学生宿舍兴起，助推香港房地产热潮

【香港】随着香港各大学于九月开启新学年，大量非本地学生涌入，其中大部分来自中国内地，招生人数也创下新高。

观察人士认为，这主要是由于持续的地缘政治紧张局势以及一些国家收紧的移民政策，导致许多内地学生选择留在亚太地区，而非前往西方国家的大学深造。

香港的学生住宿行业正感受到这一影响。分析师预计，到2030年，将有多达近15万名学生面临住房短缺问题。

中原投资首席执行官Kavis Ip表示：“供应缺口非常大，我们还看到需求在持续增长。”

她的公司是中原集团旗下的房地产投资和资产管理子公司，目前正在建设香港同类中规模最大的学生住房项目——将位于九龙的前富豪东方酒店改建为可提供约1500个床位的学生公寓。

中原集团于今年四月以15.2亿港元（1938亿美元）的价格收购了该酒店，并计划追加投资20亿港元。该项目现名为One Hub Kai Tak，其第一期已于九月开放，约有500名学生入住。

咨询公司香港高力国际的资本市场及投资服务主管Thomas Chak表示，学生住房已成为当今香港“最受追捧的资产类别”。

他指出：“流入的大部分机构资金来自海外。这主要是因为政府在过去两年中推出了一系列新举措。”

这些举措包括将非本地本科生的招生名额上限从之前的20%放宽至现在的50%。而修读研究生课程的非本地学生则没有名额限制。

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今年九月，政府发布了首个经济和社会发展五年规划，其中提供了一个政策组合，包括豁免土地溢价、政府支持的贷款、机构自筹资金和发行债券，以及吸引私人资本参与。

Chak补充道：“这种方法成功地为香港的教育房地产领域注入了新的市场动力。”

他解释说：“香港的教育资产不再仅仅是高等院校的附属设施，现已成为一种对机构投资者越来越有吸引力的高收益另类资产类别。在豁免土地溢价政策的支持下，新项目的前期开发成本可以大幅降低。”

许多投资者已经开始在这一变化的领域下注。高力国际的研究指出，资本流动中已出现明显趋势：2026年前五个月录得与教育相关的商业投资额达111亿港元，而2025年交易额为40亿港元，占2025年香港商业房地产总投资额的11%。

在租赁交易方面，一些国际学校和高等教育机构近年来签署了香港几宗规模最大的租赁协议。

国际吸引力

24岁的Glenne Li来自中国河南省，目前居住在繁华的尖沙咀地区的One Pace 117学生公寓。从这里步行五分钟即可到达他攻读硕士学位的香港理工大学校园。

考虑到香港的成本较低且离家乡更近（乘坐高铁约八小时即可到达），他最终选择了香港，而不是澳大利亚和英国。他与另一名学生合住一个房间，月租约为1万港元。

Li估计，在这栋已满员的19层楼宇的122名租户中，超过95%来自中国内地。还有许多人并不住在香港，而是选择每天从邻近的深圳通勤到香港理工大学上学。

香港大学的一位发言人告诉《商业时报》，今年的入学申请来自超过150个国家和地区，远至秘鲁、洪都拉斯、卢森堡、拉脱维亚、格鲁吉亚和阿尔及利亚。

去年，该大学录取了1600名非本地新生。今年的录取数据将于十一月公布。

总体而言，2025年签发给到港学生的签证数量达到创纪录的94,517份，高于2022年的46,821份。根据高力国际的数据，目前非本地学生在国际学校的入学人数接近3万名，比2022年增加了11%。

以往可能选择入住劏房的国际学生，现在可以选择入住近期由酒店改建的学生公寓，房间大小各不相同。

这类学生住宿项目是香港政府于2025年推出的“城市旅舍计划”的一部分。截至今年七月，已有约40个场馆申请加入该计划，其中38个已获确认。这些场馆预计将共同提供约9100个学生床位。

中原集团早在2018年就察觉到香港学生住房需求的激增，但因当时高昂的房价而却步。因此，公司于当年转向投资美国市场，并在大约一年后进入英国市场。

中原集团的Ip表示：“香港所有大学加起来仅能为大约20%至25%的学生提供住宿。他们的宿舍无法容纳所有非本地学生，因为必须优先满足本地学生的需求。”

确保充足的学生住宿容量，对于香港持续努力成为区域顶级教育中心至关重要。

行业分析与服务提供商Quacquarelli Symonds在今年七月发布的“最佳留学城市”排名中，将香港排在全球第17位，落后于首尔、东京、新加坡和北京。

在其2025年十二月的一份报告中指出，“香港的学术抱负毋庸置疑，但容量仍然是主要问题”。

对于像中原集团这样的主要投资者来说，香港积极吸引国际学生的举措早已在他们的期待之中。

Ip指出，即使在新冠疫情期间，中原集团也出售了位于美国的两处学生住房资产，并实现了超过15%的年化回报率。

她补充道：“学生住房对经济周期的敏感度极低，相关性很低。即便在疫情期间，我们投资组合的租金回收率也高达98%。”