执行共管公寓收入顶限上调 或提振买家需求与发展商信心

[新加坡] 上调执行共管公寓 (EC) 的家庭月入顶限，有望扩大合格买家群体，从而提振未来项目的需求，并支持发展商在即将到来的土地招标中的信心。

由于EC市场的贷款额度与家庭月收入挂钩，因此提高购买新EC的资格门槛，将使EC买家能够获得更多融资。

总理 Lawrence Wong 于周日（8月23日）宣布，购买EC的家庭月收入顶限将从1万6000新元上调至1万8000新元。新的收入顶限将适用于8月24日或之后截止招标的地段项目。

EC收入顶限的调整是与建屋发展局的预购组屋 (BTO) 一同进行的，后者的收入顶限调高至1万6000新元。

新的EC收入顶限将适用于即将推出的堪培拉通道 (Canberra Drive) 和海军部步行道 (Admiralty Walk) 的EC地段项目，这两个地段的招标截止日期分别为10月1日和12月17日。此外，该顶限也将适用于一个计划在年底前推出的裕廊东地段。

这三幅地块预计总共可提供约1370个单位。

博纳产业 (PropNex) 首席执行官 Kelvin Fong 表示，修订后的门槛将使更多家庭有资格购买新EC，特别是那些近年来收入有所增长的家庭，并有可能获得更高的贷款额。

博纳产业估计，在之前1万6000新元的收入顶限下，假设偿还贷款比率 (MSR) 为30%、中期利率下限为年利率4%以及贷款期限为30年，EC买家可获得的最大银行贷款约为100万新元。

截至8月15日，2026年售出的新EC单位中位价为183万新元。以此计算，在支付了25%的首付款和定金后，买家还需通过现金和/或中央公积金 (Central Provident Fund) 储蓄支付额外的36万6750新元。

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Fong 指出，在新的1万8000新元收入顶限下，最高贷款额可增至约113万新元，所需额外支付的现金/公积金则减少至24万零750新元。

然而，他也提醒说，更高的贷款额也意味着更高的每月还款额和债务负担。

橙易集团 (Realion (OrangeTee & ETC) Group) 首席研究与战略总监 Christine Sun 认为，鉴于5月份宣布的政策调整旨在抑制EC价格飙升和为土地竞标降温，此次调整不会对市场产生重大影响。

今年5月，这类混合住宅的最短居住年限被延长至10年，同时新EC项目的延迟付款计划也被取消。

此外，新EC项目在推出后的首两年内，必须为首次购房者保留90%的单位。

SRI 研究与数据分析部主管 Mohan Sandrasegeran 表示，尽管发展商在政策宣布后可能对需求持更谨慎的态度，但更高的收入顶限“可能有助于支持发展商在即将到来的EC土地招标中的信心和参与度。特别是对于那些地理位置优越的地段，EC与新私人公寓相比，仍具有显著的负担能力优势”。

尽管如此，Fong 指出，合格买家群体的扩大未必会转化为更强劲的销售，这取决于发展商是否能将整体售价的固定金额控制在买家的购买力范围内。

堪培拉通道地段将是首个同时接受更高收入顶限和5月宣布的政策调整考验的EC地块。

合登亚洲 (Huttons Asia) 数据分析高级总监 Lee Sze Teck 预计，该地块将吸引多达五名竞标者，投标价预计介于容积率每平方英尺630新元至700新元之间。

新加坡统计局 (Singstat) 的数据显示，本地居民就业家庭的月均家庭工作收入（不包括雇主公积金缴交额）从2019年的1万1250新元上涨了22%，至2025年的1万3752新元。

同期，月度家庭工作收入中位数（不包括雇主公积金缴交额）上涨了27%，至2025年的1万零591新元。

Fong 指出，1万6000新元的收入顶限将覆盖本地居民就业家庭中收入水平略低于第70个百分位的家庭。而在2019年顶限上调至1万4000新元时，覆盖范围则略高于第70个百分位。

更高的收入顶限可能会刺激市场对面积更大、价格更高、位置更优越的BTO组屋的需求，因为一些此前被排除在预购市场之外的高收入家庭如今也符合资格了。

尽管如此，Fong 并不认为这项调整会大量分流转售市场的需求。

“BTO和转售组屋的买家通常有不同的优先考量。转售组屋对那些需要即时入住或偏好特定地点的买家更具吸引力。

“转售市场服务的买家群体更为广泛，包括寻求更大面积单位的单身人士和永久居民，这应会继续支撑转售市场的需求。”