是裁员潮、生产力提升还是泡沫破裂？新加坡优质写字楼市场将如何应对人工智能趋势

[新加坡] 根据 Cushman & Wakefield (C&W) 模拟的下行情景，从2027年起，人工智能的采用可能会开始削减新加坡与办公室相关的劳动力。但随着企业迁出旧楼，甲级写字楼或仍将吸引需求。

在该咨询公司设定的最坏“劳动力替代”情景下（其发生的概率为5%），从2026年到2030年，甲级写字楼的净吸纳量可能降至360万平方英尺。

这一数字低于 C&W 基准预测的470万平方英尺，但即便在整体办公室就业疲软的情况下，优质写字楼的需求仍处于正增长区间。

劳动力替代是 C&W 提出的四种情景中最悲观的一种。在该情景下，就业将从明年开始萎缩，失业人数到2030年将持续增加。

该咨询公司预测，与办公室相关的就业将在2026年增加9900人，之后在2027年转为净流失6100个工作岗位。随后，年度失业人数将扩大，2028年为12600人，2029年为21900人，2030年为28400人。

在这种情景下，C&W 预计中央商业区的甲级写字楼空置率将从2027年的3.8%上升至2028年新供应入市时的5.6%，然后在2030年回落至4.9%。该公司还预测，从2028年到2030年租金将下降，其中包括2029年下降5.7%。

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自2025年第一季度以来，在供应紧张的背景下，新加坡的优质写字楼租金已连续七个季度稳步上涨，这使得业主至今仍掌握着定价权。

C&W 认为有50%可能性的基准情景是，人工智能的采用将更为渐进，而办公室相关工作岗位将持续增长。

在其预测中，如果人工智能在不久的将来带来显著的生产力提升，甲级写字楼的净吸纳量将达到480万平方英尺；而如果人工智能投资泡沫破裂，净吸纳量将降至430万平方英尺。

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C&W 的高级经济学家 Heron Lim 表示，企业在从旧楼迁往甲级写字楼的同时，也可能缩减其整体办公面积。“甲级写字楼的吸纳量保持坚挺，而乙级和老旧楼宇则显现出疲态。”

租赁需求保持坚挺

业内人士认为，人工智能尚未引发大范围的办公室规模缩减，优质空间的租赁需求依然坚挺。

尽管一些租户可能因裁员而腾出空间，但这些空置面积正被在新加坡设立业务的人工智能公司所吸纳。

CBRE 的最新季度数据显示，尽管租金稳步上涨，但第三季度租赁市场进一步收紧，核心中央商业区甲级写字楼的空置率从上一季度的3.3%降至2.6%。

CBRE 的数据显示，第三季度优质写字楼租金环比上涨2%，至每平方英尺12.75新元，这是自2022年第三季度以来最强劲的季度增幅。

总体而言，2026年前三季度的租金增长率为3.7%。

CBRE 新加坡及东南亚研究部主管 Tricia Song 表示，在 IOI Central Boulevard Towers 竣工后的不到两年时间里，空置率已从7.8%大幅收缩。由于数栋优质写字楼已完全租出或接近满租，租户面临“迅速减少的选择”。

JLL 的初步追踪数据显示，今年人工智能公司在新加坡的办公面积约为50万平方英尺，高于2025年的约30万平方英尺。JLL 新加坡及东南亚区域首席执行官 Michael Glancy 表示，与人工智能相关的科技公司以及包括量化投资基金在内的银行和金融公司是市场上最活跃的租户之一。

C&W 持续观察到租户在扩张或升级至更高品质的办公室。该咨询公司的商业租赁高级总监 Jeryl Teoh 指出，“更清晰的趋势是迁往优质物业，而非办公需求的减少”。

与此同时，Tricia Song 指出，人工智能“更有可能改变办公需求的构成，而不是导致办公面积的普遍减少”。她预计，技术、数据和量化团队将会增长，而一些常规的后勤职能可能会随着时间的推移变得更加节省空间。

JLL 的 Michael Glancy 表示，人工智能在房地产规划讨论中出现的频率越来越高，但“对租赁策略的具体调整仍然有限”。

Savills Singapore 同样记录到，2026年的租赁活动和交易量多于2025年。其商业和工业部执行董事 Ashley Swan 表示，随着初创公司和科技公司在其中心内不断发展，共享办公运营商正表现出更大的扩张兴趣。

老旧写字楼承压

甚至在人工智能对租赁需求的影响变得更加明朗之前，新旧写字楼之间的差距就已经在扩大。

C&W 估计，今年甲级写字楼相对于乙级写字楼的租金保费为48%，高于2019年的34%。C&W 新加坡及东南亚研究部主管 Wong Xian Yang 表示，租户将“继续优先考虑办公场所质量，以利于人才吸引、保留和提升企业品牌价值”。

不过，Heron Lim 表示，可负担性可能会起到“自然制衡”的作用。“随着差距扩大，一些对成本敏感的租户会将在甲级写字楼的租金与位置优越、经过翻新的乙级写字楼空间之间进行权衡。”

一些租户也在将目光投向传统写字楼以外的物业。Michael Glancy 引用了Deloitte 迁至乌节中央城 (Orchard Central) 的例子。这是一座较旧的零售大楼，其高层正被改造为办公室。这说明当空间能够提供现代化功能时，租户会考虑传统办公楼以外的选择。

2028年起将有新供应入市

市场的下一个考验将在2028年到来，届时预计将有一批新的甲级写字楼供应入市。在 C&W 的基准情景下，中央商业区甲级写字楼的空置率将在2027年降至2.5%，然后在2028年新供应入市时升至3.5%，到2030年再收紧至1.6%。

若人工智能投资泡沫破裂，市场将面临更剧烈但更短暂的挫折。在这种情景下，中央商业区甲级写字楼的空置率将在2028年达到6.4%，同年租金将下跌8.1%，之后回升。

在最坏的劳动力替代情景下，空置率将在更长时间内保持高位，2028年升至5.6%，2029年为5.2%，然后在2030年回落至4.9%。C&W 的预测显示，租金将从2028年起连续三年下跌。

Heron Lim 表示，只有在出现“比当前假设更严重的需求冲击”时，空置率才会超过 C&W 的下行情景预测。例如，人工智能驱动的白领工作岗位替代比预期更严重，或新加坡失去其作为区域总部中心的吸引力。