为促进重新发展与保障少数业主，政府拟修法降低集体出售同意门槛
法案还建议，将集体出售机制扩大至像海皇大厦（Neptune Court）等大型旧式私有化中等入息公寓（HUDC）项目。
Add BT as a preferred source
本文由AI辅助翻译
【新加坡】为推动老旧房地产的集体出售，政府正计划进行一系列改革。周二（8月4日），政府在国会提呈了地契（分层）法令（Land Titles (Strata) Act）修正法案。
其中一项正在审议的修改是降低集体出售的同意门槛，旨在消除这一在启动过程中常被视为主要障碍的因素。
对于楼龄超过60年的房地产项目，同意门槛可能从目前的80%降至 65%。楼龄介于40至59年的项目，则需要至少70%的业主同意才能继续推进。
法案同时增加了保障措施，以确保不同意的业主免受压力，例如大幅缩短收集签名的期限，并在出售失败后实施更长的限制期。
法案还建议将集体出售机制，扩大至没有分层地契的私人住宅项目。这类项目的单位业主虽然持有长期租约，但并不拥有其所在的土地。
这包括像海皇大厦（Neptune Court）这样的大型项目，它由前建屋与发展公司（Housing and Urban Development Company, HUDC）在财政部拥有的土地上建造。
律政部兼交通部高级政务部长 Murali Pillai 周二在国会表示，如果法案获得通过，这些“相应”的修正案将更新集体出售机制，以便更好地支持老旧项目的更新，并在土地稀缺的新加坡优化土地利用。
律政部（MINLAW）指出，这些较旧的项目需要大量投资进行维护、修理或翻新工程，才能继续保持安全和宜居。
目前，楼龄超过10年的项目需要获得至少80%业主的同意（按份额价值和分层地段面积计算）。至于楼龄不足10年的房地产，则需要90%的同意率。
这些规定将继续适用于楼龄不足10年以及介于10至39年的房地产项目。
此次提呈《地契（分层）（修正）法案》之前，政府刚宣布了对额外买方印花税（ABSD）机制的调整。该调整将给予大型集体出售地块的发展商更多时间来完成项目建设和售出所有单位，从而推迟支付土地成本的额外买方印花税。
新提议的同意门槛调整旨在为获得广泛支持的老旧项目业主提供一个更“实际的选择”来考虑重新发展。
将集体出售机制扩大至非分层地契私人住宅项目的提议，可能有助于像海皇大厦（Neptune Court）这类屋苑的重新发展。海皇大厦位于马林维斯达（Marine Vista），于1975年由HUDC建造，共有752个单位。其单位业主持有的是为期99年的租赁地契权益，而其所在的土地则归财政部所有。
届时将设立保障措施以保护土地所有者的利益。这些措施包括要求土地所有者同意特定的出售价格，并确保支付的金额能充分反映其地产和土地权益的价值。
更强的保障措施
法案的其他修正案旨在为不同意的业主提供更强的保障。
律政部表示：“在那些不太可能获得足够支持的项目中，集体出售的频率和持续时间也应尽量减少。”
法案的主要建议之一，是提高启动集体出售程序的门槛。
成立集体出售委员会，将需要获得至少35%业主的同意（按份额价值或单位数量计算），高于目前分别为20%和25%的门槛。
该部门表示，这能确保只有在获得足够支持的情况下，才能启动集体出售程序。
此外，委员会获取集体出售协议签名的时间将从12个月缩短至6个月。
律政部表示，此举旨在解决不同意出售的业主所面临的长期压力问题，同时仍为收集签名提供足够的时间。
如果集体出售尝试失败，业主将面临三年的限制期，比现有的两年更长。
该部门表示，这些提高后的申请门槛，旨在防止业主在支持率不足的情况下反复尝试集体出售。
此外，法案建议，将法院下令支付给反对业主的款项上限，从目前每个单位销售收益的0.25%提高至0.5%或2000新元（以较高者为准）。此举旨在增加可分配给不同意出售业主的资金总额。
如果法案通过，新的集体出售框架将只适用于在生效日之前尚未收集到第一份集体出售协议签名的项目。
已经收集到签名的项目，可以选择继续遵循现有规则，或召开业主大会终止协议，并根据新框架重新启动程序。
若选择后者，他们将有从生效日起七个月的时间来达到新的门槛要求。
此次修正提案是根据自2023年以来收集的公众（包括个别业主）反馈，以及与各利益相关者进行多轮磋商后形成的。这些利益相关者包括学者、律师、房地产顾问、行业协会、发展商以及分层地契局的代表。
《商业时报》曾在2025年11月报道，政府正在检讨《地契（分层）法令》下的集体出售机制的政策和法规。
律政部当时表示，它会持续检讨相关政策和法规，以支持土地资源的优化利用。
这包括集体出售机制，其目的是在促进城市更新的同时，确保有适当的保障措施来保护业主的权利。
Decoding Asia newsletter: your guide to navigating Asia in a new global order. Sign up here to get Decoding Asia newsletter. Delivered to your inbox. Free.
Copyright SPH Media. All rights reserved.
