更多裁员、更高生产力还是泡沫破裂？新加坡优质写字楼市场将如何应对人工智能趋势

【新加坡】根据高纬环球 (Cushman & Wakefield, 简称 C&W) 模拟的一种下行情景，从2027年起，人工智能的普及可能会开始削减新加坡的办公室从业人员数量。但随着企业迁出老旧建筑，甲级写字楼仍可能吸引需求。

在这家咨询公司设定的最坏“劳动力替代”情景下（其发生的概率为5%），从2026年到2030年，甲级写字楼的净吸纳量可能降至360万平方英尺。

这一数字低于高纬环球预测的470万平方英尺基线水平，但即便在整体办公室就业疲软的情况下，优质写字楼的需求仍保持在正值区间。

“劳动力替代”是高纬环球提出的四种情景中最悲观的一种。在该情景下，就业将从明年开始萎缩，失业情况将持续加剧至2030年。

该咨询公司预测，办公室从业人员数量在2026年将增加9900人，之后在2027年转为净减少6100个工作岗位。随后的年度失业人数将扩大，2028年为12600人，2029年为21900人，2030年为28400人。

在该情景下，高纬环球预计中央商业区的甲级写字楼空置率将从2027年的3.8%上升至2028年新供应入市时的5.6%，然后在2030年回落至4.9%。该公司还预测，从2028年到2030年租金将下跌，其中2029年将下跌5.7%。

自2025年第一季度以来，在供应紧张的背景下，新加坡的优质写字楼租金已连续七个季度稳步上涨，这使得业主至今仍掌握着定价权。

高纬环球认为有50%可能性的基线情景是，假设人工智能的普及更为循序渐进，办公室就业岗位将持续增长。

在人工智能带来显著生产力提升的近期前景预测中，甲级写字楼的净吸纳量为480万平方英尺；而若人工智能投资泡沫破裂，净吸纳量将降至430万平方英尺。

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高纬环球高级经济学家 Heron Lim 表示，企业在从旧楼迁往甲级写字楼的同时，也可能缩减其总体办公面积。“甲级写字楼的吸纳量保持稳定，而乙级和老旧建筑则显现出疲软。”

租赁需求保持坚挺

业内人士认为，人工智能尚未引发大范围的企业办公规模缩减，优质空间的租赁需求依然坚挺。

虽然一些租户因裁员而退租部分空间，但这些空缺也正被在新加坡设立运营机构的人工智能公司所填补。

世邦魏理仕 (CBRE) 的最新季度数据显示，尽管租金稳步上涨，第三季度租赁市场进一步收紧，核心中央商业区的甲级写字楼空置率从上一季度的3.3%降至2.6%。

世邦魏理仕的数据显示，第三季度优质写字楼租金环比上涨2%，达到每平方英尺12.75新元，这是自2022年第三季度以来最强劲的季度增长。

总体而言，2026年前三季度的租金增长率为3.7%。

世邦魏理仕的新加坡及东南亚研究部主管 Tricia Song 表示，自 IOI Central Boulevard Towers 竣工以来，空置率在不到两年的时间里从7.8%下降，由于数栋优质建筑已完全租出或接近满租，租户的“选择范围迅速缩小”。

仲量联行 (JLL) 的初步追踪数据显示，今年人工智能公司在新加坡的办公总面积约为50万平方英尺，高于2025年的约30万平方英尺。仲量联行新加坡及东南亚区域首席执行官 Michael Glancy 表示，与人工智能相关的科技公司以及包括量化投资基金在内的银行和金融公司，是市场上最活跃的租户之一。

高纬环球继续观察到租户在扩张或升级至更高品质的办公空间。该咨询公司的商业租赁高级总监 Jeryl Teoh 指出，“更明显的趋势是向优质资产转移，而非办公需求的减少”。

与此同时，Tricia Song 指出，人工智能“更可能改变办公室需求的构成，而不是导致办公空间的普遍减少”。她预计，技术、数据和量化团队将会增长，而一些常规的后台职能部门可能会随着时间的推移变得更加空间高效。

仲量联行的 Glancy 表示，人工智能在房地产规划讨论中出现的频率越来越高，但“租赁策略方面的具体调整仍然有限”。

第一太平戴维斯 (Savills) 新加坡公司也记录到2026年的租赁活动和交易量多于2025年。其商业和工业执行董事 Ashley Swan 表示，随着初创公司和科技公司在其中心内不断发展，共享办公运营商对扩张表现出更大的兴趣。

老旧写字楼承压

即使在人工智能对租赁需求的影响变得更加明朗之前，新旧写字楼之间的差距已在不断扩大。

高纬环球估计，今年甲级写字楼相对于乙级写字楼的租金保费为48%，高于2019年的34%。高纬环球新加坡及东南亚研究部主管 Wong Xian Yang 表示，租户将“继续优先考虑办公场所的质量，以吸引和留住人才，并提升企业品牌价值”。

尽管如此，Heron Lim 表示，可负担性可能起到“自然制衡”的作用。“随着差距扩大，一些对成本敏感的租户会将甲级写字楼的租金与位置优越、翻新过的乙级写字楼空间进行权衡。”

一些租户也开始将目光投向传统写字楼以外的物业。Glancy 以德勤 (Deloitte) 迁往乌节中央城 (Orchard Central) 为例，这是一座较旧的零售建筑，其较高楼层正被改造为办公室。这表明，当空间能提供现代化功能时，租户会考虑传统办公场所以外的选择。

2028年起新增供应入市

市场的下一个考验将出现在2028年，届时预计将有一波新的甲级写字楼供应入市。

在高纬环球的基线情景下，中央商业区的甲级写字楼空置率将在2027年降至2.5%，然后在2028年新供应入市时升至3.5%，到2030年再收紧至1.6%。

若人工智能投资泡沫破裂，市场将遭受更急剧但更短暂的挫折。在该情景下，中央商业区甲级写字楼的空置率将在2028年达到6.4%，同年租金将下跌8.1%，之后回升。

在最坏的“劳动力替代”情景下，空置率将在更长时间内保持高位，2028年升至5.6%，2029年为5.2%，然后在2030年回落至4.9%。高纬环球的预测显示，租金将从2028年起连续三年下跌。

Heron Lim 表示，只有在出现“比当前假设更严重的需求冲击”时，空置率才会超出高纬环球的下行情景预测，例如人工智能驱动的白领工作岗位替代比预期更严重，或者新加坡失去其作为区域总部枢纽的吸引力。