集体出售拟议修改：降低同意门槛以推动重建并保护少数业主

[新加坡] 政府于周二（8月4日）提呈地契（分层）法令修正案，推出一系列旨在推动老旧房地产集体出售的改革。

集体出售过程初期的一个关键门槛——即启动交易所须的同意门槛，对于楼龄超过60年的项目，或将降至65%。

楼龄介于40至59年的项目，则需要至少70%的业主同意才能启动，低于目前80%的水平。

法案也增加了保障措施，以确保不同意的业主不会受到压力，例如大幅缩短收集签名的期限，以及在集体出售失败后实施更长的限制期。

该法案还建议将集体出售机制扩大至非分层地契的私人住宅项目。这类项目的单位业主拥有长期租约，但不持有土地所有权。

这包括 Neptune Court、One Tree Hill Mansions、Paterson Court、Orchard Court 和 Townhouse Apartments 等大型项目。

律政部 (MinLaw) 表示，修正案一旦通过，将更新集体出售机制，以便更好地支持老旧项目的更新，并在土地稀缺的新加坡优化土地利用。

官方政府档案显示，目前新加坡约有2万个楼龄超过40年的非有地私人住宅单位。随着新加坡私人住宅库存的老化，这个数字还会上升。

律政部指出，这些较旧的项目需要大量投资进行维护、修理或翻新工程，以保持其安全和宜居性。

SEE ALSO

Residential en bloc sales get nudge with extended ABSD deadline, but pricing still a big hurdle

Pine Grove sticks to S$1.78 billion reserve price with mega en bloc attempt yet to move ahead

Why building a new luxury condo to top The Marq on Paterson Hill will be tough

目前，楼龄超过10年的项目需要获得按份额价值和分层地段面积计算至少80%业主的同意。对于楼龄10年以下的项目，则需要90%的同意。

这些规定将继续适用于楼龄10年以下以及介于10至39年的项目。

在提呈这份地契（分层）法令（修正）法案之前，政府刚宣布了针对大型集体出售地块买家的额外买方印花税（ABSD）机制的调整。该调整将给予大型地块的开发商更多时间来完成建设和售出所有单位，之后才须支付土地成本的额外买方印花税。

新提议的同意门槛调整旨在为获得广泛支持的老旧项目业主提供一个更“实际的选择”来考虑重建。

将集体出售机制扩大至非分层地契私人住宅项目的提议，或将促进像 Neptune Court 这样的小区重建——这是一个建于1975年、拥有752个单位的小区。其单位业主持有99年的租赁地契权益，而土地所有权则归财政部长所有。

在现有框架下，对于这类业主不拥有土地所有权的项目，只有业主租约至少为850年的小区才能通过多数同意进行集体出售。

法案将设立保障措施以保护土地所有者的利益。这包括要求土地所有者同意以特定价格出售，并确保支付的金额能充分反映其地产和土地权益的价值。

更强的保障措施

该法令的其他修正案旨在为不同意的业主提供更强的保障。

律政部表示：“在那些可能得不到足够支持的项目中，集体出售活动的频率和持续时间也应被降至最低。”

关键提议之一是提高启动集体出售程序的门槛。

成立集体出售委员会将需要获得按份额价值或单位数量计算至少35%的业主支持，高于目前分别为20%和25%的门槛。

该部门表示，这能确保只有在获得足够支持的情况下才会启动集体出售程序。

委员会获得集体出售协议签名的期限也将从12个月缩短至6个月。

律政部表示，此举旨在解决不同意业主面临长期压力的担忧，同时仍为收集签名提供足够的时间。

如果业主的集体出售尝试失败，他们将面临三年的限制期，长于现有的两年。在此期间，他们若要再次尝试，必须获得50%的多数共识；若要再下一次尝试，则需获得65%至80%的同意，具体比例取决于项目的楼龄。

该部门表示，这些提高后的申请门槛旨在防止在业主支持仍然不足的情况下反复尝试集体出售。

此外，法案建议将法院判给反对业主的款项上限，从目前每个单位销售收益的0.25%，提高至0.5%或每个单位2000新元（以较高者为准），以增加可分配给不同意业主的资金池。

如果新集体出售框架获得通过，它将只适用于在生效日之前尚未收集到第一份集体出售协议签名的项目。

那些已经收集到签名的项目，可以选择继续遵循现有规则，或者召开业主大会终止协议，并根据新框架重新启动程序。

他们将有从生效日算起的七个月时间来达到新的门槛。

拟议的修正案是根据自2023年以来从公众（包括个别业主）处收集的反馈，以及与各利益相关方进行多轮磋商后形成的。这些利益相关方包括学者、律师、房地产顾问、行业协会、开发商以及分层地契局的代表。

2025年11月，《商业时报》报道称，政府正在审查地契（分层）法令下的集体出售机制的政策和法规。

该部门当时表示，它会持续审查政策和法规，以支持土地资源的优化利用。

这包括集体出售机制，其目的在于促进城市复兴，同时确保有适当的保障措施来保护业主的权利。