月入18,000新元的首次购房夫妇，能否负担得起新的执行共管公寓？

【新加坡】鉴于价格不断攀升的新执行共管公寓 (EC) 单位，政府出台了更严格的规定。这些规定适用于招标截止日期在5月8日或之后的EC政府土地出售地块。

EC于1995年推出，旨在为渴望拥有私人住宅的新加坡人提供一个更经济实惠的选择。

EC属于分层地契房产，由私人开发商建造和销售，其设计特点和设施与私人公寓相似。

EC在出售时附带初步的资格和所有权限制，例如收入顶限和最低居住年限 (MOP)。

新规的变化之一是，新EC买家的最低居住年限从五年延长至十年。满十年后，他们可以将整个单位出租、购买另一处住宅房产，或将其EC单位出售给新加坡公民和永久居民。满十五年后，业主则可以将其EC单位出售给任何买家。

此外，延迟付款计划也被取消。根据该计划，未竣工EC单位的买家可先支付20%的购买价，剩余80%可推迟至项目获得临时入伙准证时再支付。今后，所有买家都将根据工程进度分期付款。

位于堪培拉通道（Canberra Drive）的一个EC地块将于10月1日招标截止，该地块预计可容纳185个单位，将是首个适用新规的地块。

然而，更严格的规定可能导致新EC土地需求和价格下降，但这一影响如今可能会被最近的一项调整所抵消：购买新EC单位的家庭月收入顶限已从16,000新元上调至18,000新元。

这项更高的收入顶限适用于土地出售招标截止日期在8月24日或之后的EC项目中的新单位。

当然，对于一对月总收入为18,000新元（即年收入216,000新元）并计划购买首套房产的本地高收入年轻夫妇来说，他们会很高兴自己有资格购买新的EC单位。

购买EC单位——其价格可能比同类私人公寓低20%至30%——是实现私人住宅梦的一条高性价比途径。

负担能力

然而，对于月入18,000新元的首次购房夫妇来说，一个新的EC单位真的负担得起吗？

8月份售出的新EC单位中位价为每平方英尺1,865新元。

假设一个面积近1,000平方英尺（约等于建屋发展局 (建屋局) 四房式组屋大小）的新EC单位售价约为180万新元（即超过每平方英尺1,800新元），那么其房价与年收入比率可能高达8.3倍，财务压力较大。

相比之下，一个价格较高的建屋局预购组屋 (Build-To-Order, BTO) 四房式单位可能售价为78万新元，约为192,000新元年收入的4.1倍。

最近调整后，购买BTO组屋的夫妇家庭月收入顶限为16,000新元，相当于年收入192,000新元。

在6月的BTO销售活动中，位于南部濒水区的黄金地段项目Berlayar Rise的四房式组屋指示性价格范围（不含津贴）为592,000新元至810,000新元。

从另一个角度看，根据现有的贷款指导原则，月入18,000新元的夫妇最多可能只能借到略高于110万新元的贷款，来购买一个可能耗资180万新元的EC单位。这意味着这对夫妇需要自行筹集约70万新元的资金。

因此，一对年轻的首次购房夫妇或许只有在获得父母的经济援助，或通过金融投资赚取了一笔可观的资金后，才能够购买新的EC单位。

政府干预

政府是否应进一步干预，以调控新EC的房价，从而提高首次购房者的负担能力？

或许，新EC项目中面积近1,000平方英尺的单位价格，可以大致控制在150万至160万新元左右，这大约是216,000新元年收入的6.9至7.4倍。

一个贷款110万新元购买价值150万至160万新元房屋的买家，将需要准备40万至50万新元的首期付款和印花税等费用。

对于未来出售的新EC地块，可以考虑要求开发商将其项目中至少70%至80%的单位定价在每户160万新元或以下。

提供更多价格合理的EC单位，将更好地满足那些收入超出购买新建屋局组屋顶限、但又符合购买EC单位条件的年轻首次购房夫妇的需求。

鉴于新加坡社会日趋成熟，财富不均问题日益引发关注，此举也有助于在购买新EC单位时，为那些获得父母资助和未获资助的高收入夫妇创造一个更公平的竞争环境。

此外，更合理定价的新EC单位也可以吸引更多首次购房者，而非从建屋局BTO组屋升级的家庭。

自独立初期以来，有效满足国人的住房愿望一直有助于增强新加坡的社会凝聚力。

建造更多新建屋局组屋、缩短部分新组屋的等候时间、在热门地点建设新公共住房、保持新组屋价格的可负担性，并确保组屋区配备完善的设施，这些举措使许多新加坡人能够在建屋局的新组屋和转售市场中满足其住房需求。

尽管如此，许多国人仍向往公寓生活。帮助有才华和抱负的新加坡人实现拥有公寓的梦想，不仅能让他们扎根于此，也能支持本地夫妇生育子女的愿望。

随着新公寓价格不断攀升，购买新公寓单位变得越来越困难。因此，通过购买新EC单位来帮助新加坡人实现公寓梦就显得更为关键。

鉴于政府在住房市场方面有着积极干预的往绩，或许有充分的理由让政府进一步介入，以调控新EC的房价。