滨海湾的蜕变：新加坡城市规划故事的新篇章

新年前夕，作为全岛“One Countdown”系列庆祝活动的一部分，滨海湾新加坡倒计时活动（Marina Bay Singapore Countdown）将以一系列精彩纷呈的活动为一年画上句点。

游客可以期待在 The Fullerton Hotel Singapore 观赏以“点亮生活”（Brightening Lives）为主题的灯光投影秀，以及在 UOB Plaza 1 上演的“分享喜悦，与社群同庆”（Sharing Joy, Celebrating with our Communities）灯光秀，还有一场配合精心编排的一小时音乐、长达30分钟的壮观烟花汇演。

由市区重建局（Urban Redevelopment Authority, URA）主办的滨海湾倒计时活动是一年一度的亮点。它将迎来2026年，同时也为具有里程碑意义的SG60庆祝活动画上圆满句号。

新加坡建筑环境的一项里程碑式发展是2025年发展总蓝图（Master Plan 2025），这是一份指导国家未来10至15年发展的法定土地使用规划。该蓝图于6月以2025年发展总蓝图草案（Draft Master Plan 2025）的形式公布，并于2025年12月1日由URA正式刊宪。

2025年也是滨海湾品牌推出的20周年。早在2005年，时任国家发展部长的 Mah Bow Tan 就概述了将该地区打造为城市新焦点的计划。城市规划策略围绕“工作、生活、娱乐”（work, live and play）的理念，旨在创建一个充满活力、全天候运作、集住宅、商业和休闲设施于一体的综合性区域。

滨海湾的规划最初是在1970年代作为中央商业区（Central Business District, CBD）的延伸而构思的。如今，滨海湾已成为一个集办公、住宅、酒店和活动设施于一体的新中心，预计其重要性将继续增长。

该区域是如何成长和演变的？未来几年还会有哪些新发展值得期待？

工作

最初的计划是，将该地区建设成一个先进的商业和金融区，充满商业机会和会议场所。

自2004年 One Marina Boulevard 作为首个办公楼项目竣工以来，滨海湾办公楼子市场现已拥有七个综合发展项目，包括12座办公楼，净可出租面积（net lettable area）约1060万平方英尺。

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该区域由新加坡、香港、卡塔尔和马来西亚的主要开发商及其合作伙伴共同开发，如今已成为跨国企业租户梦寐以求的办公地址。

如今，滨海湾汇集了来自不同行业的众多国际租户，包括银行、财富管理公司、专业服务和律师事务所、科技公司，以及大宗商品、能源和航运业的租户。

近期入驻该区域的国际公司包括 IOI Central Boulevard 的 Zoom 和 Jane Street，以及 Marina One East Tower 的 Robeco Singapore。

甲级写字楼的租金在办公楼市场中处于领先地位，主要得益于低于5%的低空置率。尽管过去几年一些主要租户进行了规模调整，并且出现了去中心化的办公选择，但租金依然坚挺。

对于采用“中心辐射型”（hub-and-spoke）办公策略以及希望吸引人才的企业而言，一个享誉国际的显赫地址仍然至关重要。

生活

世界各地的城市都在不断发展，并更加注重打造多重体验的场所。同样，URA也一直致力于将滨海湾地区转变为一个集工作、生活和娱乐于一体的地方。

在2002年招标的一块政府售地（government land sale, GLS）上，由 City Developments Ltd (CDL) 和 AIG Global Real Estate 领衔的获胜财团，利用该地块“白色地带”（white zoning）的灵活性，在新的滨海湾区建造了第一个住宅开发项目。

The Sail @ Marina Bay 的1号塔楼于2008年竣工，2号塔楼于2009年竣工。该项目于2004年推出，当时经济复苏谨慎，市场充满不确定性，但其成功至今仍让许多投资者感叹“要是当初”并感到惋惜。

如今，滨海湾区共有3,653个已竣工的住宅单位。除了 The Sail @ Marina Bay，其他项目还包括 Marina Bay Residences、Marina Bay Suites、Marina One Residences，以及 V On Shenton 和 One Shenton。

在不久的将来，该区域还将新增1900个住宅单位。已经开盘销售的项目，如 One Marina Gardens 和 W Residences Marina View，都建在GLS地块上。

另外两块位于 Marina Gardens Crescent 和 Marina Gardens Lane 的地块目前已被列入GLS备售名单。在附近，由CDL根据中央商业区奖励计划（CBD Incentive (CBDI) Scheme）对前 Fuji Xerox Towers 进行翻新改造的 Newport Residences 项目，计划于2026年1月推出。

这些即将竣工的住宅开发项目，加上旨在推动城市更新的CBDI和战略发展激励（Strategic Development Incentive, SDI）计划，必将巩固“生活”元素，将我们的市中心和CBD从以办公为主的商业区，转变为一个充满活力的、全天候运作的综合功能区。

CBDI和SDI计划于2019年启动。这两项计划已于2025年2月更新，并再延长了五年。

CBDI计划的主要愿景是鼓励对安顺路（Anson Road）、丝丝街（Cecil Street）、罗敏申路（Robinson Road）和珊顿道（Shenton Way）等区域的老旧、以办公为主的建筑进行可持续的更新改造。

在CBD之外，SDI计划则侧重于鼓励重建位于乌节路（Orchard Road）、滨海中心（Marina Centre）和更广泛的CBD边缘地带（如新加坡河）等关键区域的、最好是两个相邻的地块。

在安顺-丹戎巴葛（Anson-Tanjong Pagar）地区，由CBDI计划支持的即将进行的项目包括 The Skywaters 和 Newport Plaza；而在海湾对面的滨海中心，Singapore Land 正在根据SDI计划将滨海广场（Marina Square）重新发展为一个超级综合体项目。

娱乐

滨海湾也已成为国家休闲和娱乐活动的焦点。

自2008年以来，一年一度的F1夜间赛事的璀璨与魅力已连续16个赛季吸引了本地和全球的观众。值得一提的是，滨海湾在2005年因举办F1摩托艇世界锦标赛新加坡滨海湾大奖赛（F1 Powerboat World Championship Singapore Marina Bay Grand Prix）而首次进入国际视野。

任何一个区域要取得成功，都必须在“软件”策划和“硬件”供应之间取得强有力的平衡。URA在商业改善区（Business Improvement District, BID）试点计划下与私营领域利益相关者密切合作，促成了诸如“发现丹戎巴葛”（Discover Tanjong Pagar）、“滨海中心”（Marina Central）、“莱佛士坊联盟”（Raffles Place Alliance）和“新加坡河畔”（Singapore River One）等区域管理项目，通过举办各种活动来激活这些区域。

标志性的滨海湾金沙（Marina Bay Sands）的扩建项目将为滨海湾注入更多活动设施、一个新的屋顶景点以及更多的零售和娱乐选择。这个耗资80亿美元的项目将增加第四座酒店塔楼，提供全套房豪华客房，以及一个可容纳15,000人的娱乐表演场地。

与此同时，新加坡旅游局（Singapore Tourism Board, STB）和相关机构正在研究在市中心开发一个新的会展（meetings, incentives, conventions and exhibitions, Mice）中心，以利用市中心现有Mice场馆和景点的协同效应。这些努力将提升新加坡举办大型国际活动和会议的能力。

在本地方面，傍晚和周末时分，可以看到慢跑者、骑行者和家庭穿过标志性的螺旋桥（The Helix bridge），从艺术科学博物馆（ArtScience Museum）前往滨海艺术中心（Esplanade – Theatres on the Bay），同时欣赏海湾的美景。与此同时，海湾水域每天都有观光游船、龙舟和帆船等活动。

人们可以期待一些新设施的加入，如战备军人广场（NS Square）（将于2027年完工）和位于海湾舫的百盛浪（Passion Wave Outpost @ Bayfront）（将于2026年完工），这些设施将通过新的社区体育设施，提供更多休闲选择，如皮划艇、龙舟和脚踏船。

夜生活的定义也随着世代变迁而多样化。像锐舞派对和饮酒狂欢这类活动在年轻一代中可能不再那么受欢迎，取而代之的是无声迪斯科（silent discos）和清醒或轻度派对（sober or soft clubbing）。“咖啡派对”（Coffee raves）也是一种新潮流。咖啡师们不再提供啤酒，而是供应高端手冲咖啡和冷萃咖啡，同时DJ播放着地下音乐。

此外，还有以健康和健身为主题的夜间活动，如夜间骑行和夜间抱石。

滨海湾已准备好在新的夜生活场景中扮演主角。

到2029年，将有两座新桥建成，以改善通往周边景点的交通，包括计划于2028年底开放的、位于滨海湾东花园（Bay East Garden）的建国先贤纪念园（Founders’ Memorial）。

一座连接滨海湾东花园和滨海湾南花园（Bay South Garden）的新人行桥将使游客更容易探索这两个目的地以及更广阔的滨海湾区域。第二座桥预计于2029年完工，将为行人和骑行者提供一条更直接的连接城市与东海岸（East Coast）的路线，该路线是环岛绿道（Round Island Route）的一部分。

在长期计划成形的同时，政府也计划推出短期的体育用途。其他潜在的短期用途可能包括特色餐饮、零售和生活方式产品。在环岛通宵骑行的骑行者可以在滨海湾稍作停留，补充能量和休整；匹克球爱好者也可以在午夜后相约在某个休闲俱乐部打球。

如今，滨海湾又增添了一项新荣誉：康养。说来与滨海湾的故事形成了一个完整的闭环，据报道，现已退出政坛的 Mah Bow Tan 领导欧洲水疗运营商 Therme Group 的新加坡子公司，赢得了STB的招标，将在滨海南（Marina South）建造新加坡首个耗资10亿新元的专业康养景点，预计于2030年前开放。

未来展望

展望未来，滨海南将进一步转型为一个充满活力的综合用途社区，集住宅、零售、酒店和办公功能于一体。当这个占地45公顷的区域全面开发后，将新增约1万套住宅，并配有公园、公共空间、体育设施和娱乐选择等各类便利设施，服务于居民和游客。

该区域被设想为“人民的海湾”（People's Bay），旨在全天候举办丰富多彩的活动，汇聚各行各业的人们。作为其区域管理工作的一部分，URA与利益相关者和社区密切合作，管理海湾周边精心设计的公共领域，并通过全年不间断的活动和节目为该地区注入活力。

滨海湾已成为新加坡最成功的城市转型项目之一，体现了国家在城市规划方面的长远和综合性方法。

作者为 Realion (OrangeTee & ETC) 集团总裁，同时也是URA设计咨询委员会成员