伊朗战争或将加速房地产投资信托基金（Reits）人气的衰退

【新加坡】UI Boustead房地产投资信托基金（Reit）在主板的首次亮相，其时机可谓再糟糕不过了。

当其单位于周四（3月12日）下午开始交易时，市场似乎普遍认为，美以对伊朗的战争将加剧全球通货膨胀并推高利率。

美国总统 Donald Trump 本周早些时候曾试图通过预测敌对行动将迅速结束，并呼吁豁免对俄罗斯的石油制裁来安抚市场。但他未能成功扭转局势。

在周初短暂下跌后，油价再次开始走高，因为伊朗通过向航行于霍尔木兹海峡的商船开火，展示了其扰乱全球能源供应的能力。

布伦特原油上周收盘于每桶约103美元，比两周前的交易水平高出40%以上。

本周全球市场可能将继续紧张观望，因为美国联邦公开市场委员会将于3月17日和18日召开会议，并发布其季度的《经济预测摘要》。

回顾去年12月，该委员会的预测中值显示，联邦基金利率到2026年底将低于3.5%，这表明今年将有一次25个基点的降息。

显然，该委员会的看法可能即将改变。

美联储本周更鹰派的基调，可能进一步削弱市场对Reits的情绪。这些房地产证券化结构的设计旨在通过现金分配来实现其大部分总回报，并且它们都带有需要定期进行再融资的债务。

当利率上升时，它们持有的房地产资产也容易出现估值下调，这将推高其负债率。

在这一不确定的背景下，UI Boustead Reit 首个交易日收于0.805新元，较其0.88新元的首次公开募股价格下跌超过8.5%。该基金周五上涨近2.5%，当周收于0.825新元。

对投资者而言，这很可能是一个短期机会。

UI Boustead Reit持有一个主要位于新加坡的工业、物流和商业空间资产组合，价值超过19亿新元。其截至2027年3月31日财年的每单位派息预计将达到0.068新元。

按其周五的收盘价计算，这相当于超过8.2%的收益率。

然而，在我看来，从长远来看，坚挺的利率和振兴新加坡市场的持续努力，可能会削弱Reits的普遍受欢迎程度。

相对表现疲软

在冠病（Covid-19）大流行之前，Reits的表现相对较好。

在截至2019年底的五年间——这是一个全球利率处于历史低位的时期——iEdge新加坡房地产投资信托指数录得了54.4%的总回报（含派息再投资）。

相比之下，海峡时报指数（STI）的总回报率仅为14.9%。在目前构成海峡时报指数的八只Reits中，有七只在此期间位列该指数表现最佳的九只成分股之中。

其中四只实现了三位数的百分比回报：Keppel DC Reit（183.8%）、Mapletree Industrial Trust（140.1%）、Mapletree Pan Asia Commercial Trust（126.1%）和 Mapletree Logistics Trust（103.3%）。

然而，在疫情的冲击以及随之而来的通胀和利率飙升期间，Reits的表现要差得多。从2020年初到今年3月6日（即 UI Boustead Reit 开始交易前一周），iEdge新加坡房地产投资信托指数的总回报率不足4%。

海峡时报指数则实现了97.1%的强劲回报，这得益于 Keppel、Sembcorp Industries 和 Singtel 等公司的重大价值释放举措，以及疫情后通胀和利率飙升下 DBS、OCBC 和 UOB 盈利能力的大幅提升。

即使自2024年初通胀和利率已明显见顶以来，Reits的表现也远落后于股票。在此期间，iEdge新加坡房地产投资信托指数的回报率为6.7%，而海峡时报指数的回报率则高达66.3%，这主要是受到市场对股票市场检讨小组振兴本地市场建议的兴奋情绪所推动。

展望未来，我认为全球利率不太可能回落到疫情前的水平。即使在最近油价飙升之前，逆全球化、人口老龄化和公共部门债务上升等趋势，预计也将在未来几年对利率持续施加上行压力。

再加上本地市场改革势头的不断增强，未来几年股票的表现可能将继续超越Reits。

主动筛选成必要

需要明确的是，本专栏并非建议投资者完全避开Reits。

虽然iEdge新加坡房地产投资信托指数过去几年的回报疲软，但其各个成分股之间的表现差异巨大。

例如，从2024年初到今年3月6日期间——该指数整体回报率为6.7%——表现最好的成分股是 OUE Reit（55.2%）、Stoneweg Europe Stapled Trust（42.9%）和 Keppel DC Reit（34.2%）。

表现最差的则是 Kore US Reit（负46.1%）、Manulife US Reit（负21.2%）和 IReit Global（负20.5%）。

Reits在本地市场中也占据了重要部分。在海峡时报指数的30只成分股中，八只Reits的合计权重约为10.9%。iEdge新加坡次50指数（iEdge Singapore Next 50 Index）则包含16只Reits，合计权重约为42%。

通过主动挑选那些投资于有前景行业以及估值相对具有吸引力的Reits，投资者可以从中获得良好回报。

然而，这些Reits背后的发起人集团可能需要更加努力，才能维持其相对吸引力。

本月早些时候，富时罗素（FTSE Russell）表示，SIA Engineering 将取代 CapitaLand Ascott Trust 进入海峡时报指数的备售名单，自3月23日起生效。海峡时报指数备售名单上的其他股票还有 Keppel Reit、Suntec Reit、NetLink NBN Trust 和 Sheng Siong Group。

与此同时，新加坡交易所指出，四只股票将于3月23日被纳入iEdge新加坡次50指数：Haw Par Corp、GuocoLand、近期上市的 UltraGreen.ai 和 ValueMax Group。

被取代的股票是：Banyan Tree、SBS Transit、Geo Energy Resources 和 Cosco Shipping International (Singapore)。

如果新加坡市场能够持续保持强大的股东价值创造文化，那么看到Reits在海峡时报指数和iEdge新加坡次50指数中的占比随着时间的推移而下降，我也不会感到意外。