以39亿新元收购百利宫，巩固CICT在市中心零售业的主导地位并增加医疗领域业务敞口

[新加坡] 拟议中以39亿新元收购百利宫购物中心的交易，将巩固 凯德综合商业信托（CICT） 在乌节路购物带和市中心地段的主导地位，并使其在新加坡高端医疗领域占有一席之地。

除了获得一个拥有奢侈品牌和高端医疗套间的优质零售资产外，这项永久地契资产的收购也为CICT提供了未来重建的潜在机会，该地区已规划了多个重建项目。

周一（4月20日），CICT的管理人宣布，从包括Cuscaden Peak在内的Temasek Holdings子公司组成的财团手中收购该购物中心。

此次收购的资金将来自债务、筹集至少6亿新元的私募配售，以及以24.8亿新元脱售其位于滨海湾地区的办公楼资产亚洲广场第二大厦所得的资金——该售价较其截至2025年底约22.5亿新元的市场估值有9.9%的保费。

CICT将亚洲广场第二大厦出售给马来西亚的IOI Properties Group。该房地产投资信托（Reit）管理人的首席执行官Tan Choon Siang称之为一次“及时的脱售”。

他表示，此次出售“以3%的退出收益率，使我们能够从业主一个租赁地契办公资产中释放价值，并将资本重新部署到一个永久地契的综合开发项目中”。

总体而言，该交易预计将为每单位派息（DPU）带来2.1%的增值，而杠杆率将稳定在39.2%。根据2025财年调整后的净房地产收入计算，百利宫的收购净收益率约为3.9%。

辉立证券研究部的研究经理Darren Chan认为此举是“机会主义的资本循环”，而非从办公楼向零售业的结构性转变。该房地产投资信托以3%的收益率退出亚洲广场第二大厦，并将收益重新部署到净收益率更高的百利宫。

Chan表示，此举通过减少对周期性更强的办公楼现金流的敞口，提高了收入的稳定性。“在计入私募配售和融资成本后，2%的每单位派息（DPU）增值对单位持有人来说是一个温和的提升。”

兴业银行新加坡（RHB Singapore）负责房地产和房地产投资信托股票研究的副总裁Vijay Natarajan称之为，将一个租赁地契的优质办公楼“战术性置换”为一个拥有永久地契权益的新加坡优质零售资产。

该房地产投资信托管理人在一份交易所文件中表示，收购百利宫巩固了CICT作为该城市国家最大的私人零售资产持有者的地位。

CICT的投资组合中还包括其他几个位于中央商业区（CBD）的优质零售资产——Ion Orchard、Plaza Singapura、The Atrium@Orchard、Raffles City Singapore和Funan。

在解释收购百利宫的理由时，管理人指出了“租金有望重估至接近当前市场水平，从而支持租金实现正向续约”的潜在优势。百利宫约30%的租约（按总收入计算）将于明年到期，2028年和2029年分别有11%和20%到期。

管理人还指出，除了租金续约，还有其他创造价值的机会，“通过积极的租户重组，进一步优化业态组合、空间分配和提升租金质量”。

鉴于2026年至2028年间，每年新增零售供应有限，仅为30万平方英尺，且乌节路沿线没有新的供应，CICT的管理人援引数据称，乌节路黄金地段的平均零售租金按季上涨，与郊区租金的差距正在扩大。

管理人补充说，旅游业基本面的改善将支持这一势头。

百利宫购物中心的零售定位——拥有超过190个零售和生活服务产业群品牌——也得益于一个由80多家多学科租户组成的“成熟”医疗集群的补充。

管理人指出：“新加坡的医疗空间存在结构性稀缺。”根据第一太平戴维斯（Savills）的一份报告，新加坡共和国的医疗套间不足2000个，其中约一半位于医院内。“剩下50%在市场上流通，这凸显了此类医疗空间的价值。”

管理人表示，这种稀缺性，加上人口老龄化和医疗旅游业兴起等长期需求驱动因素，预计将支持对优质医疗设施的持续需求。

管理人补充道，该建筑紧邻伊丽莎白山医疗集群，这使其能更好地吸引医疗游客。“这些特质使百利宫能够在不同市场周期中始终保持接近100%的高入驻率。”

潜在成本

CICT以约39亿新元的协议价值收购百利宫。截至2026年3月31日进行的两项独立估值，分别将该资产定价为38.95亿新元（由莱坊（Knight Frank）评估）和39.05亿新元（由戴德梁行（Cushman and Wakefield）评估）。

最新的估值将该物业作为一项永久地契资产进行定价，远高于2024年底的早期估值，当时百利宫由百利宫房地产投资信托（Paragon Reit）以99年租赁地契的形式持有，估值为29亿新元。

当时，百利宫的业主Cuscaden Peak曾提议将该房地产投资信托私有化，并表示该购物中心需要进行大规模翻新。

Cuscaden Peak在去年2月11日的声明中表示：“百利宫的顶级高端地位正受到周边地区进行重大升级和即将重建的购物中心的挑战（例如，Ming Arcade、东陵购物中心、Forum The Shopping Mall、voco Orchard Singapore 和 HPL House），这些项目一旦完成，预计将显著加剧竞争。”

它补充说：“除了这些竞争压力，疫情后奢侈品消费持续放缓也对百利宫的业绩造成了影响，目前国际奢侈品消费仅为2019年峰值的74%。”

百利宫需要一项重大的资产增值计划（AEI）来“维持其长期竞争力”，但该计划存在执行风险，“更适合在私有化环境下进行”。

Cuscaden Peak当时表示，于1986年开业的百利宫的资产增值计划（AEI）可能耗资3亿新元或更多。

拟议的资产增值计划预计需要长达四年时间完成，资本支出预计在3亿至6亿新元之间，相当于百利宫2024财年29亿新元评估价值的10%至21%。

周一，CICT的管理人表示，将进行自己的评估，包括详细的可行性研究和成本分析。“未来任何资本支出……都可能与Cuscaden Peak的初步分析有所不同。”

该购物中心上一次重大翻新是在2009年，耗资8200万新元，当时为商场增加了42,000平方英尺的空间。目前，该综合开发项目包括一个六层高的零售裙楼和两个地下层，总面积达45,691平方米，以及两座总净可出租面积为20,726平方米的医疗和办公大楼。

随着乌节路多个物业即将进行重建，收购这块拥有永久地契的百利宫地块也为未来潜在的重建开辟了可能性。

优势与定位

随着百利宫和亚洲广场交易的完成，CICT约95%的投资组合将扎根于新加坡。其投资组合的物业价值将从270亿新元增至287亿新元。

管理人补充说，该投资组合将保持“均衡且多元化”，其中零售资产占32%，办公资产占31%，零售与办公综合开发项目占37%。

综合开发项目的占比将从25%显著上升，反映出其向兼具“规模、多元化和防御性收入特征”的资产转型。

兴业银行的Natarajan表示，此次收购将巩固CICT作为亚太区最大房地产投资信托的地位，其管理资产规模将达到290亿新元。 “我们建议投资者参与此次配售，因为其约1.05倍的市净率和5%的收益率具有相当的吸引力，而且在当前不确定的环境中，估值提升和新元资金流入可能带来上行潜力，”他补充说。

一系列的脱售

即将出售的百利宫是Cuscaden Peak一系列资产脱售中的最新一笔，该公司正在出售其于2022年收购新加坡报业控股（Singapore Press Holdings）时获得的资产。

这些脱售包括以2.067亿新元出售的三栋位于那森路的永久地契洋房；一个价值10亿英镑（17亿新元）的英国和德国学生公寓投资组合；以5.5亿新元出售的利达广场（The Seletar Mall）；以及以7850万新元出售的位于武吉知马上段的铁道广场（The Rail Mall）。

第三处零售物业The Woodleigh Mall自2024年7月以来一直以8亿新元的价格挂牌出售。该购物中心由Cuscaden Peak和日本开发商鹿岛建设（Kajima Development）共同拥有。

2025年12月，该集团以8.09亿新元的价格将金文泰广场（The Clementi Mall）出售给与房地产公司The Elegant Group的Zhao Zhichao有关联的实体。

随着百利宫的出售，Cuscaden Peak的投资组合中目前仅持有两项零售资产：包含The Woodleigh Residences和The Woodleigh Mall的综合开发项目的50%股权，以及位于南澳大利亚的Westfield Marion购物中心的50%股权。

CICT的股票于周一上午暂停交易。该股上周五收盘价为2.39新元，保持平盘。