EC条例收紧后 Canberra Drive执行共管公寓地段成首个市场试金石

【新加坡】在政府再度收紧执行共管公寓条例后，位于Sembawang的Canberra Drive一幅执行共管公寓地段已启动招标，这将是对发展商购地意愿的首次考验。

该地块面积为11,535平方米，总建筑面积为18,457平方米，预计可提供约185个单位。

该地段的招标截止日期为10月1日。此前，由于市场对这种99年租赁地契的混合型住宅需求火热，政府于本月早些时候收紧了执行共管公寓市场的规定。

国家发展部长Chee Hong Tat在5月8日宣布这些调整时表示，他希望新措施能“促使发展商降低土地出价及其执行共管公寓的售价”。

该地区上一次售出的执行共管公寓地段是位于Sembawang Road的一幅地块，共吸引了四份标书。JBE旗下的Oriental Pacific Development以1.978亿新元的价格夺得，折合每平方英尺容积率约692新元。

分析师预计，Canberra Drive地段将吸引多达五份投标，最高出价可能在每平方英尺容积率600至700新元之间。

Huttons Asia首席执行官Mark Yip指出：“政策调整后，Canberra Drive地段可能是对发展商信心的试金石。”

ERA Singapore主要执行员Eugene Lim表示：“市场将密切关注此次地段的竞标情况，因为它可能为即将到来的招标活动树立一个基准，包括Sembawang Drive地段以及2026年下半年政府土地出售计划中的其他潜在地块。”

今年4月，随着最新项目Rivelle Tampines的推出，新的执行共管公寓销量和项目定价均创下新高。该项目572个单位中售出了93%，平均售价为每平方英尺1,893新元。

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与近期新盘的强劲销售势头相符，执行共管公寓项目地块的竞标价也一路攀升，在2026年1月达到了每平方英尺容积率794新元。

根据新方案，执行共管公寓单位的最低居住年限已延长至10年。此前，业主在出售单位前须遵守的最低居住年限为五年。

针对新执行共管公寓项目的延迟付款配套也被取消。此外，为首次购房者保留的新单位配额要求从70%提高到90%，优先期也从一个月大幅延长至两年。

ERA的Lim表示，由于没有了延迟付款配套，并且首次购房者在初期新盘买家中占比更大，“未来的执行共管公寓可能会吸引对价格更为敏感的群体”。

Lim补充道：“这应该会促使发展商在出价时更加谨慎，因为更高的土地成本将使执行共管公寓的定价更难与买家的实际负担能力相匹配。”

“在新的执行共管公寓定价基准形成之前，我们可能还会看到发展商在评估市场时出现更大的出价差距。”

PropNex研究与内容主管Wong Siew Ying认为，鉴于其地理位置优势，以及执行共管公寓因相对实惠而产生的强韧需求，Canberra Drive地段“仍能吸引不错的兴趣”。

该地块靠近坎贝拉地铁站、武吉坎贝拉（Bukit Canberra）综合发展项目、三巴旺购物中心（Sembawang Shopping Centre）和多所学校。

Wong指出，新的执行共管公寓单位未售库存供应紧张，也可能刺激发展商竞标该地块。

ERA的Lim说：“在2026年第四季度，该地区可能会有两个执行共管公寓项目首次亮相，即位于Woodlands Drive 17和Sembawang Road的项目。这两个项目合计将为北部地区增加约685个执行共管公寓单位。”

他补充说，第二次购房者也可能对这些新项目“表现出浓厚兴趣”，因为他们不受新措施的影响，而新措施规定首次购房者享有长达两年的优先权。

除了这些即将推出的项目，位于Woodlands Drive的另一地块以及在Miltonia Close、Sembawang Drive和Canberra Drive的地块，还可能为该区域的供应管道再增加1,625个单位。

Lim说：“随着时间的推移，如此大量的新执行共管公寓供应可能会分散买家对北部更多新楼盘的兴趣。”

“在竞争更激烈的买方市场中，发展商也可能优先竞标那些需求更明确或地理位置属性更强的地块。”

Canberra Drive的执行共管公寓地段是2026年上半年政府土地出售计划下九幅正选名单地块之一。