滨海盛景交易在即，更多办公楼宇待售

[新加坡] 继滨海盛景 (Marina One) 等至少一项大型交易即将达成，以及更多物业投放市场之后，新加坡办公楼市场的强劲投资销售势头预计将在今年下半年持续。

仲量联行 (JLL) 的最新数据显示，2026年上半年新加坡办公楼的交易额达到108亿新元，超过了去年全年的40亿新元。

历史最高记录出现在2007年，当年的办公楼交易额为133亿新元。

近期投放市场的资产包括星狮地产 (Frasers Property Ltd, 简称FPL) 在Cecil街星狮大厦的半数股权，据称估值略高于10亿新元。

其他待售物业还包括莱佛士坊30号（前雪佛龙大厦）和位于Bras Basah路51号的Lazada One大厦。

位于Bras Basah路的另一处物业——英康保险中心 (Income Centre)，在几周前结束的招标活动中吸引了市场的浓厚兴趣。

市场消息称，这座八层楼高的永久地契办公楼收到了来自潜在买家的大约十二份投标书。

据了解，最高出价在2.4亿至2.5亿新元之间。以2.5亿新元的价格计算，其净可出租面积 (net lettable area, 简称NLA) 为73,271平方英尺，折合每平方英尺3,412新元。

少数入围的竞标者已被邀请参加第二轮竞标。

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市场观察人士表示，英康保险中心的一个主要吸引力在于，它不属于禁止商业地产分层分割的区域。这意味着新买家未来有可能申请对该大厦进行分层分割，并出售分层单位。

英康保险中心的招标过程由凯德投资 (CapitaLand Investment, 简称CLI) 负责。凯德投资于今年4月获得了管理英康保险 (Income Insurance) 直接房地产投资组合的投资委托。据称，CLI已接洽少数几家房地产中介，以收集市场对该物业的购买意向。

英康保险目前使用整栋大楼，预计此次出售将附带资产返租期。

尽管英康保险中心的发展潜力已得到充分利用，但仍有空间通过资产增值工程为该物业增值，并将其转换为其他用途，例如服务式公寓或酒店。分层出售是另一个选择。

星狮地产出售其在星狮大厦的股权

世邦魏理仕 (CBRE) 和仲量联行 (JLL) 已受委托，为星狮地产 (FPL) 在靠近丹戎巴葛地铁站的星狮大厦所持有的50%股权寻找买家。由韩国国民年金公团 (National Pension Service, 简称NPS) 持有的剩余股权则不出售。

截至2025年9月30日，该大厦估值为21.2亿新元。按约684,600平方英尺的净可出租面积计算，这相当于每平方英尺约3,100新元。

根据该估值，市场观察人士估计其净收益率在百分之三偏低的水平。

他们表示，大厦内现有租约的平均租金低于市场水平，这为租约续签时实现积极的租金调升提供了机会。

星狮大厦是一座38层高的甲级规格办公楼，并带有一个三层高的阶梯式零售裙楼。

主要租户包括Microsoft和法国能源巨头TotalEnergies；其他租户包括住友商事 (Sumitomo Corporation)、奥雅纳 (Arup)、恒天然 (Fonterra)、Pacific Life和德事商务中心 (The Executive Centre)。

星狮地产是在2013年8月截止的一项政府招标中，中标一块99年租赁地契地块后开发该物业的。项目于2018年竣工后，星狮地产于次年以19.7亿新元的协定物业价值（按100%权益计算），将该物业的半数股权出售给了NPS。

莱佛士坊30号寻求至少11亿新元售价

莱佛士坊30号预计也将投放市场，总指示价至少为11亿新元。

据称，世邦魏理仕和戴德梁行 (Cushman & Wakefield) 将共同代理这座32层高建筑两个组成部分的业主。该建筑地理位置优越，毗邻莱佛士坊地铁转换站。

这两个部分此前曾分开销售。而这一次，市场认为对整栋建筑的购买兴趣可能会更强。

房地产投资管理公司AEW拥有该建筑的上半部分，包括27个办公楼层（6至32层），总净可出租面积约251,500平方英尺。主要租户WeWork据称近期已续签租约。

源于沙特阿拉伯的Olayan Group拥有最低的三个办公楼层（3至5层），这些楼层出租给了联昌国际银行 (CIMB)，此外还拥有零售裙楼（地下2层至2层）。

Olayan持有的空间总净可出租面积约为109,500平方英尺，若按分层地段面积计算则为121,350平方英尺。该空间今年早些时候曾以4亿新元的指示价投放市场（按净可出租面积计算为每平方英尺3,652新元，按分层地段面积计算为每平方英尺3,296新元）。

《商业时报》曾在2023年报道，AEW持有的27个办公楼层当时正以7.25亿新元的指示价进行非公开销售，按净可出租面积计算折合每平方英尺2,883新元。

整个项目坐落在一块99年租赁地契地块上，地契始于1989年12月，剩余租期约62年。

Lazada One以7.55亿新元估值挂牌出售

位于Bras Basah路51号的Lazada One已按其7.55亿新元的估值投放市场，按259,666平方英尺的净可出租面积计算，折合每平方英尺2,908新元。

世邦魏理仕和仲量联行已被委任寻找买家。该物业由Aravest管理的一只基金和Chelsfield管理的另一只基金平权持有。

这座11层高的建筑所在地块的租约还剩约88年。2022年，该建筑完成了一次大规模翻新。截至2026年6月30日，Lazada One的承诺入驻率为99.5%，仅有一个零售单位空置。

阿里巴巴集团（包括Lazada及其他部门）租用了该建筑约34%的面积。其他租户包括政府科技局 (GovTech) 的开放政府产品部门、新加坡管理大学、优衣库和JustCo。

滨海盛景或于八月敲定买家？

所有人的目光都聚焦在滨海盛景 (Marina One) 上，其竞标筛选过程正在进行中。

行业观察人士称，香港置地 (Hongkong Land) 已为该物业开出最高价。但其可能面临的障碍是该集团为销售协议提出了一系列附加条件。

据报道，滨海盛景的开发商M+S——由马来西亚主权财富基金国库控股 (Khazanah Nasional) 与新加坡的淡马锡 (Temasek) 组成的合资企业——正为该资产寻求约57亿新元的售价。该资产包括约188万平方英尺的优质甲级办公空间净可出租面积和14万平方英尺的零售空间。

该资产的另一个有力竞争者是丰树产业 (Mapletree Investments)。作为淡马锡的全资子公司，丰树产业对滨海盛景的开发有着独到的见解；它曾与马来西亚的UEM Sunrise共同担任该项目的项目经理。

据报道，在买卖协议条款最终敲定之前，M+S计划最早于八月将该物业授予中标者。

莱佛士坊一号进展如何？

莱佛士坊一号 (One Raffles Place) 的交易可能还需时日。在五月份第一轮意向书 (expression of interest, 简称EOI) 征集活动结束后，三方入围：凯德投资 (CLI)、IOI产业 (IOI Properties) 以及RB Capital/Royal Holdings。RB Capital由Kishin RK掌控，而Royal Holdings则由其父Raj Kumar掌控。

市场消息称，当第二轮意向书竞标过程于七月截止时，可能只收到了一份正式投标书——来自凯德投资的私募基金业务部门。

据称凯德投资的出价略高于20亿新元，低于该资产100%权益近24亿新元的估值。此外，凯德投资的投标还附带了一长串条件，涉及为各种方案获取规划批准等事宜。

市场观察人士认为，另外两家入围方——IOI产业和RB Capital/Royal Holdings——中的一方或双方，可能会以某种形式参与凯德投资对莱佛士坊一号的潜在收购。

一种方式是作为有限合伙人，入股一支由凯德投资管理的、可能收购莱佛士坊一号的私募基金。

另一种可能性是将Raj Kumar和Kishin RK在邻近的马六甲街22号的地块——一个开发不足的场地，上面建有16层高的RB Capital大厦——整合到莱佛士坊一号的部分重建计划中。

更大的问题是，莱佛士坊一号的业主是否愿意以低于估值的价格出售该物业。

该物业的两个最大持股方是OUE房地产投资信托 (OUE Real Estate Investment Trust)，持有资产67.95%的实际权益；以及大华银行 (UOB)，持有26.61%的实际权益。

莱佛士坊一号由两座办公大楼（分别为62层和38层）和一个六层高的零售裙楼组成。