的大量土地库存，其中大部分位于柔佛州。

尽管分析师的覆盖范围相对有限，但该公司在2025年底获得了研究机构的积极展望，这主要归功于其受益于柔佛州长期结构性增长故事的优势。

兴业投资银行（RHB Investment Bank）的区域房地产主管Loong Kok Wen将KSL形容为“一个几乎纯粹的柔佛房地产投资标的”，并指出其有利的定位将使其从柔佛-新加坡经济特区、新山-新加坡捷运系统（RTS Link）以及新加坡人过境消费的持续增长中受益。

该公司计划今年推出至少价值38亿林吉特的项目，包括柔佛州Riveria Garden住宅开发项目的新阶段，以及雪兰莪州Bestari工业园的工业开发项目。

经济适用优先于奢华

近年来，在与新加坡互联互通改善以及投资者对该州工业和住宅领域兴趣日增的推动下，柔佛州已重新成为东南亚最受关注的房地产市场之一。

但当一些开发商大力宣传新加坡溢出效应，并推出了日益增多的保费项目时，KSL采取了更为审慎的策略。

Khoo表示，KSL仍专注于为本地买家提供经济适用房，同时通过购物中心和酒店悄然建立经常性收入。

她表示：“现阶段我们并未看到外国买家的大量涌入。我们的买家主要是本地人，包括年轻夫妇和往返新加坡工作的马来西亚人。”

虽然她承认“新加坡因素”仍然是一个支撑，特别是对于跨境工作的马来西亚人而言，但Khoo强调，这尚未转化为广泛的外国投机性需求。

在柔佛州房价上涨的背景下，KSL坚定地将自己定位于中等收入阶层，Khoo形容这是市场上最具韧性的需求群体。

在其最新开发项目中，如有地住宅（例如其旗舰项目Riveria Garden最近推出的单位）的定价通常低于100万林吉特；服务式公寓的价格范围约为28万至58万林吉特——远低于柔佛州主要增长走廊一些竞争项目的定价。

Khoo说：“如果本地买家无法承受那样的定价，我们甚至不会考虑进入那个细分市场。”

Riveria Garden坐落于依斯干达公主城（Iskandar Puteri），距离第二通道仅15分钟路程。这个占地405公顷的城镇主打健康养生概念，预计在未来二十年的总开发价值（GDV）将达到150亿林吉特。

打造第二收入引擎

除了住宅开发，KSL也在加速发展其投资性房地产部门，包括购物中心、酒店和租赁资产。

虽然该部门贡献的收入份额较小，但目前约占营业利润的25%至30%。

未来五年，该集团的目标是将经常性收入的贡献提高到至少30%。

KSL策略的核心是KSL City Mall，这是新山最具标志性的零售资产之一。它距离新山关卡（CIQ complex）3.5公里，至今仍是游客的首选目的地。

Khoo指出，该购物中心是在2008年全球金融危机期间开发的，当时鉴于市内许多购物中心经营困难或被废弃，行业怀疑论者对该项目持怀疑态度。

但KSL的高级管理层并未退缩，毅然推进项目，将酒店与零售空间相结合，以确保稳定的客流量。

Khoo表示，如今，KSL City Mall的可出租净面积约为77.5万平方英尺，保持着近乎满租的状态。它仍然是跨境游客的最爱，新加坡人约占其客流量的50%至60%。

KSL对老旧零售资产面临的风险保持警惕，并以假日广场（Holiday Plaza）的衰落作为警示案例。

假日广场曾是时尚和媒体中心，但最终不敌数字化转型、实体设施老化以及新冠疫情期间的边境关闭。其长达数十年的主力租户百盛（Parkson）和新山第一家肯德基（KFC）的撤离，更加速了它的衰落。

Khoo意识到，为了避免KSL City Mall重蹈覆辙，它必须能够对消费者行为模式的变化做出迅速反应——因此，公司采用了扁平化的组织架构，以保持灵活性。

集团计划在未来的综合开发项目中推广这种敏捷模式。

另一个即将到来的重大项目是靠近第二通道的Nusa Bestari再开发项目。这块占地4.9公顷的土地将被改造为一个集零售、生活服务产业群和潜在住宅于一体的综合枢纽。

Khoo表示，该项目的基础工程计划于2028年左右开始。

她设想，在未来五年内，KSL将发展成为一个管理更专业、更多元化的房地产集团，以更强大的经常性收入流补充其传统的开发业务。

“我们希望在建立可持续、充满活力的社区的同时，巩固我们作为上市公司的基本面。”