调高执行共管公寓收入顶限或能提振买家需求与发展商信心

【新加坡】调高执行共管公寓（EC）的收入顶限，可能会因扩大合格买家群体而提振未来项目的需求，并支持发展商在即将到来的土地招标中的信心。

特别是，由于执行共管公寓的贷款限额与月收入挂钩，调高购买新EC的资格门槛将使买家能够获得更多融资。

总理Lawrence Wong于周日（8月23日）宣布，执行共管公寓的每月家庭收入顶限将从1万6000新元调高至1万8000新元。

调高后的收入顶限将适用于8月24日或之后截止招标的地段项目。

执行共管公寓的收入顶限是与建屋发展局的预购组屋（BTO）收入顶限一同上调的，后者的顶限调高至1万6000新元。

新的EC收入顶限将适用于位于Canberra Drive和Admiralty Walk的即将推出的EC地段项目，这两个项目的招标分别于10月1日和12月17日截止。该顶限也将适用于一个计划在年底前推出的裕廊东（Jurong East）地段。

这三块地皮总共可建造约1370个单位。

收入顶限调高意味着潜在买家增多

博纳产业 (PropNex) 的首席执行官Kelvin Fong表示，调整后的门槛将使更多家庭——尤其是近年来收入有所增加的家庭——有资格购买新的EC，并有可能获得更高的贷款额度。

博纳产业估计，在之前1万6000新元的收入顶限下，假设偿还贷款比率（MSR）为30%，中期利率底限为每年4%，贷款期限为30年，EC买家可获得最高银行贷款额约为100万新元。

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截至8月15日，2026年售出的新EC单位中位数价格为183万新元。以此计算，在支付25%的首付款和定金之外，买家还需通过现金和/或中央公积金储蓄额外支付36万6750新元。

Fong表示，在新的1万8000新元顶限下，最高贷款额可增至约113万新元，从而将额外所需的现金/公积金降至24万零750新元。但他提醒说，更高的贷款额也意味着更高的每月还款额和债务责任。

旨在抑制EC价格的政策变化

鉴于近期5月宣布的政策变化旨在抑制飙升的EC价格和缓和土地竞标，Realion (OrangeTee & ETC) 集团的首席研究员兼策略师Christine Sun预计，此举不会对市场产生重大影响。

今年5月，这种混合式住房的最短居住年限延长至10年，新EC项目的延期付款计划也被取消。此外，新EC项目现在必须在推出后的首两年内，为首次购房者保留90%的单位。

尽管在这些措施宣布后，开发商可能对需求持更谨慎的看法，但SRI研究与数据分析主管Mohan Sandrasegeran表示，调高收入顶限“可能有助于支持开发商的信心和参与即将到来的EC土地招标，特别是对于那些地理位置优越的地段，EC相对于新的私人公寓仍具有显著的负担能力优势”。

尽管如此，Fong表示，更大的合格买家群体不一定能转化为更强劲的销售，并指出这取决于开发商能否将整体固定金额保持在买家的购买力范围内。

Canberra Drive地段将是第一个同时受到更高收入顶限和5月宣布的政策变化考验的EC地段。

合登亚洲 (Huttons Asia) 的数据分析高级总监Lee Sze Teck预计，该地段将吸引多达五名竞标者，出价将在每平方英尺容积率630新元至700新元之间。

新加坡统计局（Singstat）的数据显示，受雇居民家庭的月平均就业收入（不包括雇主公积金缴交额）从2019年的1万1250新元上涨了22%，至2025年的1万3752新元。

同一时期，月家庭就业收入中位数（不包括雇主公积金缴交额）上涨了27%，至2025年的1万零591新元。

Fong指出，1万6000新元的收入顶限将覆盖至接近第70个百分位数的受雇居民家庭。而在2019年顶限最后一次调高至1万4000新元时，它覆盖了略高于第70个百分位数的家庭。

更高的收入顶限可能会刺激对面积更大、价格更高、位置更优的预购组屋的需求，因为一些此前被排除在一手市场之外的高收入家庭现在获得了购买资格。

尽管如此，Fong预计这一变化不会将大量需求从转售市场转移出去。“预购组屋和转售组屋的买家通常有不同的优先考虑，转售组屋对那些需要可随时入住的房屋或偏好特定地点的人更具吸引力。转售市场服务于更广泛的买家群体，包括寻求更大面积单位的单身人士和永久居民，这应能继续支撑转售需求。”