新加坡写字楼交易热潮：是什么推动了市场交易活动的激增？

[新加坡] 自去年下半年以来，利率下降、新加坡中央商业区（CBD）写字楼供应紧张，以及手握充裕“干火药”（可投资金）的投资者的积压需求，共同推动了新加坡写字楼交易的复苏。

包括周一（4月20日）宣布的亚洲广场2号大楼（Asia Square Tower 2）24.8亿新元的出售案在内，今年迄今，新加坡的写字楼投资销售总额已达到107.4亿新元。

根据仲量联行（JLL）研究部的数据，截至周一，这一数字是2025年全年40亿新元的2.7倍，而去年的总额已创下三年新高。

交易复苏的背景是去年利率的大幅下降。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡和东南亚研究部主管 Tricia Song 估计，借贷成本已从2024年底的约4%至5%降至2025年底的2.5%至3.5%。

“这使得通常交易净收益率在3%至4%的写字楼资产能够产生正利差，从而对买家更具吸引力。”

莱坊（Knight Frank）新加坡首席执行官 Galven Tan 也注意到，“融资成本的下降正吸引着那些在高利率环境期间（2022年下半年至2024年底）持观望态度的买家重返谈判桌”。

Tan 补充道：“总体而言，卖方正在消化买卖价差已显著收窄的现实，这可能是一个退出的机会之窗。”

业内观察人士表示，这股写字楼购买热潮涵盖了各类投资者。

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仲量联行的东南亚研究与咨询部主管 Chua Yang Liang 博士援引 MSCI Real Capital Analytics 的数据指出，从2025年底到2026年初，房地产投资信托（Reits）、其他上市公司和跨境资本是新加坡写字楼的主要买家。

他补充道：“今年，我们也看到私人资本的崛起，像 Altallo Asset Management、郭氏集团（Kuok Group）和 Elevate Capital Group 这样的公司变得更加活跃。”

Chua 博士说：“流入新加坡写字楼的著名跨境房地产投资资本来源包括 APG Asset Management、Hongkong Land、卡塔尔投资局（Qatar Investment Authority, QIA）和 IOI Properties Group (IOIPG)。”

游戏规则改变者

第一太平戴维斯新加坡的投资销售和资本市场董事总经理 Jeremy Lake 认为，写字楼交易激增的催化剂是 Hongkong Land 设立了新加坡中央私人房地产基金（Singapore Central Private Real Estate Fund, SCPREF）。

这笔被他形容为“新加坡写字楼市场游戏规则改变者”的交易，是该公司在新任首席执行官 Michael Smith（2024年4月任命）制定的新方向下，向房地产基金管理转型的战略一部分。

在将其新加坡商业投资组合的权益转移到 SCPREF 之前，Hongkong Land 必须首先将其在联合开发商业项目中的三分之一权益提供给其合资（JV）伙伴。在2025年12月11日的接纳截止日期前，Keppel Reit 同意以14.5亿新元的价格，收购 Hongkong Land 在滨海湾金融中心（MBFC）3号塔楼的权益。

随后，Hongkong Land 将其在滨海湾金融中心1号和2号塔楼、滨海湾联通广场（Marina Bay Link Mall）以及莱佛士码头一号（One Raffles Quay）各三分之一的股份，连同其在莱佛士连路一号（One Raffles Link）的100%权益，一并转移至 SCPREF。

在2月3日基金启动时，有消息透露，卡塔尔投资局在亚洲广场1号塔楼（Asia Square Tower 1）的100%权益也已成为该基金初始82亿新元投资组合的一部分。

除了 Hongkong Land，在该基金成立时公布的其他投资者还有：卡塔尔投资局、APG Asset Management 以及一家东南亚主权财富基金。

第一太平戴维斯新加坡的 Lake 指出，市场的另一个刺激因素来自 IOIPG。

在去年收购其合资伙伴在南岸（South Beach）项目商业部分（包括大量写字楼）50.1%的股份后，IOIPG 本周早些时候宣布，将收购凯德综合商业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust）在亚洲广场2号大楼的权益。

供应增多，但会有买家吗？

Lake 补充道：“未来可能会有更多写字楼进入市场。有些会成功出售，有些则不会。定价将是关键。”

《商业时报》（The Business Times）今年早些时候报道，马来西亚国库控股（Khazanah Nasional）和 Temasek 的一家合资企业已任命仲量联行和 Eastdil Secured 为其滨海盛景（Marina One）的出售提供咨询。该项目包含188万平方英尺（sq ft）的净可出租办公面积和14万平方英尺的零售面积，总要价据说在50亿至60亿新元之间。

华联银行大厦（One Raffles Place）的业主已任命世邦魏理仕和仲量联行为联合营销代理，为该资产寻找买家；据说要价约为25亿新元。

世邦魏理仕和戴德梁行（C&W）已被任命为白沙浮广场办公大楼（Bugis Junction Towers）寻找买家；指导价据说为6.85亿新元。

仲量联行的 Chua 博士认为，“只要价格合适，市场很可能会消化待售的写字楼资产供应”。

“根据2025年 Preqin 的数据，亚太地区的私募股权公司持有约900亿美元的‘干火药’，这是已募集但尚未投资于房地产的资金。

他补充道：“虽然这一数字低于2022年1290亿美元的高点，但它表明该地区并不缺乏寻求投资机会的资本。”

莱坊的 Tan 指出，对一些投资者来说，写字楼项目的一个问题是交易规模通常很大，超过5亿新元。“能够承担此类资产的买家和资本是有限的。”

世邦魏理仕新加坡副董事总经理兼资本市场主管 Michael Tay 表示：“固定金额或交易规模也可能决定投资者的兴趣水平，并影响买家在定价上的意愿。如果报价低于卖方的预期，这反过来又可能影响其出售的决定。”

购买动机强烈

戴德梁行新加坡和东南亚研究主管 Wong Xian Yang 指出，“尽管近年来利率波动且混合办公模式兴起，但新加坡写字楼的资本价值保持坚挺，租金也录得温和增长”。

高力国际（Colliers）新加坡研究主管 Catherine He 认为，潜在买家还可以寄望于政策顺风下新加坡中央商业区有限的写字楼库存。

首先，在中央商业区奖励计划（CBD Incentive Scheme）下，部分写字楼因重建而逐步退出市场。其次，政府的去中心化政策意味着近年来没有通过政府土地出售计划在中央商业区推出新的写字楼地块。

“简而言之，中央商业区的写字楼将变得日益稀缺和集中持有。”

世邦魏理仕的 Song 指出，供应受限和租金上涨会巩固资本价值并提振投资者信心。该房地产咨询集团预测，其新加坡中央商业区核心甲级写字楼组合的租金在2026年将上涨5%——超过2025年的2.9%和2024年的0.4%。在供应紧张的情况下，预计到2026年底，该组合的空置率将降至3%以下。

她补充说：“就全岛而言，我们预测未来五年（2026年至2030年），年均写字楼供应竣工量约为77万平方英尺，将比过去十年（2016年至2025年）128万平方英尺的年均历史水平低约40%。”

中央商业区甲级写字楼需求强劲

戴德梁行的 Wong 观察到，对新加坡写字楼的购买兴趣大多集中在中央商业区，预计该区域的甲级写字楼租金增长将快于非中心区域。

同样，Chua 博士表示：“由于租户——作为其吸引和留住人才战略的一部分——强烈倾向于选择位于中央商业区的现代化、高品质写字楼，而非郊区，写字楼投资者也随之转向了同一方向。”

莱坊的 Tan 强调了中央商业区内一个由老旧写字楼组成的次级市场——位于罗敏申路/珊顿道走廊。他补充说，这吸引了热衷于资产增值和/或重新定位的买家。一个例子是丝丝街158号（158 Cecil Street），正被一家与 Altallo Asset Management 有关联的实体收购，该公司计划对该物业进行翻新。

市场观察人士指出，今年早些时候收购了珊顿道78号（78 Shenton Way）的 Allgreen Properties 和郭氏（新加坡）私人有限公司（Kuok (Singapore)），很可能会将该资产作为土地库存持有，以备最终重建。

来自其他行业和海外市场的投资竞争

新加坡写字楼的卖方面临着吸引买家的竞争。

Lake 说：“买家在资产类别和地理位置上肯定都有选择。”买家会考虑零售和工业地产等能提供更高收益率的资产。

“市场对投资数据中心、居住领域、冷链仓储、生命科学和运营平台等新兴资产类别也有强烈的需求。”

高力国际的 He 指出，在写字楼领域，其他亚太发达市场（如日本和澳大利亚）的收益率更高，而且主要是在永久地契资产上，这与新加坡大多数写字楼库存位于99年租赁地契土地上的情况不同。

“然而，从全球投资者的角度来看，这些市场伴随着更多的货币和政治/政策风险。这些市场也正面临利率上升的环境，与新加坡形成对比，新加坡的利率一直保持在低位，并且由于高流动性和资本流入，预计将继续保持低位。”

世邦魏理仕的 Song 表示，新加坡的工业和零售资产凭借其稳健的基本面继续吸引着投资者的兴趣，但鉴于新加坡正经历多年来最紧张的写字楼供应状况，“我们预计未来五年新加坡写字楼的租金增长将超过所有其他行业”。

世邦魏理仕的 Tay 补充说，鉴于中东最新的战事，尽管机构投资者长期看好新加坡的写字楼市场，但在全球不确定性下，他们近期的决策可能会放缓。

“对于私人投资者来说，中东的不确定性实际上可能会巩固新加坡作为投资目的地的地位，投资活动可能保持活跃。

他指出：“新加坡的避险天堂地位和结构性的供应紧张意味着任何放缓都更可能是暂时的和情绪驱动的，一旦局势明朗，活动应该会回升。”