对数百万菲律宾人而言，拥有住房是一个市场从未打算实现的梦想

[马尼拉] 金融专业人士 Dayanara Lim 花了两年时间，试图在马尼拉大都会拥有一个家，但并未成功。

这位 31 岁的女士在 2024 年签署了一份“先租后买”协议，购买一套 30 平方米的一居室单位，在此之前她已经储蓄了数月。根据计划，她需要连续两年每月支付 25,000 比索（约合 520 新元），之后必须获得银行贷款才能完全拥有该单位的所有权。

“你必须牺牲你的生活服务产业群。你必须拼命工作。这很不容易，但还是可行的，” Lim 告诉《海峡时报》。她停顿了一下，接着说：“但这已经是从一个收入超过菲律宾平均水平的人的角度来看了。”

2024年，菲律宾的月均收入为 21,544 比索，而在马尼ла大都会，这一数字更高，为 29,310 比索。

然而，两年期满后，Lim 发现自己无法在偿还银行贷款的同时，还要为家庭提供更多的经济支持。她将于五月搬入一个更小的 28 平方米公寓，月租为 18,000 比索。

根据菲律宾的“先租后买”计划，买家通常在两年内支付月供，这笔钱将用作单位的首付款。期末，他们必须获得银行贷款以支付余款，否则协议将作废。月付款通常高于市场租金，这意味着无法成功转为购房的买家不仅会损失他们支付的保费，还会失去他们为积累资产净值所花费的时间。

Lim 表示，她对这两年并不后悔，因为她了解了自己能负担和不能负担的范围。她仍然希望有一天能拥有自己的住房。

“这只是个地点问题，”她说。“以及到时我和谁在一起。”

对于许多菲律宾家庭来说，拥有住房是一个遥不可及的梦想，因此高风险的“先租后买”计划作为一种变通办法日益普及。这也标志着经济学家们所指出的市场中存在的巨大住房可负担性差距。

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今年三月，《经济学人》援引城市土地学会（Urban Land Institute） 2025 年的一份报告，将马尼拉列为全球住房最难以负担的市场之一。该报告比较了全球 40 多个城市的家庭收入与购房和租房成本。

该学会指出，房价中位数不应超过年收入中位数的五倍，而月租金中位数不应超过月收入中位数的 30%，才能被视为“可负担”。

2024 年，菲律宾首都的公寓价格达到了家庭年收入中位数的 19.8 倍，而联排别墅的价格则更为极端，达到了 33.4 倍。

相比之下，新加坡的公共组屋（约 80% 的城市人口居住于此）定价仅为家庭收入中位数的 4.3 倍。但报告也指出，新加坡的私人住宅购买者“情况也好不了多少”，其房价是家庭收入中位数的 16.9 倍。在曼谷，公寓价格是 20.3 倍，而香港的公寓价格则为 23.4 倍。

过去十年问题恶化

经济学家和住房倡导者表示，菲律宾的住房危机已酝酿数十年，多年来房地产价格的上涨速度超过了收入的增长。大约五分之三的菲律宾人拥有自己的住房。

大约十年前，网络博彩公司的激增加剧了这个问题。从 2015 年到 2019 年，马尼拉大都会的房地产市场涌入了大量此类公司，即菲律宾离岸博彩运营商（Philippine offshore gaming operators, POGO）。这些公司在首都设立业务，主要服务于海外的中国客户。这些公司及其员工（其中大多数是中国公民）涌入租赁市场，推高了整个城市的租金。

根据高力国际菲律宾（Colliers International Philippines）研究总监 Joey Bondoc 的说法，在 POGO 热潮之前，一间 20 平方米单间公寓的月租金为 15,000 比索，到 2019 年已跃升至 25,000 至 30,000 比索。一些本地租客为了住在工作地点附近，不得不采取合租的方式。那些年里，公寓的预售价格（通常低于建成后的价格）每年上涨约 8%，超过了工资和汇款的增长速度。

在菲律宾，预售计划允许买家在房产建成前就承诺购买，他们直接向开发商支付较低的月供，其利率通常低于商业银行贷款。待建筑物完工后，再转为完全的银行融资。

“这种差距是真实存在的，” Bondoc 说。“而且我还没提到豪宅市场，那里的价格涨得更快。”

由于与犯罪集团有关联，POGO 已于 2024 年被总统 Ferdinand Marcos Jr 禁止，但当局仍在警惕可能转入地下的公司。

与此同时，此后的房价涨幅虽已放缓，但由此造成的住房拥有率差距并未缩小。

“开发商响应的是投机性需求，” 菲律宾发展研究所（Philippine Institute for Development Studies）副所长 Marife Ballesteros 博士说。推动这种需求的投资者主要不是外国人，因为菲律宾法律规定，外国人在任何一栋建筑中拥有的公寓单位不得超过 40%，并完全禁止外国人拥有土地。

买家大多是富裕的菲律宾人和海外务工人员，他们将房产视为一种财富储存手段，而非居住场所。

“那些拥有并出租单位的人已经拥有好几套房子了，” Ballesteros 博士说。“他们利用房地产作为储蓄和储存财富的手段。”

她认为，正是这种动态导致市场永久性地偏离了普通买家。开发商为有能力支付的投资者建房，而不是为数百万无力购买的菲律宾人建房。

“除非有政府补贴，否则他们不会以社会化住房为目标。这并不是因为他们需要融资。他们资金非常充裕，与银行关联，并且是大企业集团的一部分。问题在于：这是‘建完就卖’的模式。如果你能迅速卖掉（卖给出价最高的买家），那就是目标，”她告诉《海峡时报》。

Ballesteros 博士指出，面积在 12 至 20 平方米之间的单间公寓起价约为 500 万比索，这对于月平均收入为 20,000 比索的大多数劳动者来说，几乎是一笔不可能的巨款。

“要偿还一笔 500 万比索的贷款，你每月需要大约 100,000 比索的收入，”她说。在菲律宾，这个薪资水平通常是中高层管理人员、医生、律师、工程师和 IT 专业人士才能达到的。

当经济状况发生变化时，收入较低的人群也更加脆弱。

在价格介于 360 万至 700 万比索之间的中低收入市场，2026 年第一季度放弃预售付款安排的买家多于完成购买的买家。高力国际 2026 年的数据显示，截至三月，有 2,024 宗退出交易，而成交量为 1,720 宗。

“按年化计算，2026 年的成交量预计将达到 8,000 套，远低于 2009 年全球金融危机期间的 22,000 套，” Bondoc 说。

“这表明，如果包括中东危机在内的宏观经济逆风加剧，（预售）市场的放缓可能会持续下去。”

他表示，一些买家可能在多年前就已承诺购买预售单位，但到了需要银行融资时，才发现不断上涨的抵押贷款利率和停滞不前的收入意味着他们再也无力完成购买。

“这确实是因为抵押贷款利率高企。通常，买家会在第五年需要银行融资时退出，”他说。他补充说，这一趋势在 2025 年不那么明显，当时宽松的“先租后买”条款暂时提振了中等收入市场的销售。

对于收入较低的菲律宾人来说，情况则更为严峻。非政府组织（NGO）Urban Poor Associates 的执行董事 Alicia Murphy 表示，该组织帮助生活在官方贫困线以下的家庭。这些家庭（五口之家）的家庭收入在 12,000 至 15,000 比索之间，约占全国 1.13 亿人口的 15.5%。

其中许多是“非正式定居家庭”，这是菲律宾法律中用来指称那些没有合法所有权而占用政府或私人土地的人的术语。根据法律，他们有权获得搬迁援助，而不是面临直接驱逐，尽管倡导者表示这项保护措施的执行并不到位。

Murphy 说，即使他们被重新安置，也常常最终落脚在远离城市的省份，在那里他们依赖于建筑业或家政服务的非正式工作。

补贴性住房以弥合差距

菲律宾政府有一项旨在弥合这一差距的旗舰住房计划。于 2022 年 9 月启动的“菲律宾人国家住房计划”（National Housing for Filipinos programme）旨在每年建造 100 万套住房，目标是到 2028 年建成 600 万套住房，并实现当年非正式定居者清零的宏伟目标。该计划的目标群体是城市贫困家庭、最低工资收入者、海外务工人员和政府雇员。

房屋和地块套餐的定价最高为 85 万比索，公寓单位的成本最高为 180 万比索。受益人通过一项类似于新加坡中央公积金（Central Provident Fund）的工人强制储蓄计划来为这些房屋融资。

截至五月，约有 75 万个家庭在该计划下获得了可负担住房，该计划主要面向低收入家庭。

其中包括 Murphy 的非政府组织所合作的非正式定居家庭。在五月底，约有 172 个这样的家庭将搬入公寓式单位。这些单位虽然不大，但位于首都内，离他们曾经作为非法定居者居住的地方不远。对于这些只想拥有一个体面住所的家庭来说，这是一线希望。

“住房作为一项基本权利已写入宪法。这是每个菲律宾人的权利，是每个家庭的安全网。因此，政府应该更加努力，确保人人有体面的住房，” Murphy 说。

Bondoc 称政府的干预是“一个良好的开端”，但专家警告说，这仍然不够。

Ballesteros 博士说，结构性障碍在以往的每一次改革努力中都幸存下来。其中最顽固的一个是经济学家所称的“土地开发乘数”，即在计入许可费、公用事业连接和基础设施要求后，从原始土地到成品住房之间累积增加的成本。

在菲律宾，住房专家表示，这个乘数明显高于其他可比的亚洲城市。此外，该国也没有“包容性分区”政策，许多城市采用此政策要求开发商为低收入买家预留单位。

Ballesteros 博士说，没有这项政策，市场就完全由开发商主导。房地产财富的税收也偏低，这使得拥有多处房产的业主可以从土地中获利，而没有财政压力促使他们将供应推向最需要的人。

“如果你的政治家大多来自拥有土地的家族，并且也参与房地产开发，那么要推动这些政策实际上是很困难的，”她说。《海峡时报》