Centurion Accommodation Reit的强劲首秀，仅是新加坡房地产投资信托领域故事的一半

[新加坡] 继上周四（9月25日）Centurion Accommodation房地产投资信托（Reit）在新加坡交易所（SGX）主板成功上市后，许多投资者的目光本周或将转向在上海证券交易所上市的CapitaLand Commercial C-Reit（CLCR）。

此举可能对CapitaLand China Trust（CLCT）产生重大影响，该公司已向CLCR注入了一家购物中心作为种子资产，并持有该新Reit 5%的股份。

如果CLCR在上海获得强劲的市场估值，CLCT将有渠道持续利用中国国内资本市场来释放其成熟零售物业的价值，并使其能够进一步多元化和加强其资产组合。

在我看来，这可能会提振CLCT在新交所上市单位的市场估值。CLCT上周收盘价为0.785新元，较其截至6月30日的每单位1.04新元的资产净值（NAV）折价24.5%。

CLCR的上市也将把CapitaLand Investment（CLI）的上市基金平台扩展到四个国家——新加坡、马来西亚、日本和中国，并巩固其作为全球房地产资产管理公司的地位。

9月8日，CLCT的管理人表示，CLCR的首次公开募股（IPO）价格已定为每单位5.718元人民币（约合1.03新元）。管理人还称，CLCT将以8.138亿元人民币（约合1.468亿新元）的价格，将位于长沙的凯德广场·雨花亭脱售给CLCR，这比该物业截至2024年12月31日的账面价值溢价3.7%。

CLCR的初始投资组合还包括位于广州的凯德广场·云尚。这两处物业的总价值约为26亿元人民币。

9月12日，CLI表示，CLCR的发行需求非常强劲。其簿记建档部分获得了254.5倍的超额认购，而公开发售部分则获得了535.2倍的超额认购。

此次共发行了4亿单位，发行价为每单位5.718元人民币，总共筹集了22.9亿元人民币（约合4.09亿新元）。这比最初估计的21.4亿元人民币（3.82亿新元）高出7%。

凯德集团（包括CLCT）合计持有20%的IPO单位，而基石投资者认购了40.11%。在簿记建档部分，机构投资者获配27.92%，其余11.97%则分配给了公开发售部分的散户和机构投资者。

CA-Reit的强劲首秀

CLCR在上海的上市，恰逢新加坡房地产投资信托（S-Reit）领域似乎出现好转迹象。

值得注意的是，Centurion Accommodation Reit (CA-Reit) 上周受到投资者的热烈欢迎。9月25日，这家首个在新加坡上市、纯粹经营专门建造住宿资产的Reit，首日交易收盘价为0.96新元，较其0.88新元的IPO价格高出近9.1%。

CA-Reit的管理人表示，通过配售向投资者出售了近2.49亿单位，并通过公开发售售出了另外1320万单位。配售部分获得了16倍的超额认购，而公开发售部分则获得了30.9倍的超额认购。

包括向基石投资者出售的超过6.14亿单位在内，CA-Reit共筹集了7.711亿新元。发行结束后，CA-Reit的已发行单位总数接近17.2亿。

CA-Reit位于新加坡、澳大利亚和英国的初始专门建造住宿资产组合，评估价值近18.4亿新元。按其IPO价格计算，CA-Reit预计在2026年将实现7.47%的收益率。

与此同时，今年上市的另一只S-Reit在经历了疲软的首秀后，似乎正在反弹。

NTT DC Reit于7月上市，IPO价格为每单位1美元。其在第三个交易日收盘时跌破IPO价格，并最终在8月份创下0.93美元的收盘新低。然而，自本月初以来，NTT DC Reit已强劲反弹，上周收于1.00美元。

NTT DC Reit持有六个数据中心，评估价值近16亿美元。按其IPO价格计算，预计在截至2027年3月31日的12个月内，其收益率将达到7.8%。

私有化与易主

然而，这些新S-Reit的上市只是故事的一半。今年早些时候，Paragon Reit完成了私有化，其管理人表示，为了保持其位于乌节路的旗舰物业的竞争力，一项重大的资产提升计划是必要的。

Frasers Hospitality Trust也正由其发起人集团进行私有化。此前一项战略评估发现，面对酒店业的波动和成本压力、相对较高的利率以及新元的持续坚挺，该信托可能会举步维艰。

除此之外，随着一些发起人集团的优先事项发生变化，一些S-Reit的管理人最近也已易主。

Stoneweg European Stapled Trust在今年年初之前名为Cromwell European Reit。2024年底，在澳大利亚上市的Cromwell Property Group完成了其欧洲平台的出售，这是其计划的一部分，旨在降低其杠杆率并重新聚焦于澳大利亚和新西兰市场。

Acrophyte Hospitality Trust在去年10月之前名为ARA US Hospitality Trust。在此前不久，其管理人实体被出售给一家由房地产大亨唐戈登（Gordon Tang）和陈细历（Celine Tang）最终拥有的公司。此次出售正值ESR Group在2022年收购ARA Asset Management后寻求精简业务之际。

9月27日，Acrophyte H-Trust的管理人警告称，酒店品牌所有者已开始严格执行翻新要求，以符合其品牌标准和特许经营条款。这可能导致Acrophyte H-Trust在2025年至2027年期间不得不支付1亿美元的资本支出。

管理人指出，该S-Reit没有足够的空间完全通过增加债务来为资本支出提供资金，而配股或资产出售可能并不可行。其他可能的选项包括暂停派息，以及涉及其合订证券或整个房地产投资组合的交易。

Acrophyte H-Reit上周收于0.29美元，较其截至6月30日的每股0.70美元的资产净值（NAV）大幅折价58.6%。

价值提升举措的压力？

尽管S-Reit领域的近期活动表明，投资者对数据中心和专门建造的住宿等新兴资产类别抱有兴趣，但专注于购物中心和酒店等更传统资产的S-Reit的前景显然不那么乐观。

自疫情以来，S-Reit的表现相对较差。在截至9月19日的五年期间，iEdge S-Reit指数的回报率仅为6.8%，而海峡时报指数（STI）的回报率则为115.9%。

自今年年初以来，随着利率下跌，S-Reit的相对表现有所改善。从年初至今（截至9月19日），iEdge S-Reit指数的回报率为13.4%，而海峡时报指数的总回报率为18.5%。

尽管如此，一些表现较弱的S-Reit的管理人受到单位持有人的压力，被要求推行价值提升举措，可能只是时间问题。这与市场上要求公司释放价值和重新定位核心业务的呼声如出一辙。

他们将以何种方式回应，可能取决于其发起人集团的资源和网络。随着本周CLCR的上市，CLI可能即将为所有同行提高标准。

笔者持有CapitaLand Investment的股票和CapitaLand China Trust的单位。