市区重建局敦促发展商以“风险相称”方式进行反洗钱审查

【新加坡】新加坡房屋监管机构已告知房地产发展商，应采取更具针对性的方法进行反洗钱审查，并明确指出绝大多数购房者无需进行财富来源和资金来源的核查。

这项最新指导是在业界反馈反洗钱审查对发展商和代理商的要求日益严苛之后发布的。 

在周二（7月7日）发布的一份通告中，市区重建局的房屋总监 (Controller of Housing, COH) Ling Hui Lin 表示，发展商应以“风险相称”的方式实施客户尽职调查措施，而不是采取“一刀切”的方法，以免向购房者索取过多或不相关的信息。 

她表示，审查应“与房地产交易的性质和复杂性相称，并考虑到每个购房者的风险状况”。 

新加坡房地产发展商公会 (Redas) 的一位发言人对市区重建局关于反洗钱审查等措施的最新指导表示欢迎。该发言人说：“我们……很高兴发展商的担忧和实际挑战得到了考虑。这有助于为遵守（这些）要求铺平一条更清晰、更实际的道路。” 

政府针对房地产购买发布的最新指导，与新加坡金融监管机构去年为高净值客户维持亲商环境，同时在反洗钱方面保持高标准把关的举措遥相呼应。

新加坡金融管理局 (金管局) 与业界合作，将家族理财办公室申请税务优惠所需的时间从12个月缩短至3个月。该局还致力于缩短私人银行客户开设账户所需的时间。

国家发展部长兼新加坡金融管理局 (金管局) 副主席 Chee Hong Tat 一年前对记者表示：“我们采取的是风险相称的方法，而不是零风险的方法，因为如果我们过于‘怕输’（kiasu），我想我们将无法抓住新的机遇。”

市区重建局在周二向发展商发布的通告中表示，对于绝大多数被评估为不构成较高洗钱、恐怖主义融资或扩散融资风险的购房者，发展商仅需进行客户尽职调查。

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这包括识别和核实购房者及实益拥有人身份的标准措施。 

如果没有匹配到制裁名单且没有“负面消息”，发展商便可继续进行交易。 

但如果购房者被评估为从事这些活动的风险较高，发展商则必须执行强化的客户尽职调查程序，调查其财富和资金来源。

这包括外国政治公众人物，以及与被标记为反洗钱或反恐怖主义融资管控薄弱的国家或司法管辖区有关联的个人。 

Ling 表示，如果在制裁名单上发现购房者，发展商应停止与他们交易并提交可疑交易报告。如果有“负面消息”，发展商应在评估风险后，再决定是否继续进行交易。 

她指出，一旦怀疑有任何非法活动，就应提交可疑交易报告。 

房屋总监强调，即使在对购房者进行额外尽职调查以确定其财富或资金来源时，这些措施也应“风险相称、合理，并考虑到每位购房者的特殊情况和背景”。 

例如，他们可以专注于获取相关文件，如所得税报表和经审计的账目，而无需索取如久远的财务或就业记录等“不必要的信息”。 

她表示，发展商还应避免采取“过度的措施和索取不相关信息”，这些做法与政府要求和国际标准“不成比例”。 

房屋总监表示，如果信息已来自可靠的公共来源，发展商“无需”再用多个其他来源进行核对。

他们也无需核实“收集到的每一条财富来源信息”，尤其是在信息涉及多年前的财富积累且相关记录已不易获取的情况下。 

相反，Ling 强调，发展商应专注于核实更重要、风险更高的财富来源，并评估任何剩余的未核实信息是否构成“可接受的”风险。 

对于以市场价进行的标准单一房产购买，预计审查要求会更少。

为了简化流程并增进发展商对相关要求的理解，房屋总监在与新加坡房地产发展商公会 (Redas) 协商后，已修订了这些活动的指导方针。

Ling 指出，修订后的指导方针就客户尽职调查提供了更详细的指引，并简化了发展商可用于评估其项目的风险评估模板。 

房屋总监还将与 Redas 合作举办研讨会和工作坊，分享关于反洗钱以及打击扩散和恐怖主义融资的指导意见和最佳实践。

扩散融资是指为非法开发和供应大规模杀伤性武器及相关材料而提供资金或金融服务的行为。