中东危机威胁住宅与零售市场，菲律宾开发商转向防御策略

[新加坡] 由于中东危机导致建筑成本上升、利率上涨和购买力减弱，马尼拉大都会的一些房地产巨头已转向防御性策略，这使本已不稳定的市场雪上加霜。

在菲律宾经济困境不断加剧的背景下，该国首都地区的关键住宅和零售领域正努力应对需求疲软和供应飙升的问题，难以摆脱疫情后的低迷状态。

根据高力菲律宾 (Colliers Philippines) 的数据，该国最大、人口最稠密的都会区的住宅公寓销售量，预计将在2026年第一季度达到创纪录的低吸纳率。

但分析师认为，该行业可能面临更糟的情况，危机的滞后影响可能要到第二季度才会完全显现。

菲律宾顶级住宅建筑商 Ayala Land 于4月30日公布，其第一季度盈利同比下降22.7%，从去年同期的70亿比索降至约54亿比索（1.123亿新元），其房地产开发收入下降了26.9%。

该开发商已出现初步承压迹象，宣布暂停马尼拉中央商务区一栋豪华住宅楼的开发和销售。该公司还取消了在奎松市 (Quezon City) Katipunan 地区一个中端市场项目的销售；该项目的销售活动在冲突爆发前几周才刚刚启动。

首席执行官 Anna Maria Margarita Bautista Dy 在公司的财报电话会议上表示，这些决定是由于建筑成本前景不明朗而做出的。

她在5月1日的声明中还指出，公司将把资本支出部署从早前高达800亿比索的指引下调至500亿比索。

她说：“当前环境要求我们在资本部署和项目储备管理方面采取更为审慎的方法。”

与此同时，领先的购物中心和房地产开发商 SM Prime 表示，鉴于未来几个月的动荡形势，公司将削减高达35%的资本部署。

董事长 Henry Sy Jr 在4月底的公司年度股东大会上表示：“中东冲突的溢出效应迅速、广泛且严重。鉴于这些情况，我们预计公司在2026年将实现更为稳健的增长。”

菲律宾是受能源和食品价格飙升冲击最严重的东南亚经济体之一，该国大部分石油需求来自中东。

这个群岛国家的通货膨胀率已飙升至三年多来的最高水平，4月份物价同比上涨7.2%，超出了菲律宾央行 (Bangko Sentral ng Pilipinas) 当月的预测，使其2%至4%的通胀目标区间变得更加遥不可及。

菲律宾是海湾冲突后首个加息的东南亚国家。在4月的一次非例行会议上，该国自2023年以来首次上调政策利率——而随着通胀加剧，这很可能不是最后一次。

公开市场的数据显示，投资者对该行业的信心正在减弱——Ayala Land 和 SM Prime 的股价均已跌至十多年来的最低点，而其同行 Robinsons Land 和 Megaworld 的股价自危机开始以来也经历了大幅下跌。

陷入困境的市场

高力菲律宾 (Colliers Philippines) 的研究分析师 Brent Respicio 告诉《商业时报》(The Business Times)，未来一年，该国首都的房地产开发可能面临若干潜在挫折，尤其是在住宅和零售物业方面。

他说：“如果我们将今年第一季度的吸纳率进行年化计算，住宅销售实际上正触及历史新低。”他指出，全年约8000套住宅单位的预计净吸纳率，远低于以往危机时期（包括2009年全球金融危机和2021年新冠疫情期间）的水平。

Respicio 说：“我们目前没有任何主要的需求驱动因素。”

尽管如此，第一季度曾出现一些好转的希望。住宅房地产市场的二手房需求开始回升，吸纳率远超2025年第一季度的惨淡表现。

与此同时，作为衡量市场需求关键指标的未售出公寓单位的剩余库存去化周期，在本季度达到了约18个月来的最低点。按照目前的速度，售完马尼拉大都会的所有公寓单位需要6.8年，低于2025年第二季度13.4年的峰值。

但 Respicio 指出，伊朗战争可能使这些希望落空。他表示，冲突的影响可能通过多种渠道显现：通胀上升和建筑材料价格飙升导致购买力持续疲软，而汇款减少和抵押贷款利率高企则可能推迟大宗消费。

他补充说：“我们尚未看到冲突的全部影响，但房地产市场波动性大，难以预测。”

他说：“这也取决于开发商采取的策略。”

例如，住宅建筑商在2025年第三季度推出的大力度促销和折扣，有助于缓解年初的低迷需求。Respicio 认为，现在判断未来几个季度的情况还为时过早。

与此同时，随着战争影响的扩大，首都的零售物业也同样面临压力，购物中心的空置率仍难以恢复到疫情前的水平。

高力菲律宾预测，这种复苏可能会推迟到2027年第一季度，因为随着通胀持续，零售企业正艰难应对更高的运输成本、不断减少的客流量和日益减弱的消费者可自由支配支出。

该国的能源负担也可能拖累该领域的反弹。在政府宣布全国进入能源紧急状态后，包括 SM Supermalls 和 Robinsons Malls 在内的购物中心运营商于3月下旬宣布，将缩短营业时间以节约能源。

工业地产也未能幸免，高企的油价推高了物流附加费。这些增加的成本对需求产生了不均衡的影响，Respicio 指出，一些远离收费公路和港口的仓库已被弃用，租户转向了更靠近这些基础设施的仓库。

但他补充说，尽管存在冲突，电子商务行业的强劲增长使得工业地产的出租率保持了相对的韧性。

战略转型

尽管如此，根据一份马来亚银行 (Maybank) 的报告，开发商投资组合中来自租赁的经常性收入可以为疲软的住宅销售提供缓冲，SM Prime 就是一个例子，其约60%的盈利来自购物中心运营。

事实上，开发商已普遍将注意力转向来自办公、工业和零售物业租赁的更稳定的收入来源。

Respicio 说：“如果他们在住宅市场表现不佳，他们就会将资本支出集中在受危机影响较小的其他领域。”

开发商正越来越多地采取战略举措，将房地产开发业务多元化至马尼拉大都会以外的地区，如宿务大都会 (Metro Cebu)、伊洛伊洛 (Iloilo) 和达沃 (Davao)。

当地房地产咨询公司 Santos Knight Frank 的董事长兼首席执行官 Rick Santos 表示：“（这些地区的）土地成本动态更为有利，基础设施投资正在加速，最终用户需求依然强劲。”

然而，尽管有这些战略转变，住宅销售疲软和地缘政治局势不确定这两大逆风交织，可能仍是一项艰巨的挑战。Ayala Land 在大力转向租赁业务的同时利润却出现下滑，这可能表明，处境艰难的住宅开发市场——仍是该公司收入的主要来源——依然对其盈利底线构成了压力。

即便如此，Santos 仍告诫不要在开发商采取守势时持过于悲观的看法。他指出，资本的重新调整可以被解读为战略上的审慎，而非需求疲软的信号。

他说：“这些是经历过周期考验的开发商，他们正在做出审慎的投资组合决策，其资本的流向讲述了一个具有建设性的故事。”

“表面上看起来是防御性策略，实际上是有纪律的资本配置，这让这些开发商能够在市场状况恢复正常时取得更优异的表现。”