华侨银行 (OCBC)：尽管新山具吸引力，但柔新捷运系统料难颠覆新加坡零售业

【新加坡】华侨银行集团研究部 (OCBC Group Research) 于周四（4月9日）表示，尽管新加坡人在新山的消费日益增长，但即将启用的柔佛-新加坡捷运系统 (RTS) Link “预计不会颠覆”新加坡的零售业。

由首席经济学家 Selena Ling 领导的分析师团队在一份研究报告中指出，两地商场之间不断缩小的价格差距，以及新加坡强劲的游客消费，是维持本国零售业稳定的因素之一。

他们表示，然而，持续的中东冲突可能对新加坡的零售业前景构成近期下行风险。

强劲的消费活动

分析师指出，新加坡人在新山表现出“强劲的消费活动”。OCBC 的信用卡消费数据显示，该行持卡人在马来西亚的海外消费中，几乎每五元就有一元流向新山的商家。

分析师指出：“餐饮、杂货和零售是推动新加坡人在柔佛消费增长的最大类别。”

他们补充说，2026年前两个月，到访新山的新加坡游客约有三百万人次，同比增长1.3%。2026年1月和2月，新加坡游客也占了柔佛州外国游客总数的约76%。

分析师表示，预计于2027年1月1日投入运营的柔新捷运系统，或将在2026年底为新山的消费模式增添“新维度”。

随着新山对新加坡人而言变得更加便利，这座马来西亚城市的商家将拥有“一个稳定且富裕的客源，为他们的业务提供持续的需求”。

分析师称：“海关程序的简化和交通连接的改善，很可能使新山对于希望购物和探索这座城市的新加坡消费者来说，变得更加便利和富有吸引力。”

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他们补充道，因此，新加坡零售商可能“需要在柔新捷运系统启用前提升自身竞争力”。

不再是价格天堂

分析师表示，尽管柔新捷运系统的开通对新加坡的零售格局有潜在影响，但“预计不会颠覆”新加坡的零售业。

这与香港的情况不同。在中国内地，与深圳之间边境口岸的改善，已导致香港零售业出现“结构性衰退”。

分析师指出，一方面，新加坡和马来西亚之间不断缩小的价格差距，可能会降低新加坡人前往马来西亚购物的意愿。

他们指出，过去两年，林吉特兑新加坡元的汇率已升值超过10%。

他们补充说：“此外，有媒体将当地物价上涨归因于‘新加坡定价’，并有报道称新山居民感到因价格过高而被排挤。”

“因此，从新加坡增量涌入的客流有可能超出当地的零售承载能力和基础设施负荷，导致拥堵并加剧通胀压力。”

分析师表示，这种价格上涨和最终的承载能力限制，“可能会制约新山作为替代购物目的地的发展规模”。

尽管新加坡人在海外的消费增加，但外国游客在新加坡消费的增长缓解了这一影响。

分析师指出，2025年9月，新加坡的旅游消费额达到创纪录的239亿新元，同比增长6.5%。

他们指出，新加坡专注于发展“优质旅游”，其“2040年旅游业发展蓝图”的目标是到2040年实现470亿至500亿新元的旅游收入。

中东冲突的影响

尽管如此，分析师表示，中东冲突可能对零售业构成挑战，但他们也指出，其最终影响将取决于战争的持续时间和激烈程度。

他们说：“在我们看来，目前的停火虽然是一个积极的进展，但可能很脆弱。即使有更明确的局势降级迹象，情况恢复正常也可能需要一段时间。”

分析师表示，在零售子行业，业主可能会面临更高的公用事业成本，尽管随着费率调整会有些许时间滞后，而且业主可能将成本转嫁给租户，从而缓解部分压力。

他们补充说：“鉴于建筑材料成本上涨和供应链中断，正在进行的资产提升计划可能面临更高的成本超支和进度延迟风险。”

如果租户无法将上涨的销售成本以及相关的运输和保险成本转嫁给消费者，他们也可能面临利润压力和更高的租赁成本。

与此同时，如果高通胀推迟了降息预期，新加坡房地产投资信托 (S-REITs) 可能面临更高且更持久的借贷成本。

分析师表示：“这对租金复归前景、可分配收入以及整体资产估值都构成了压力。”

他们补充说，影响的程度将取决于几个因素，例如战争的持续时间和严重程度，以及其对全球经济的溢出效应范围。