新措施或抑制执行共管公寓价格，但预计不会大幅下跌

[新加坡] 近期，新执行共管公寓（EC）的价格急剧上涨。如今，潜在的新EC买家或许能松一口气，因为EC计划的最新调整可能有助于降低新EC的价格。这些调整将适用于所有在5月8日或之后截止招标的EC政府土地出售地段。

调整内容之一是，新EC买家须履行长达十年的最低居住年限（MOP），而非之前的五年，之后才能出租整个单位、购买另一套住房或将EC单位出售给新加坡公民和永久居民。满15年后，EC业主可将单位出售给任何买家。

延长最低居住年限将抑制对新EC的需求。由于公寓买家不受最低居住年限的限制，一些潜在买家可能会转而考虑新公寓，而非新EC。

与此同时，一些符合购买建屋发展局（HDB）预购组屋（BTO）资格的潜在EC买家，可能会转而选择购买预购组屋单位。预购组屋以津贴价格出售。标准预购组屋项目的最低居住年限为五年，而分别位于优选和黄金地段的“Plus”和“Prime”预购组屋项目的最低居住年限则为十年。

另一项抑制新EC单位需求的调整是，禁止发展商为未完工的EC项目提供延迟付款配套（DPS）。所有EC买家都将采用按工程进度分期付款的常规付款方案。

延迟付款配套深受新EC买家欢迎，包括那些从组屋提升至EC单位的二次购屋者。根据延迟付款配套，买家先支付20%的预付房款，剩余的80%在项目获得临时入伙准证时才支付。

由于买家无法再选择在单位约三年后完工时才支付80%的房款，预计一些潜在买家在承诺购买未完工的EC单位时会更加谨慎。

事实上，与购买未完工的公寓相比，购买未完工的EC单位已不再享有使用延迟付款配套的优势。

对发展商的影响

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当然，一些发展商可能会抱怨新措施限制了新EC的需求。

发展商也受到新EC项目中首次购屋者优先权增加的影响。以往，发展商只需在新EC项目推出后的第一个月为首次购屋者保留70%的单位，而现在他们必须保留90%的单位，且优先期将延长至两年。

由于上述调整，发展商无法再像以前那样迅速售罄EC项目并规避风险。

发展商也受到新EC项目中首次购屋者优先权增加的影响。以往，发展商只需在新EC项目推出后的第一个月为首次购屋者保留70%的单位，而现在他们必须保留90%的单位，且优先期将延长至两年。

由于上述调整，发展商无法再像以前那样迅速售罄EC项目并规避风险。

一方面，如果首次购屋者的认购率远低于为其保留的配额，发展商将需要等待更长时间，才能将这些未售出的单位出售给包括二次购屋者在内的所有合格买家。

尽管如此，发展商应该没有什么可抱怨的，因为EC计划的调整不适用于5月8日之前购买的EC地段。简而言之，参与未来EC地段政府招标的发展商可以在投标时调整出价，以反映EC计划的最新变化。

可以说，那些在5月8日之前购得EC地段但尚未推出项目的发展商，可能会因EC计划的最新调整而获得意外之财。

预计潜在买家将涌向即将推出的EC项目，因为在这些项目中，他们仍然可以购买最低居住年限为五年且可使用延迟付款配套的新房。

新EC的负担能力

当然，新措施导致新EC价格出现一定程度的放缓，这在很大程度上应受到欢迎。

EC由发展商建造和销售，其设计特点和设施与公寓相似，但价格比公寓低约20%至30%。推出EC的目的是为渴望拥有私宅的新加坡人提供一个更实惠的选择。

购买EC单位须符合多项资格标准，其中包括家庭月收入顶限为16,000新元。

以一对本地夫妇为例，他们的月收入为16,000新元，即年收入为192,000新元。这对夫妇无法购买建屋局的预购组屋，因为他们的月收入超过了直接向建屋局购屋的14,000新元顶限。

这对夫妇可能会发现新EC的房价难以负担。假设售价为每平方英尺1,800新元，一个960平方英尺的新EC单位价格为172.8万新元，是其192,000新元年收入的九倍。

国家发展部推出的EC计划调整旨在进一步支持首次购屋者。

对于月入16,000新元、首次购屋且无法获得额外资金（例如父母的经济援助或金融投资收益）的年轻夫妇来说，如果EC计划的调整能让新EC住宅变得更易负担，他们将从中受益。

尽管如此，不要指望这些调整会导致新EC价格大幅下跌。

对于有额外资金支持的首次购屋者而言，购买最低居住年限为十年的新EC单位仍然非常合理，因为这是实现公寓所有权的一条高性价比途径。尤其是在发展商投入大量精力建设高品质EC项目的情况下。

对于考虑购买新EC单位的二次购屋者，例如从组屋提升住房的群体，通过EC途径获得公寓所有权的高性价比同样具有吸引力。鉴于新公寓价格不断攀升，这一点尤其突出。

此外，即使首次购屋者享有更多优先权，二次购屋者仍有充足机会购得新EC单位，尤其是在首次购屋者未能完全认购发展商为其预留的单位份额的情况下。

除此之外，如果适用于EC买家的家庭收入顶限在不久的将来提高，潜在的新EC买家群体可能会扩大。

新加坡的住房体系行之有效，为购房者提供了多种选择。然而，行之有效的体系仍有改进空间。EC计划的最新调整有助于巩固住房体系，而住房体系是社会凝聚力的关键支柱。