超越数据中心房地产投资信托：新加坡投资者仍然错失的人工智能潜力

【新加坡】去年，当Masayuki Ozaki离开买方投资领域，出任纯数据中心房地产投资信托（Reit）——NTT数据中心房托（NTT DC Reit）管理人的首席财务官时，他或许以为自己的工作会是围绕解释入住率和租金复归率展开。

其位于北加州、北弗吉尼亚、维也纳和新加坡的六个数据中心，入住率维持在95%至99%之间，而最新的季度更新显示，租金复归率达到13.4%。

然而，该房托单位目前的交易收益率已接近8%，高于其2025年7月上市时宣传的7.5%。一些投资者将这一差距解读为资产质量的警示信号。

但Ozaki将此差距归因于投资者对市场的不熟悉，而非基本面问题。他指出，投资组合中有三分之二的资产位于萨克拉门托和维也纳等新加坡投资者不太了解的市场。

Ozaki告诉《商业时报》：“我们的经验表明，投资者在理解数据中心方面仍有一个学习过程，因为数据中心的运作方式与传统房地产不同。他们如何才能判断什么是好的数据中心，或什么是好的数据中心市场？”

在新加坡，NTT数据中心房托已算是与人工智能相关的投资中，最清晰易懂的标的之一。如果连这都存在误解，那么其背后的整个生态系统又有多大机会能被市场理解呢？

人工智能投资机遇

因此，寻求人工智能投资敞口的新加坡投资者，或许正在忽视人工智能热潮中一些最大的受益者，这一点也不足为奇。

虽然数据中心房托已成为投资该主题的默认方式，但它们仅是庞大数字基础设施生态系统中的一个层面。

例如，当被问及市场是否已充分认识到吉宝（Keppel）作为人工智能投资标的的价值时，其总裁Loh Chin Hua分享了一则轶事。

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在去年的一场Keppel Next活动上——该活动旨在展示吉宝所应用的技术，主题是公司如何赋能并融入人工智能——吉宝邀请了一些追踪该股的分析师。其中一位分析师事后走上前向他断言：“你们是新加坡唯一的人工智能参与者。”

这个说法听起来有些宽泛。但该分析师意在指出，新加坡并不缺少有人工智能业务敞口的公司，例如向超大规模数据中心运营商出租空间的业主、建造数据中心外壳的承包商，以及出售电力的公用事业公司。新加坡所缺乏的，是能同时涉足各个层面的企业。

吉宝能够提供数据中心、运营所需的电力、连接数据中心的海底电缆，并通过其资产管理部门提供第三方资本来为这三者提供资金。

Loh Chin Hua自己将此称为“生态系统参与者”，即他所描述的，将数据中心、电力、连接性和资产管理整合到同一个解决方案中的能力。

其背后的经济学原理揭示了这种能力的重要性。人工智能所依赖的基础设施是资本密集型产业，用Loh Chin Hua的话说，“没有哪家公司能把所有这些都放在自己的资产负债表上”——而这恰恰是吉宝推行轻资产模式的理由。

正如Loh Chin Hua所说，这之间的区别在于，是利用表外资产建造一座发电厂，还是与投资者合作建造五座发电厂。

摩根大通（JPMorgan）的新加坡房地产研究主管Mervin Song也从估值角度提出了同样的观点。

在他于2025年10月发布的一份初始评级报告中，他认为吉宝“作为新加坡唯一一家业务横跨数据中心、电力和海底电缆的上市公司，理应享有稀缺性保费”。

Loh Chin Hua对那位分析师在Keppel Next活动上评论的补充，则更为有趣。他说，这仍然是市场需要去认识和发掘的价值。而机遇也正在于此。

的确，人工智能热潮不仅仅是推动了对芯片和软件的需求。在此之上，每一个大型语言模型，如Claude和ChatGPT，都需要数据中心、电力、冷却系统、光纤连接和资金支持。

被忽视的生态系统

如果一家公司能够覆盖全产业链已属罕见，足以赢得稀缺性保费，那么反过来看，就是其他所有公司都只持有其中的一部分。

人工智能基础设施建设的投资机会分散在连接、电力、冷却、房地产和工程等领域的公司中，而这些公司大多从未被贴上人工智能的标签。

首先是连接性，这或许是最容易被忽视的一环，因为大部分相关设施都位于水下。

新加坡已经是全球最大的海底电缆枢纽之一。瀚亚投资（Eastspring Investments）认为，这是新加坡作为数据中心选址的核心吸引力之一。此外，开放的电信市场和监管框架也吸引了包括Google、Meta和Amazon在内的超大规模数据中心运营商。

每个数据中心都需要传输数据的地方，而吉宝今年在人工智能相关领域最显著的胜利，恰恰来自于电缆业务，而非计算业务。

今年7月，吉宝确认已就Bifrost海底电缆系统的全部五对光纤签订了使用权协议。该系统是首条经印尼直接连接新加坡与美国西海岸的海底电缆。

这五对光纤的合同总价值约为13亿美元，其中包括25年的运营和维护收入，预计内部回报率（IRR）约为30%。

此后，吉宝的第二个海底电缆系统Kruger已获得新加坡资讯通信媒体发展局（IMDA）颁发的设施型运营商牌照。该系统将从新加坡向西延伸至阿曼，最终投资决策预计在2026年底做出。

新电信（Singtel）正通过其子公司Nxera推行类似的基础设施建设计划。网联宽频信托（NetLink NBN Trust）则拥有“最后一英里”：即在家庭、办公室和存储数据的数据中心之间传输数据的全国性光纤网络。

这三家公司都是人工智能行业所依赖的基础设施的一部分，但没有一家被市场当作人工智能概念股进行交易。

再往上一层，是实体基础设施的建设和运营业务。在8月的投资者日上，吉宝透露其数据中心开发储备项目超过1吉瓦（GW），并有120亿新元的待投资金用于基础设施和连接性战略。

摩根大通在其投资者日报告中强调了吉宝盈利结构的巨大转变，并援引公司指引称，“预计超过70%的盈利将来自支持人工智能的基础设施解决方案”。

凯德投资（CapitaLand Investment）也采用类似模式，但业务覆盖的地理范围更广，旗下还包括一支专注于中国市场的数据中心基金。

在开发商和运营商层面之下，还有一些通常不与人工智能联系在一起的公司：

• Boustead：一家专业开发商；
• 新科工程 (ST Engineering)：其工程能力日益为关键数字基础设施提供支持；
• CSE Global：活跃于电气化和数据中心解决方案领域；以及
• 创业公司 (Venture Corp)：其网络设备是计算供应链的一部分。

电力与冷却瓶颈

如果说土地是上一个数据中心周期的制约因素，那么电力就是当前周期的瓶颈。Loh Chin Hua曾指出，全球范围内的数据中心项目停滞，更多是受电网或电力限制，而非土地问题。

在这方面，胜科工业（Sembcorp Industries）是一个相当直接的受益者，因为数据中心日益增长的电力需求将直接传导至新加坡的公用事业市场。而投资者可通过存托凭证投资的台达电子（Delta Electronics），则负责供应数据中心内部的电力、冷却和热管理硬件。

吉宝自身的电力部门也契合了这一主题：其Sakra热电联产厂是新加坡首个氢能就绪的联合循环燃气轮机，今年将集团发电能力提升了45%，达到1.9吉瓦（GW），预计内部回报率（IRR）约为15%。这使吉宝具备了“电表后”供电能力，可直接为其数据中心平台供电。

这又将话题带回了起点。

数据中心房托仍然是投资该主题最直观、流动性最强的方式。

吉宝数据中心房托（Keppel DC Reit）、数码核心房托（Digital Core Reit）和NTT数据中心房托是纯粹的投资标的，此外，投资者还可通过凯德腾飞房产投资信托（CapitaLand Ascendas Reit）、丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）和凯德印度信托（CapitaLand India Trust）获得多元化的投资敞口。

吉宝基础设施信托（Keppel Infrastructure Trust）虽不直接持有数据中心，但其持有的电信和公用事业相关基础设施也属于同一投资主题。

本地投资者或许会感叹市场上缺少像Anthropic和OpenAI这样显而易见的人工智能投资标的。但新加坡的上市生态系统提供了支持这些公司所需的基础设施。

我们或许没有经营金矿，但我们拥有淘金热中的镐与铲。

公开市场未曾显露的机遇

跳出上市公司的范畴，新加坡作为区域数据中心枢纽的角色就变得更加清晰——尽管这对于公开市场的投资者而言更加难以察觉。

一批总部设在新加坡或在新加坡周边进行大量投资的私营运营商，正在以远超新加坡交易所多数上市公司规模的速度扩张。

由Bain Capital支持的Bridge Data Centres，目标是到2030年在亚洲拥有3吉瓦（GW）的容量。由Seraya Partners支持的Empyrion Digital，则通过股权联合投资筹集了8.28亿美元，业务版图将覆盖六个亚洲市场，其中包括在柔佛州建设一个200兆瓦的数据中心园区。

Evolution Data Centres则采取了相反的地域策略，押注于菲律宾、泰国和越南市场，其背后有Warburg Pincus的合资企业和阿布扎比的Zero Two支持。

这些公司与Digital Edge DC、Vantage Data Centers和Princeton Digital Group等其他私营企业一起，构成了一个总体规模超过上市市场的私募市场。

在此之下，还存在一个鲜为投资者所知的细分市场：新加坡本土的数据中心冷却和水处理专家。

KoolLogix制造机柜级的后门热交换器；Red Dot AI构建软件层，用于优化整个设施的冷却、电力和风险；Hydroleap则负责处理这些“耗水大户”所产生的大量废水。

这三家公司短期内都不太可能上市，但它们的技术和产品几乎被应用在这些平台正在建设的每一个超大规模数据中心中。

综上所述，Ozaki所描述的房托定价偏差，似乎只是一个更大投资盲区中最小、最明显的症状。

新加坡的人工智能资质毋庸置疑；波士顿咨询集团将新加坡列为全球仅有的五个“人工智能建国一代/建国前辈”之一，并因其深厚的人才储备而将其与美国相提并论。

市场上也并非没有更宏观的视角：瀚亚投资就建议投资者将目光投向数据中心和工业房托之外，关注那些为人工智能价值链提供支持的科技领军企业，但同时也提醒投资者需要保持审慎，以看透炒作的表象。

但即使是这样更广阔的视野，也未能完全覆盖到电力、冷却、海底电缆，以及在新加坡周边大规模建设的私营平台。

再加上其地处东西方之间的战略位置、稳定的监管环境、超大规模数据中心运营商的聚集以及其深厚的资本市场，不难发现新加坡的地位得天独厚。

然而，关于人工智能的投资论述在很大程度上被简化为一条指令：购买数据中心房托。

更准确的图景是一个全栈式平台——海底的电缆、电表后的电力、机柜内的冷却系统、建设背后的工程技术、所有权背后的资本循环——这些机遇遍布于公开和私募市场，而其中大部分从未被贴上“人工智能”的标签。

正如Ozaki所说：“人工智能行业正在迅速发展，并预计将继续成为数字基础设施需求的关键驱动力。随着投资者对数据中心行业的理解不断加深，他们将能更好地认识到人工智能带来的更广泛机遇。”