延长额外买家印花税期限助推住宅集体出售，但定价仍是主要障碍

【新加坡】房地产市场人士表示，为大型集体出售重建项目提供更长的建设和销售时间，将让大型集体出售地段重新回到发展商的视线中，但价格而非时间，仍是交易成败的关键。

从7月29日（周三）起，可建造至少700个新住宅单位的大型集体出售地段的发展商，其一项关键的销售期限将延长一年。这意味着他们将有六年时间完成项目建设并售出所有单位，否则就必须支付与土地成本挂钩的巨额额外买家印花税 (Additional Buyer's Stamp Duty, 简称ABSD)。

对于可建造至少1400个住宅单位的超大型项目，ABSD豁免期限将延长至七年，但发展商必须在第六年年底前售出至少一半的单位。

在7月28日（周二）的演讲中，国家发展部长 (Minister for National Development) Chee Hong Tat 宣布了这些调整。他表示，此举旨在为发展商“设立正确的激励机制”，以推动大型旧区更新，并鼓励更高效的土地集约化利用。

Knight Frank 研究部主管 Leonard Tay 形容此举“姗姗来迟”。

他指出，过去大型重建项目在执行、建设和销售方面所面临的风险，与“常规规模”的住宅项目有着本质上的不同，但两者都受制于同样的五年ABSD期限。

Tay 表示：“政策理应考虑到规模比例的因素，在现实和实际的层面上认识到规模差异，这才是合乎逻辑的。”

Realion Group 总裁 Desmond Sim 认为此举为发展商提供了喘息之机，他形容ABSD豁免期限“像一张需要撕掉、但现在却被慢慢揭开的创可贴”。

然而，Sim 指出，这只是完成集体出售交易的众多障碍之一。

SEE ALSO

ABSD deadline extended to up to 7 years for developers of large en bloc sites to encourage reuse of land

15-month wait-out curb lifted for private property owners buying HDB resale flats

Little India conservation cluster bags 7 bids, topped by YK Land’s S$35.3 million offer at S$962 psf ppr

Sim 表示，最大的障碍仍然是售价，特别是对于那些标价数十亿元的大型地段而言。而延长最后期限可能会产生意想不到的后果，即让业主更坚持自己的要价。

虽然 Sim 预计此举将使集体出售过程中的活动增多，但他提醒说，这未必能促成更多地段成功出售。

正如 Tay 所说：“这项修订并未从根本上改变项目经济效益”，也可能不会引发集体出售活动的广泛复苏。

新加坡的集体出售市场曾是交易热点，为老旧公寓的业主带来了巨额的意外收益，但随着业主的要价达到发展商认为不可行的水平，市场陷入了长期的沉寂。

随着集体出售市场再次出现复苏迹象，延长ABSD豁免期限的举措可能会为一些潜在的交易提供助力。

Newmark 研究部主管 Wong Shanting 表示，此前统一的期限实际上迫使发展商“优先考虑销售速度，而不是最佳的推出阶段、定价和产品策略”，有时甚至完全避免承接这类大型地段。

她补充说，延长ABSD销售时间线应能减少与这类地段相关的“规模劣势”，并为需要更新的老旧项目重新打开机会之窗。

与此同时，世邦魏理仕 (CBRE) 东南亚和新加坡研究部主管 Tricia Song 指出，较大型的地段在“建设过程中实现规模经济”方面效率更高。

Song 说：“它们也更具转型潜力，因此更能对周边地区产生‘复兴效应’，并最终通过将更多设施分摊到较低的维护成本中，为终端买家提供更好的价值。”

长期低迷的市场

第一太平戴维斯 (Savills) 研究与咨询执行董事 Alan Cheong 认为，更长的ABSD期限也可能“有助于打破围绕较大型集体出售地段的僵局”，特别是那些拥有永久地契和999年租赁地契的土地。

Huttons Asia 总裁 Mark Yip 表示，近年来集体出售市场一直处于低迷状态，交易量从2021年的约17宗下降到2025年的仅4宗。

ERA 总裁 Marcus Chu 表示，这与疫情前市场的繁荣景象相去甚远。2017年完成了28宗交易，总价值达87亿新元；2018年又完成了38宗交易，总额达108亿新元。

尽管如此，星展银行 (DBS) 的研究人员表示，市场已开始显现新的动力。近期的交易包括由华业集团 (UOL)、新加坡置地 (Singapore Land) 和凯德集团 (CapitaLand) 组成的财团收购的Thomson View；由新海逸 (SingHaiyi) 牵头的财团收购的Loyang Valley；以及由 Kingsford Group 收购的Tan Boon Liat大厦。

他们表示：“随着新加坡的避风港地位推动政府土地出售 (Government Land Sale, 简称GLS) 的竞标日益激烈，我们预计将出现更多集体出售交易，这可能导致土地价格降温，并有望防止整体房地产价格出现过大‘泡沫’。”

Mogul.sg 首席研究官 Nicholas Mak 表示，新的活力可能部分来自大型老旧住宅项目，尤其是那些拥有99年租赁地契的项目。

例如，他估计位于实乞纳 (Siglap) 的文华园 (Mandarin Gardens) 公寓如果重建，可提供3000至4200个新住宅单位。位于乌鲁班丹 (Ulu Pandan) 的松林园 (Pine Grove) 和碧山景 (Braddell View) 也可分别提供多达2050和2500个单位。这两个项目在之前的集体出售尝试中都未能成功找到买家。

尽管如此，大型地段的高昂价格仍是一个挑战。世邦魏理仕的 Song 表示，其他主要挑战还包括业主利益分歧和交易完成时间的不确定性。

她说：“发展商通常更青睐GLS地段，因为政府是唯一卖家，交易确定性更高，过程也更直接、更快捷。”

Newmark 的 Wong 表示，发展商也一直有“充足的机会”通过GLS计划来补充其土地库存。

在2026年下半年，当局将在政府土地出售 (GLS) 计划的正选名单上推出可建造约4745个私人住宅单位的土地。待售地段包括位于乌节路和荷兰坪的两个黄金地段地块，三个位于计划新建住宅区的城市边缘地段，以及两个位于东海岸路和裕廊东的郊区地段。

国家发展部 (MND) 曾表示，这使得全年的正选名单供应量达到9320个单位，比过去十年正选名单的年均供应量高出50%以上。

Huttons 的 Yip 补充说，是否会有更多集体出售地段推出市场，将取决于项目内外国人和投资者的比例。

Yip 说：“针对外国人的高达60%的ABSD将导致他们对集体出售投否决票，因为他们购买替代房屋的成本可能会高于成功出售后所获得的款项。” 投资者也可能因为购买另一套住宅物业时可能产生的ABSD而反对出售。

一些市场内部人士也质疑，为何更长的时间线只适用于集体出售重建项目，他们认为，考虑到所需付出的巨大努力，像裕廊湖区的大型GLS项目也应从一些优惠政策中受益。