旧组屋的自愿提早重建计划：同意门槛会是65%吗？

【新加坡】政府近期提议修改条例，降低旧楼盘集体出售的同意门槛，此举广受欢迎。

提议的修改或能让更多老旧的私人商业、综合用途和非有地住宅项目得以集体出售和重建。

之后出现的新开发项目将能更好地满足当今的商业、住房和休闲需求。

例如，一个旧公寓项目可能会被重建为一个可提供三倍住房单位的新项目。

简而言之，更多老旧项目的集体重建可为优化我国的土地利用做出重大贡献。

根据《土地所有权（分层地契）（修正）法案》，对于楼龄40至59年的项目，同意门槛将从80%降至70%；对于楼龄60年及以上的项目，则从80%降至65%。

然而，当许多旧公寓的屋主为项目成功集体出售而欢呼时，也应考虑那些反对集体出售的少数业主的处境。

当然，居住在一个维护不善、急需进行建筑改善工程的老旧公寓项目里，听起来可能并不吸引人。

尽管如此，一些业主可能乐于在自己的单位里安度余生。例如，年长屋主可能害怕搬家和适应新环境所带来的压力。

由于家对许多人来说至关重要，违背屋主的意愿夺走他们心爱的旧居，可能会带来深切的痛苦。

不幸的是，在未来几年里，被迫与家园分离的情况可能会在各种旧私人公寓和老旧的建屋发展局 (建屋局) 组屋中广泛上演。

自愿提早重建计划

时任总理 Lee Hsien Loong 在2018年的国庆群众大会上，为旧组屋推出了自愿提早重建计划 (Vers)。

尚未推行的自愿提早重建计划将允许指定地区内屋龄约70年及以上的组屋业主投票，决定是否让政府在租赁地契到期前购回他们的房子。这有助于解决契约价值递减的问题——即随着99年租赁地契临近终点，组屋价值不断缩水。

根据一个广泛使用的表格，该表格显示租赁地契价值占永久地契价值的百分比，一个20年租赁地契的年均折旧率约是一个70年租赁地契的两倍。

总理 Lawrence Wong 会不会在即将到来的2026年国庆群众大会上提供更多关于 Vers 的细节？

在新加坡独立初期，由于住房短缺，建屋局通常仓促建房。

一些较旧的组屋区是在短时间内建成的，尤其是在1970年代和1980年代，例如马林百列（Marine Parade）建于1974年至1976年之间。宏茂桥（Ang Mo Kio）和勿洛（Bedok）也在此后几年内相继建成。

这些旧建屋局镇区的所有租赁地契将在大约同一时间到期，届时需要在短时间内为许多人找到新家。

有了 Vers，政府可以在未来几十年里逐步收回旧组屋，分阶段重建这些地区。

旧建屋局镇区不会突然空心化，变成巨大的建筑工地。它们可以在20到30年内有序地进行重建，而不是在四到五年内完成。

同意门槛

Vers 计划接受度的关键在于获得该计划献议的业主的同意门槛。

目前尚不清楚 Vers 项目需要达到多高的投票门槛才能推行。

Vers 的同意门槛会是65%吗？——即提议中针对楼龄60年或以上的私人非有地住宅项目集体出售的水平？

可以说，65%的同意门槛是合理的，因为它反映了绝大多数人的意愿。

尽管如此，如果只有略多于65%的旧组屋业主同意 Vers，可能会有很多心怀不满的反对者。

当然，受 Vers 影响的组屋业主可能会获得帮助，及时在附近找到合适的新家，其价格和租赁地契选项也能满足可能多样化的需求。

然而，当一位健康状况不佳的80岁业主被“强迫”搬家时，情况可能会变得情绪化和棘手。不幸的是，许多旧组屋里可能住着独居的年长业主。

在住房和城市规划方面，新加坡在许多方面都做得很对。

由于新加坡的土地主要以租赁地契形式持有，良好的长期规划和强大的公共住房体系帮助这个小红点成为一个宜居、宜业、宜乐的绝佳地方。

这反过来也使新加坡的经济受益，因为企业和人才都被吸引到这个共和国来。

此外，能够满足住房需求也有助于建立社会凝聚力。

尽管如此，开展开发和重建工作以满足日益增长及不断变化的住房、商业和其他需求，是充满挑战的。

想想当人们深爱的绿地被用来建造新房屋时，他们会激烈反对。或者，当老旧的建屋局或私人公寓楼被重建时，业主所经历的情感创伤。

然而，新房地产开发和重建项目过少，可能会给整体经济和社会带来更糟糕的后果。

如果建造的新房屋不足，许多年轻人将无法成为屋主。商业扩张空间不足可能导致企业将业务迁出新加坡，并在其他地方进行新投资——这对本地的就业创造是巨大的负面影响。

值得称赞的是，政府计划在本届任期内（即2030年9月之前）敲定 Vers 的细节——例如如何确定潜在地点、确保及时准备好足够的新住房，以及为受影响的居民提供公平的补偿方案。

在下一个十年的前半段，当 Vers 开始在少数几个地点推行时，应该有充足的准备时间进行宣导和微调。该计划将从2030年代末开始扩大规模。

满足住房需求对国家建设至关重要。这需要资源、专业知识、运营技能和政治智慧。

新加坡的早期政治领导人勇敢地接受了为这个年轻国家快速建造家园的挑战。

随着国家步入老龄化，希望现任及后代的政治领导人能够成功地引导旧建屋局镇区的重建，赋予它们新的生命，即使这不可避免地会让一些人感到不满。