空间溢价：大户型住宅的价值主张

【新加坡】对于土地稀缺的新加坡的潜在购房者和投资者而言，地理位置、产品概念和地契年限都会影响住宅资产的吸引力和价格。但对于有不同投资目标的购房者来说，面积正成为一个影响需求的重要因素。

根据市区重建局（URA）2015年至2025年11月的数据显示，新建住宅的平均面积在过去几年中逐渐减小。

根据 Knight Frank 对2015年至2025年11月期间交易备案的分析（不包括面积超过200平方米的住宅单位，因为这类交易占记录的不到4%），新建非有地住宅的平均分层地契面积不足900平方英尺，而转售单位的平均面积则为1038平方英尺。

这很可能是因为开发商需要应对高昂的开发成本和收紧的监管政策，并通过最大化利用每一平方米来保持利润率。

小户型，低总价

相应地，购房者也倾向于选择较小的住宅。同样的URA数据显示，总价更低的小户型单位通常会最先售罄。

我们认为，买家通常是被较低的投资门槛所吸引，这甚至超过了他们对居住舒适度和资本增长前景的考量。

最近在 River Valley/Zion Road 地区推出的 River Green 和 Promenade Peak 这两个项目的销售表现就证明了这一点。两者均于2025年8月上市销售，并且彼此之间仅有10分钟步行距离，地理位置优势相当。

River Green 的标准两卧单位面积从49平方米起，售价低于150万新元，与 Promenade Peak 相比可被视为一个高性价比的选择。后者的单位面积更大——其两卧单位至少为61平方米，售价从178万新元起。

不出所料，River Green 在首个发售周末取得了更好的销售成绩，售出率达到88%，而 Promenade Peak 在首发时售出了54%。

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小户型是最佳投资选择吗？

“小户型，低总价”是许多开发商为促进销售和提高回报而普遍采用的定价策略。

这也引出一个重要的思考：住宅的宜居性——通常受空间大小影响最大——难道不应该是更重要的购买驱动因素吗？

对私人住宅而言，什么才定义了“更高价值”？我们从空间溢价和价格增长两个方面来审视其价值。

空间溢价可以定义为较大和较小的非有地住宅单位之间每平方英尺（psf）单价的差异，而价格增长则衡量不同面积范围的住宅单位随时间推移的价格升值幅度。

通过分析2015年至2025年11月所有地区非有地私人住宅的单价数据，我们发现，新公寓平均面积的缩小和小户型单位的激增，可能间接为大户型住宅带来了更好的投资前景。

在核心中央区（CCR），2025年面积为90至120平方米的较大单位的每平方英尺单价，平均比50至70平方米的较小单位高出3.1%。这与10年前的价格趋势正好相反，当时90至120平方米单位的平均单价比小户型低3.7%。

在同一时期，我们的分析发现，较大户型单位的复合年均增长率（CAGR）超过了小户型——这一趋势在新建单位和转售单位交易中都能观察到。

在核心中央区的新建单位交易中，50至70平方米的非有地住宅单价每年增长3.5%，而90至120平方米的较大单位则有4.2%的更高增长率。

回到2015年，由于小户型投资总额较低，其平均单价通常高于大户型。但近年来，这一模式在一些新推出的项目中也发生了转变，面积较大的非有地住宅反而以更高的单价和更快的速度售出。

这表明购房者和住户更偏爱宽敞的空间，部分原因可能在于新冠疫情，它促使许多人重新评估空间对于生活品质的重要性。

在中央区其他区域（RCR）和中央区以外区域（OCR）也观察到了类似的价格增长趋势。对于50至70平方米的小户型，RCR的新建单位售价年均增长6.3%，在2015年至2025年11月期间达到平均每平方英尺2813新元；而OCR的单位售价则年均上涨6.8%，达到每平方英尺2326新元。

相比之下，90至120平方米的较大户型的新建单位售价在RCR年均增长6.6%，在OCR年均增长7%。

大户型住宅的升值表现

尽管RCR和OCR近年来的新楼盘供应量相对稳定，但CCR在2022年至2024年间经历了一段供应短缺，之后在2025年才有所回升。

有趣的是，我们对URA交易备案数据的分析反映出，在新加坡市中心大多数热门地区，较大户型取得了更高的价格增长。

尽管在中央商业区（第1和第2区）这一价格升值趋势表现得不甚明显，但在大多数地区，较大户型的价格增长更为显著（见下表）。

这表明开发商和买家都开始认识到“空间”的重要性，并愿意为额外的面积支付溢价。

2025年在中心区推出的单位面积相对较大且更宽敞的项目包括 Aurea（第7区）、Upperhouse at Orchard Boulevard（第10区）和 The Robertson Opus（第9区）。这三个都是综合发展项目，与同类卧室户型相比，单位面积普遍更大，且靠近地铁站和日常生活设施。

与同年推出的 River Green（第9区）和 Penrith（第3区）相比，这些项目提供了明显更大的户型。Aurea、Upperhouse 和 The Robertson Opus 的两卧公寓平均面积达到宽敞的60平方米以上，这在黄金地段的新楼盘中已越来越罕见。

数据表明，市中心较大的住宅单位能够提供更高的长期投资回报，这清楚地说明了在土地稀缺的新加坡，“空间”仍然是一种硬通货。

Alice Tan 是 Knight Frank Singapore 咨询部主管，Chalene Liu 是该部门的助理经理