城市发展 (CDL) 或将追赶股价飙升的同行

【新加坡】回顾去年二月，因两名独立董事的任命引发争议，城市发展有限公司 (CDL) 爆发了一场权力斗争，令市场一片哗然。时隔不到一年，该房地产集团一度低迷的股价正迅速回升，一些分析师认为“多重利好”将推动其股价进一步走高。

这股热潮背后有何原因？一个显而易见的因素是利率已在走软。另一个因素是，去年新私宅销量强劲增长，且预计今年将保持韧性。

然而，推动CDL股价的最强劲动力，可能在于市场对其释放价值和提高盈利潜力的日益期待。

与其他在新加坡上市的房地产集团一样，去年初，CDL的股价较其净资产值 (Net Asset Value, 简称NAV) 存在深度折让。随着新加坡金融管理局 (Monetary Authority of Singapore, 简称MAS) 努力重振本地市场，投资者也更愿意投资于这些看似被低估的股票。

华侨银行集团研究部 (OCBC Group Research) 在上周的一份报告中表示，在MAS改革措施的推动下，一些新加坡上市公司的估值已得到显著重估，投资者现在可能会将注意力转向市场中的“价值机遇”。

该研究机构指出：“鉴于房地产行业目前的股价较净资产值存在折让，尽管折让幅度已经收窄，但该行业仍可能重新吸引投资者的兴趣。”

报告补充道：“尽管过去一直存在对该行业可能成为价值陷阱的担忧，但我们相信，随着房地产企业实施战略举措以释放价值和提高股东回报，这种看法正在逐渐改变。”

今年以来，CDL的股价已上涨13.8%，而海峡时报指数 (Straits Times Index, 简称STI) 仅上涨了3.9%。

同期，仅有另外两只STI成分股表现更佳，且两者均为房地产股。Hongkong Land的股价上涨了超过21%，而UOL则上涨了17.2%。

价值释放进行时

不过，这些房地产集团的价值释放举措仍在进行当中。

在这方面，Hongkong Land可以说走得最远。去年12月，该集团宣布计划将其在莱佛士码头一号 (One Raffles Quay) 和滨海湾金融中心 (MBFC) 1号及2号塔楼的权益注入一只新的私募房地产基金。

这个名为“新加坡中央私募房地产基金” (Singapore Central Private Real Estate Fund) 的新投资工具将专注于新加坡的商业地产，预计成立之初的管理资产规模将达到80亿新元。

在此举之前，根据其合同义务，Hongkong Land也已同意以14.5亿新元的协定物业价值，将其在滨海湾金融中心3号塔楼的三分之一股权出售给Keppel Reit。

另一项重大举措是，Hongkong Land在9月份表示将以约7.39亿新元的价格出售其在新加坡和马来西亚的住宅开发业务。该集团曾于2024年10月宣布计划退出“建后出售”模式的住宅开发业务，转而专注于亚洲门户城市的超高端综合商业地产。

Hongkong Land也一直在市场上积极回购股票。截至去年年底，其流通股数量不足21.6亿股，较2023年1月底的逾22.2亿股减少了近3%。

与此同时，UOL旗下的上市子公司新加坡置地 (Singapore Land, 简称SingLand) 上个月因一项内部重组而成为头条新闻，该重组可能为其滨海广场 (Marina Square) 综合项目的大规模价值释放铺平道路。

SingLand在公告中表示，公司已于2025年下半年向有关当局提交了一份修订提案，计划将这一核心资产改造为一个“超级综合发展项目” (hyper-mixed development)，增建一座住宅楼、一座服务式公寓楼，以及一座包含酒店、办公和表演艺术空间的多功能大楼。

星展集团研究部 (DBS Group Research) 上月表示，滨海广场的重建可能为该物业带来超过3.5倍的价值提升。

另一项值得关注的举措是，UOL在9月份表示，将以3.75亿新元的价格，脱售位于丹戎加东路 (Tanjong Katong Road) 的Kinex购物中心的所有永久地契商业分层地段。

UOL也是一个财团的成员，该财团本月早些时候以15亿新元的价格中标了位于后港 (Hougang) 的一个住宅和商业综合地段。

股价较重估净资产值大幅折让

CDL同样在忙于资产回收。上个月，该集团表示已同意以9730万新元的价格，脱售其位于圣淘沙湾 (Sentosa Cove) 的优质海滨零售资产升景湾 (Quayside Isle)。这一价格比该资产的账面价值高出47.4%。

根据DBS上周的一份报告，加上其在风华南岸 (South Beach) 的股权、皮卡迪利画廊 (Piccadilly Galleria) 以及大阪心斋桥Bespoke酒店等其他资产的脱售，CDL在2025年估计已将约20亿新元的资产货币化。

该研究机构估计，CDL将从这些交易中实现超过6亿新元的脱售收益——即每股超过0.65新元；并且可能派发高达每股0.20新元的特别股息。

DBS认为，CDL的核心住宅开发和酒店业务预计也将在2026年及以后保持其发展势头。“我们预见该集团在未来几年将迎来多重利好，其强劲的盈利可见性得益于新加坡已基本预售的住宅项目以及具吸引力的后续项目储备。”

根据DBS的估算，CDL目前的股价是其重估净资产值 (revalued NAV, 简称RNAV) 的0.5倍。相比之下，UOL的股价是其RNAV的0.7倍。DBS表示：“我们认为CDL有空间缩小与UOL的估值差距。”

该研究机构给予CDL的12个月目标价为11.80新元。该股在周二（1月20日）收盘报9.10新元。

至于一年前公之于众的董事会纠纷，DBS表示，该事件引发的投资者担忧正在消退。“随着集团在资产回收计划方面执行良好，并重新投资于增长机会，我们看到管理层的重点已坚定地放在为股东实现增长和恢复投资者信心上。”