新加坡中央商业区供应有限导致市场紧张，第二季度办公室租金继续攀升

【新加坡】由于中央商业区（CBD）供应有限，以及来自人工智能和金融服务公司的需求，新加坡的办公室租金在2026年第二季度持续上涨，导致市场供应紧张。

JLL在其关于写字楼市场的第二季度报告中表示：“市场基本动态仍然是供应受限，滨海湾地区是主要的需求驱动力，因为IOI Central Boulevard Towers及其他优质建筑已接近满负荷出租。”

CBRE新加坡及东南亚研究部主管Tricia Song表示：“直到2027年都没有新项目竣工，这意味着支撑本轮租金周期的结构性供应不足并非短期现象。”

根据CBRE的数据，核心中央商业区甲级写字楼的租金在第二季度环比上涨0.8%，至每月每平方英尺12.50新元，这标志着租金已连续六个季度增长。2026年上半年，租金累计上涨1.6%。

在JLL追踪的一篮子物业中，中央商业区甲级写字楼的有效总租金在第二季度环比增长1.1%，达到每月每平方英尺12.19新元，增速高于第一季度的0.5%。

Savills的初步估计显示，其追踪的中央商业区甲级写字楼租金在第二季度上涨了约0.5%，其中大部分增长“集中在超甲级写字楼”。

根据Knight Frank的数据，莱佛士坊/滨海湾地区的优质写字楼租金在第二季度环比增长1%，2026年上半年累计增长1.7%，平均达到每月每平方英尺11.69新元。该地区的入住率从上一季度的97%小幅下降至第二季度的96.7%。

JLL表示，随着Shaw Tower的竣工，中央商业区整体空置率从6.3%微升至6.7%。然而，若剔除新供应，空置率则降至5.6%，为九个季度以来的最低水平，原因是持续的租户需求吸收优质空间的速度快于业主交付的速度。

Shaw Tower是2026年唯一竣工的主要甲级写字楼项目，其主要企业租户包括全球保险公司Allianz、支付技术公司Adyen和制药公司Sanofi-Aventis。

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需求坚韧

JLL新加坡及东南亚区域首席执行官Michael Glancy表示，从人工智能、金融科技到专业服务和保险等各行业的租户，越来越多地在实际需要之前就承诺租用优质且地理位置优越的空间。他以Shell在亚洲广场一号楼预租约10万平方英尺，以及Databrick在IOI Central Boulevard Towers的扩张为例。

CBRE新加坡租赁部主管David McKellar观察到，此前主要使用共享办公环境的人工智能公司也正在迁入永久性办公空间。

这表明“他们对新加坡做出了中长期承诺，随之而来的是对运营确定性、品牌形象以及空间定制能力的渴望”。

Savills新加坡研究与咨询部执行董事Alan Cheong也表示，租户大多在调整办公空间规模，他们要么在同一栋楼内调整，要么搬迁并租用更小的空间。

他补充道：“不过，如果他们选择搬迁，他们希望通过租用更小面积节省下来的租金来抵消办公室装修成本。正在扩张的公司主要来自金融科技领域。”

“租户仍然偏爱CBD地点而非非核心区。除非后者的租金明显更低——但目前情况并非如此——否则他们会继续向CBD聚集。”

转向非核心区？

Knight Frank表示，CBD的供应紧张已促使一些公司考虑非核心区地点，并以ByteDance在Mapletree Business City租下三层楼为例。这是该公司在权衡了更具成本效益的替代方案与满足增长需求后做出的决定。

Knight Frank表示，随着Shell迁出，位于波那维斯达的The Metropolis将在2027年中前空出多达14.5万平方英尺的二手空间，“其他在CBD面临压力的公司是否会加入这股非核心化浪潮，并使其成为一种趋势，还有待观察”。

在甲级写字楼新供应有限的支撑下，分析师预计租金将同比增长3%至5%。

JLL东南亚研究与咨询部主管Chua Yang Liang说：“新加坡长期以来受益于其避风港地位，但在当前环境下，这一优势正变得越来越明显。”

他补充道：“最新的《经济战略评估》提出的建议，特别是围绕人工智能采纳、供应链的韧力以及吸引高能力投资等方面，强化了办公室需求持续增长的结构性理由。”

Savills的Cheong表示，顶级写字楼的大多数租户在其业务中拥有定价权，这使得他们能够“从其供应商那里获得让步，而这些供应商通常租用CBD内或CBD外的乙级或丙级写字楼”。

“因此我们看到，等级较低的写字楼空置率更高，因为它们的租户需要顺应其客户的要求，而他们通过削减办公面积或迁往国外来实现这一点。”