新措施或抑制执行共管公寓价格，但预计不会大幅下跌

【新加坡】近期，新执行共管公寓（EC）的价格大幅上涨。如今，潜在的新买家或能松一口气，因为适用于所有从周五（5月8日）起截止招标的EC政府土地出售地段的EC计划最新调整，可能有助于拉低新EC价格。

调整内容包括，新EC买家须履行10年的最低居住年限 (MOP)，之后才能出租整个单位、购买另一套房产或将EC单位出售给新加坡公民和永久居民，而此前的MOP为五年。满15年后，EC业主可将单位出售给任何买家。

实施更长的MOP将抑制对新EC的需求。由于公寓买家不受MOP限制，一些潜在买家可能会转而关注新公寓，而非新EC。

与此同时，一些符合购买建屋发展局 (建屋局) 预购组屋 (BTO) 资格的潜在EC买家，可能会转而选择购买BTO组屋。

BTO组屋以津贴价出售。标准BTO项目的MOP为五年，而分别位于优选和黄金地段的“Plus”和“Prime”项目的MOP则为10年。

另一项将抑制新EC单位需求的调整，是禁止发展商为未完工项目提供延迟付款配套 (DPS)。所有EC买家都将采用根据工程进度分期付款的常规付款方案。

延迟付款配套（DPS）深受新EC买家欢迎，包括从建屋局组屋提升住房的第二次购屋者。根据DPS，买家预先支付20%的购买价，剩余的80%在项目获得临时入伙证时才支付。

由于买家无法再选择在单位竣工约三年后才支付80%的屋价，预计一些潜在买家在承诺购买未完工的EC单位时会更加谨慎。

事实上，与购买未完工的公寓相比，购买未完工的EC单位将不再享有使用DPS的优势。

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对发展商的影响

当然，一些发展商可能会抱怨新措施限制了新EC的需求。

新EC项目中给予首次购屋者更多优先权的规定，也对发展商造成了冲击。在新EC项目推出后的首个月，发展商原须为首次购屋者保留70%的单位，如今则须保留90%的单位，且优先期将延长至两年。

鉴于上述调整，发展商无法再像以前那样迅速售罄EC项目并规避风险。

其一，如果首次购屋者的认购率远低于为其保留的配额，发展商将需要等待更长时间，才能将未售出的单位出售给所有符合资格的买家，包括第二次购屋者。

尽管如此，发展商应该没有什么可抱怨的，因为EC计划的调整不适用于周五之前购买的地段。简而言之，参与即将到来的EC地段国家招标的发展商，可以在投标时根据EC计划的最新调整来校准出价。

可以说，那些在周五之前购得地段但尚未推出项目的发展商，可能会因最新的计划调整而获得意外之财。

预计潜在买家将涌向即将推出的EC项目，因为在这些项目中，他们仍然可以购买享有五年MOP的新房，并使用延迟付款配套。

新EC的负担能力

可以肯定的是，新措施导致新EC价格出现一定程度的放缓，这在很大程度上应受到欢迎。

EC由发展商建造和销售，其设计特点和设施与公寓相似，但价格比公寓低约20%至30%。推出EC旨在为渴望拥有私宅的新加坡人提供一个更实惠的选择。

从发展商处购买EC单位需满足多项资格标准，其中包括家庭月收入顶限为1万6000新元。

以一对月收入1万6000新元，或年收入19万2000新元的本地夫妇为例。由于他们超过了直接向建屋局购买房屋的1万4000新元家庭月收入顶限，因此无法购买建屋局的BTO组屋。

这对夫妇可能会发现难以负担新的EC。假设售价为每平方英尺1800新元，一个960平方英尺的新EC单位成本为173万新元，是其19万2000新年收入的九倍。

国家发展部推出的EC计划调整，旨在进一步支持首次购屋者。

对于月收入1万6000新元、首次置业且无法获得额外流动资金（例如父母的经济援助或金融投资收益）的年轻夫妇来说，如果EC计划的调整能让新EC变得更加实惠，他们将从中受益。

尽管如此，不要指望这些调整会导致新EC价格大幅下跌。

对于有额外流动资金支持的首次购屋者来说，购买具有10年MOP的新EC仍然是明智之举，因为这是实现公寓所有权的一条高性价比途径。尤其是在发展商致力于建造高品质项目的情况下。

对于觊觎新EC单位的第二次购屋者，例如从建屋局组屋提升住房的人士而言，通过EC途径获得公寓所有权同样具有吸引力。考虑到新公寓价格不断攀升，这一点尤其明显。

此外，即使首次购屋者获得更多优先权，第二次购屋者仍有充足机会购得新EC单位，特别是当首次购屋者没有用完发展商为他们预留的单位份额时。

除此之外，如果适用于EC买家的家庭收入顶限在不久的将来提高，潜在的新EC买家群体可能会扩大。

新加坡的住房体系是行之有效的。买家有多种选择。然而，行之有效的体系仍有改进空间。EC计划的最新调整有助于巩固作为社会凝聚力关键支柱的住房体系。