Maybank：柔新经济特区将成为马来西亚工业地产的“支柱”

【新加坡】Maybank证券分析师Wong Wei Sum在周四（1月8日）的一份报告中写道，即将成立的柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）预计将支撑马来西亚工业地产的增长，该领域将继续成为该国房地产行业的“关键增长动力”。

她补充说，预计将于2026年底投入运营的柔佛-新加坡捷运系统（RTS），以及马来西亚房地产开发商SP Setia可能在明年上市的前景，也可能重新点燃投资者对柔佛概念股的兴趣。

据称，RTS连线每小时单向可运送多达10,000名乘客。

尽管如此，这位Maybank分析师对马来西亚房地产行业维持“中性”评级，因为她认为JS-SEZ和RTS的利好因素已在很大程度上被市场消化。

竞争日益激烈

Wong表示，自新冠疫情以来，工业园区已成为马来西亚房地产市场的一个关键增长领域。

其增长的部分原因包括：疫情以来电子商务和物流需求的急剧上升；在中美贸易紧张局势下，流入马来西亚的外国投资增加；以及供应链的重新配置。

Wong说，对数据中心的需求也提振了对工业领域的市场情绪。

然而，工业地产领域的竞争正在加剧。

这位Maybank分析师在谈到马来西亚2026年至2030年的社会经济发展路线图时表示：“更多类型的参与者正在进入该领域，包括传统开发商、种植园主以及在‘第十三个马来西亚计划’等倡议下的州政府。”

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Wong认为，由于有政府间的支持，JS-SEZ将继续引领该地区的工业发展。

森美兰州的经济开发区马来西亚宏愿谷（MVV）和吉打州的居林区，也作为吉隆坡、雪兰莪州和槟城州的低成本工业区替代方案，正获得越来越多的关注。

该分析师青睐在工业园区开发方面拥有良好业绩记录的房地产开发商，其中包括Eco World Development（业务涉及JS-SEZ、MVV）、Sime Darby Property（业务涉及MVV、雪兰莪州）和AME Development（业务涉及JS-SEZ、槟城州）。

更清晰的增长轨迹

由于RTS的启动和SP Setia的潜在上市这两大“双重催化剂”，预计JS-SEZ也将在中期内成为投资者“密切关注的焦点”。

Wong形容RTS是柔佛与新加坡之间跨境交通连接的“一次重大变革”，因为它在进一步整合跨境劳动力市场、消费模式和商业活动方面发挥着结构性作用。

她在报告中写道：“由于预期人流量增加、交通连接改善和商业强度提升，RTS车站附近定价超过每平方英尺1200令吉（约合379.32新元）的商业和高层地产已经开始重新估值。”

2025年12月的一份报告指出，新山站周边的土地价格已从2022年的每平方英尺约700令吉飙升至每平方英尺1000至1500令吉之间。

根据Wong最近对柔佛的实地考察，当地的经济活动也显得十分活跃。

她说：“我们还观察到，以前停滞或废弃的项目正在被重新启动，例如Greenland的Jade Palace项目，现已被MB World Group接管并更名为MBW Bay。”她还表示：“（这）与城市多地积极的建设活动同时发生，表明开发商和买家的信心正在增强。”

这些观察结果增强了Wong对JS-SEZ的积极看法，认为其“城市活力不断增强，增长轨迹比往年更清晰”。

高层住宅市场存在供应过剩风险

然而，该分析师对马来西亚中期的高层住宅市场持“谨慎”态度。

她在周四的报告中写道：“随着2024年至2025年期间RTS车站周围有大量新楼盘推出，如果这些新增单位难以找到租户，或者租金和转售价格预期未能实现，那么2028年至2030年可能会出现供应过剩的风险。”

尽管短期内自住需求和跨境购房兴趣仍能提供支撑，但吸纳率和入住率的可持续性将取决于RTS开通后的就业创造、州际和州内人口迁移、租金可负担性以及租户群体的深度。

在该分析师看来，商业地产，尤其是店屋，具有更好的相对潜力，因为柔佛市中心目前仍以老旧、成熟的零售物业为主。

Wong说：“在我们看来，交通连接的改善和人流量的增加，应有利于Mount Austin、Southkey和Eco Botanic等新兴增长区域内位置优越的商业资产。与高层公寓相比，这些地区的供应更为有限，更新换代的需求也更明确。”