月收入18,000新元的首次购房夫妇，能否负担得起新的执行共管公寓？

【新加坡】鉴于新的执行共管公寓 (EC) 单位价格不断攀升，政府出台了更严格的规定。这些规定适用于招标截止日期在5月8日或之后的所有EC政府土地出售地段。

EC于1995年推出，旨在为渴望拥有私人住宅的新加坡人提供一个更经济实惠的选择。EC是分层地契房产，由私人发展商建造和销售，其设计和设施与私人公寓相似。

EC在出售时附带初步的资格和所有权限制，例如收入顶限和最低居住年限 (MOP)。

其中一项调整是，新EC买家的最低居住年限从五年延长至十年。十年后，他们可以出租整个单位、购买另一套住宅房产，或将其EC单位出售给新加坡公民和永久居民。满15年后，屋主可将EC单位出售给任何买家。

此外，延期付款计划也被取消。根据该计划，未完工的新EC单位买家可先支付20%的购买价格，剩余的80%可推迟到项目获得临时入伙准证后再支付。如今，所有买家都将根据工程进度分期付款。

位于堪培拉通道 (Canberra Drive) 的一幅EC地段将于10月1日招标截止，该地段预计可建造185个单位，将是首个适用新规的土地出售地段。

然而，更严格的规定可能导致新EC土地需求和价格下降，但这一下降趋势如今可能被最近的一项政策调整所抵消。政府已将希望从发展商处购买新EC单位的家庭月收入顶限从16,000新元上调至18,000新元。更高的收入顶限适用于土地出售招标截止日期在8月24日或之后的新EC项目。

当然，对于月总收入18,000新元（即年收入216,000新元）并希望购买首套住房的高收入本地年轻夫妇来说，他们会很高兴自己有资格购买新的EC单位。EC的售价可能比同类私人公寓低20%至30%，为他们实现私宅梦提供了一条高性价比的途径。

负担能力

然而，对于月收入18,000新元的首次购房夫妇来说，新的EC单位真的负担得起吗？

8月份售出的新EC单位中位数价格为每平方英尺 (psf) 1,865新元。

假设一个近1,000平方英尺 (sq ft)（约等于建屋发展局 (HDB) 四房式组屋大小）的新EC单位售价约180万新元，或每平方英尺超过1,800新元，那么其房价与年收入比率将高达8.3倍，可能有些紧张。

相比之下，一个价格高昂的建屋发展局 (建屋局) 预购组屋 (BTO) 四房式单位可能售价78万新元，约为19.2万新元年收入的4.1倍。最近调整后，购买BTO组屋的夫妇家庭月收入顶限为16,000新元，相当于年收入19.2万新元。

在6月的BTO销售活动中，位于南部濒水区的黄金地段项目Berlayar Rise的四房式组屋指示性价格范围（不包括津贴）为59.2万至81万新元。

从另一个角度看，根据现有贷款准则，月收入18,000新元的夫妇最高可贷款约110万新元。若要购买一个价值180万新元的EC单位，这意味着他们需要自己准备约70万新元的资金。

一对年轻的首次购房夫妇，或许只有在获得父母的财务资助或通过金融投资赚取了一笔可观的收入后，才能够购买新的EC单位。

政府干预

政府是否应该加强干预以调控新EC房价，从而提高首次购房者对这类住房的负担能力？

也许，新EC项目中近1,000平方英尺单位的价格，可以大致设定在150万至160万新元的上限，这大约是21.6万新元年收入的6.9至7.4倍。

贷款110万新元购买150万至160万新元房屋的买家，将需要准备40万至50万新元的资金。

对于未来新的EC地段销售，可以考虑要求发展商将其项目中至少70%至80%的单位定价在每户160万新元或以下。

提供更多价格更实惠的新EC单位，将能更好地满足那些收入超出购买新组屋顶限，但又符合从发展商处购买EC单位条件的年轻首次购房夫妇的需求。

考虑到在日趋成熟的新加坡，贫富差距可能扩大的担忧，在购买新EC单位时，为那些获得父母资助和没有获得资助的高收入夫妇创造一个公平的竞争环境，将是有益的。

此外，更多价格合理的新EC单位，也可能吸引更多首次购房者购买，而不是那些从建屋局BTO组屋提升至EC的家庭。

自建国初期以来，有效满足本地居民的住房愿望，一直有助于建立这个共和国的社会凝聚力。

建造更多新组屋、缩短部分新组屋的等候时间、在优越地点建设新公共住房、保持新组屋价格的可负担性，以及确保组屋区拥有完善的设施，这些措施使许多新加坡人能够在建屋局的新组屋和转售市场中满足他们的住房需求。

尽管如此，许多本地人仍向往公寓生活。帮助有才华和抱负的新加坡人实现公寓梦，不仅能让他们扎根于此，也能支持本地夫妇生育的意愿。

随着新公寓价格不断攀升，购买新公寓单位变得越来越困难。因此，通过购买新EC单位来帮助新加坡人实现公寓梦，变得更为关键。

也许，对于在住房市场方面有积极干预记录的政府来说，有充分的理由进一步介入，以调控新EC的房价。