延长ABSD期限推动私宅集体出售，但定价仍是主要障碍

[新加坡] 房地产界人士表示，为大型集体出售重建项目提供更长的建设和销售期限，将使大型集体出售地段重新回到发展商的视线中，但最终决定交易成败的仍是价格，而非时间。

从周三（7月29日）起，可建至少700个新单位的大型集体出售地段，其发展商的一项关键销售期限将延长一年。这意味着他们将有六年时间完成项目建设并售出所有单位，否则就必须支付基于土地成本计算的巨额额外买方印花税 (ABSD)。

对于可建至少1400个单位的超大型项目，ABSD减免期限将延长至七年，但发展商必须在第六年年底前售出至少一半单位。

国家发展部长 (MND) Chee Hong Tat 在周二（7月28日）宣布这些变化时表示，此举旨在“设立正确的激励措施”，以鼓励发展商更新大型旧屋苑，并促进更集约化的土地利用。

莱坊 (Knight Frank) 研究部主管 Leonard Tay 形容此举“姗姗来迟”。

过去，与“常规规模”的住宅项目相比，大型重建项目在执行、建设和销售方面面临着截然不同的风险，但却受制于同样的五年ABSD期限。

Tay 说：“将与规模相称的考量纳入政策是合乎逻辑的，这样才能在现实和实际的层面上承认规模差异。”

新加坡房地产发展商公会 (Real Estate Developers’ Association of Singapore) 的一位发言人同样指出，对ABSD制度的“重新校准”是及时、必要且适当的，以反映大型集体出售重建项目的现实情况。

“（这将给）发展项目所需的时间，以妥善应用安全、质量、可持续性和创新概念。”

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锐联集团 (Realion Group) 首席执行官 Desmond Sim 认为此举为发展商提供了喘息之机，他形容ABSD减免期限是“一块需要撕掉、但现在正被慢慢揭开的创可贴”。

然而，Sim 指出，这只是完成集体出售交易的众多障碍之一。

Sim 表示，最大的障碍仍然是卖方要价，尤其是对于那些标价数十亿元的大型地段。期限的延长可能会产生意想不到的效果，导致业主坚守自己的立场。

虽然 Sim 预计集体出售过程的活动会因此增加，但他提醒说，这未必会导致更多地段成功出售。

正如 Tay 所言：“这项修订并没有从根本上改变项目经济学，”也可能不会引发集体出售活动的广泛复苏。

新加坡的集体出售市场曾是交易热点，为老旧公寓的业主带来了巨额收益。但由于业主要价达到了发展商认为无法承受的水平，市场陷入了长期的不活跃状态。

随着集体出售市场再次出现复苏迹象，延长ABSD减免期限的举措可能会为一些潜在的交易提供助力。

纽马克 (Newmark) 研究部主管 Wong Shanting 表示，此前统一的期限实际上迫使发展商“优先考虑销售速度，而非最佳的推出阶段、定价和产品策略”，有时甚至完全避免承接这类大型地段。

她补充说，延长ABSD销售期限应能减少与这类地段相关的“规模劣势”，并为需要更新的旧项目重新打开机会之窗。

与此同时，世邦魏理仕 (CBRE) 东南亚和新加坡研究部主管 Tricia Song 指出，较大的地段在“建设过程中实现规模经济”方面效率更高。

Song 说：“它们也更具变革性，因此能更好地为所在区域带来‘复兴效应’，并最终通过更多设施和更低的维护成本，为终端买家提供更好的价值。”

长期低迷的市场

第一太平戴维斯 (Savills) 研究与咨询执行董事 Alan Cheong 认为，更长的ABSD期限也可能“有助于打破围绕较大型集体出售地段的僵局”，尤其是那些拥有永久地契和999年租赁地契的地段。

合登亚洲 (Huttons Asia) 首席执行官 Mark Yip 表示，集体出售市场近年来一直低迷，交易量从2021年的约17宗下降到2025年的仅四宗。

ERA产业 (ERA) 首席执行官 Marcus Chu 表示，这与疫情前市场的繁荣景象相去甚远。2017年完成了28宗交易，总价值87亿新元；2018年又完成了38宗，总价值108亿新元。

尽管如此，星展银行 (DBS) 的研究人员表示，市场已开始显现复苏势头。近期的交易包括由华业集团 (UOL)、新加坡置地 (Singapore Land) 和凯德集团 (CapitaLand) 组成的财团收购的汤申景 (Thomson View)；由新海逸集团 (SingHaiyi) 牵头的财团收购的洛阳谷 (Loyang Valley)；以及鑫丰集团 (Kingsford Group) 收购的陈文烈大厦 (Tan Boon Liat Building)。

他们说：“随着新加坡的避险天堂地位助长了政府土地出售 (GLS) 计划日益激烈的竞标，我们预计将出现更多集体出售交易，这可能导致土地价格降温，并有望防止整体房地产价格过于‘泡沫化’。”

Mogul.sg 首席研究官 Nicholas Mak 表示，复苏的活动可能部分来自大型老旧住宅项目，尤其是那些99年租赁地契的项目。

例如，他估计位于四美的文华园 (Mandarin Gardens) 公寓如果重建，可提供3000至4200个新单位。位于乌鲁班丹的松林园 (Pine Grove) 和碧山景 (Braddell View) 也可分别提供多达2050和2500个单位。这两个项目在之前的集体出售尝试中都未能找到买家。

尽管如此，大型地段的高昂价格仍是一大挑战。世邦魏理仕的 Song 表示，其他主要挑战还包括业主利益分歧以及交易完成时间的不确定性。

她说：“发展商通常更青睐政府土地出售计划 (GLS) 的地段，因为与政府作为唯一卖方交易，确定性更高，过程也更直接、更快捷。”

纽马克的 Wong 表示，发展商也一直有“充足的机会”通过政府土地出售计划补充其土地库存。

在2026年下半年，当局将在政府土地出售计划的正选名单上推出约4745个私人住宅单位。待售地段包括位于乌节路和荷兰坪的两个核心区域地块，三个位于计划兴建新住宅区的城市边缘地块，以及两个位于东海岸路和裕廊东的郊区地块。

国家发展部曾表示，这使全年正选名单的总供应量达到9320个单位，比过去十年的年均正选名单供应量高出50%以上。

合登的 Yip 补充说，是否会有更多集体出售地段推出市场，将取决于项目中外国人和投资者的比例。

Yip 说：“对外国人征收高达60%的ABSD，将导致他们否决集体出售，因为购买替代房屋的成本可能高于他们在成功出售中获得的款项。” 投资者也可能因为购买另一处住宅物业时可能产生的ABSD而反对出售。

一些市场内部人士也质疑，为何更长的期限只适用于集体出售重建项目，他们认为，鉴于其庞大的工程量，像裕廊湖区的超大型政府土地出售项目也应能从某些让步中受益。