新加坡中央商业区供应有限市场吃紧，第二季度写字楼租金继续攀升

【新加坡】由于中央商业区供应有限，以及来自人工智能和金融服务公司的需求，新加坡的写字楼租金在2026年第二季度继续上涨，市场行情保持紧张。

JLL在其第二季度写字楼行业报告中表示：“市场基本动态仍然是供应紧张，随着IOI Central Boulevard Towers和其他优质建筑接近满租，滨海湾地区依然是主要的需求驱动力。”

CBRE新加坡和东南亚研究部主管Tricia Song表示：“直到2027年都没有新项目竣工，这意味着支撑本轮租金周期的结构性供应不足并非短期现象。”

根据CBRE的数据，核心中央商业区甲级写字楼的租金在第二季度环比上涨0.8%，达到每月每平方英尺12.50新元，这标志着租金已连续第六个季度增长。在2026年上半年，租金累计上涨了1.6%。

在JLL追踪的物业中，中央商业区甲级写字楼的总有效租金在第二季度环比增长1.1%，达到每月每平方英尺12.19新元，增速高于第一季度的0.5%。

Savills的初步估计显示，其追踪的中央商业区甲级写字楼租金在第二季度上涨了约0.5%，其中大部分增长“集中在超甲级写字楼”。

根据Knight Frank的数据，莱佛士坊/滨海湾地区的优质甲级写字楼租金在第二季度环比增长1%，2026年上半年累计增长1.7%，平均达到每月每平方英尺11.69新元。该地区的入驻率从上一季度的97%小幅下降至第二季度的96.7%。

随着邵氏大厦（Shaw Tower）竣工，中央商业区的整体空置率从6.3%小幅上升至6.7%。然而，JLL指出，若不计入新增供应，空置率则降至5.6%，为九个季度以来的最低水平，原因是持续的租户需求吸收优质空间的速度快于业主的交付速度。

邵氏大厦是2026年唯一竣工的主要甲级写字楼项目，其主力企业租户包括全球保险公司Allianz、支付技术公司Adyen和制药公司Sanofi-Aventis。

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需求强韧

JLL新加坡及东南亚区域首席执行官Michael Glancy表示，来自人工智能、金融科技、专业服务和保险等行业的租户正日益提前锁定位置优越的优质办公空间。他举例说，Shell在亚洲广场一号楼预租了约10万平方英尺的面积，而Databrick则在IOI Central Boulevard Towers进行了扩张。

CBRE新加坡租赁部主管David McKellar观察到，以往主要使用共享办公环境的人工智能公司，也开始迁入永久性办公空间。

这表明“他们对新加坡做出了中长期承诺，并因此渴望获得运营的确定性、树立品牌形象以及拥有定制化空间的能力”。

Savills新加坡研究与咨询部执行董事Alan Cheong也表示，大多数租户都在进行规模调整，他们或是在同一栋楼内调整，或是搬迁到面积更小的办公空间。

他补充说：“不过，如果他们选择搬迁，他们希望通过缩小面积节省下来的租金能够抵消办公室的装修成本。目前正在扩张的公司主要来自金融科技领域。”

“租户仍然偏爱中央商业区而非非核心地段。除非后者的租金显著更低，但目前情况并非如此，否则他们会继续向中央商业区聚集。”

转向非核心地段？

Knight Frank表示，中央商业区的供应紧张已促使一些公司考虑非核心地段，并以字节跳动（ByteDance）为例。该公司在权衡了更具成本效益的替代方案与满足增长需求后，最终租下了丰树商业城（Mapletree Business City）的三层楼面。

Knight Frank表示，随着Shell将搬离位于波那维斯达（Buona Vista）的The Metropolis，到2027年中该处将腾出多达14.5万平方英尺的二手空间，“其他在中央商业区面临压力的公司是否会加入去中心化的行列，并使其成为一种趋势，仍有待观察”。

在新增甲级写字楼供应渠道有限的支撑下，分析师预计租金将同比增长3%至5%。

JLL东南亚研究与咨询部主管Chua Yang Liang表示：“新加坡长期以来一直受益于其避风港地位，但在当前环境下，这一优势正变得越来越明显。”

他补充说：“最新的《经济战略评估》提出的建议，特别是围绕人工智能的应用、供应链的韧力以及吸引高能级投资等方面，都强化了写字楼需求持续增长的结构性基础。”

Savills的Cheong表示，顶级写字楼的大多数租户在其业务中拥有定价权，这使得他们能够“从其供应商那里获得让步，而这些供应商通常在中央商业区内外的乙级或丙级写字楼租用空间”。

“因此，我们看到等级较低的写字楼空置率更高，因为它们的租户为了满足客户的需求，会通过缩减办公面积或迁往国外来降低成本。”