「我祖父的传承」：Sherman Kwek阐述城市发展三年计划以推动回报

【新加坡】在对城市发展有限公司（City Developments Ltd, 简称CDL）庞大的资产组合进行了近一年的详细审查后，集团首席执行官Sherman Kwek已明确这家房地产巨头应该在哪些领域继续发展、应该出售哪些资产，以及未来的增长方向。

对他而言，这次改革也带有个人意义。

Kwek在周一（9月28日）的简报会上发布城市发展更新后的三年战略时回答提问说：“我想延续我们家族的传承，尤其是我祖父的传承。他在我成长过程中对我产生了非常深刻而有意义的影响。”

“这是我希望能亲眼见证并完成的事情。”

Kwek Hong Png于1941年创立了城市发展的母公司丰隆集团（Hong Leong Group），并于1984年将管理权交给了他的儿子Kwek Leng Beng。

Sherman Kwek是Kwek Leng Beng的儿子，他于2018年接任城市发展首席执行官一职，其父则继续担任执行主席。

在这次战略评估后，城市发展将脱售至少60亿新元的传统及表现不佳的资产，并投资50亿新元作为增长资本。Sherman Kwek早前在公司经历了“一些困难”和去年的内部纠纷后，称这次战略评估“非常及时”。

在脱售的资产中，很大一部分（约三分之一）将来自其核心酒店业务，近一半（45%）来自商业资产。

该集团正从英国和澳大利亚表现不佳的领域撤出，将注意力集中在新加坡的核心业务上，并对中国和日本进行“机会导向型”的投资。

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其目标是维持至少35%的年度股息派发率，并通过资产脱售实现超过10亿新元的利润。

公司还希望到2029财年，将净负债率从2026财年上半年的75%降至55%左右，并将资产管理规模翻倍至100亿新元。

Kwek表示，设定三年期限是经过深思熟虑的，这能给予城市发展足够的时间来执行变革，而不会为了达成年度目标而被迫进行交易。他补充说，以三年为期审视业务，能让集团“更好地规划，避免错失良机，并真正确保我们能妥善地将资产货币化”。

“我们确实需要三年时间来脱售60亿新元的资产，除非你想让我进行清仓大甩卖，把所有东西都卖掉，而这显然是没人希望看到的。”

60亿新元是“底线，而非上限”

城市发展的脱售计划将涵盖其资产组合的多个部分。在60亿新元的目标中，商业地产预计将占最大份额，即45%。酒店业务将占30%，传统住宅及其他资产占20%，其余5%为生活服务类资产。

Kwek表示，城市发展可能会出售更多资产。他将该目标形容为“一个底线，而非上限”，并称集团“实际的脱售清单规模超过60亿新元”。

城市发展计划加速退出英国和澳大利亚市场，这些地区的部分资产已闲置，其他资产则表现不佳。

在英国，该集团已确定脱售约8亿新元的传统住宅资产，包括三个开发地块和两个已竣工项目中未售出的单位。

此外，它还在伦敦市中心拥有三处商业地产——125 Old Broad Street、Aldgate House和St Katharine Docks——总价值约10亿英镑（13亿美元）。Kwek表示，城市发展曾试图将其三处英国办公楼产在新加坡以房地产投资信托（Reit）的形式上市，但计划未能实现。

城市发展将继续监控这些资产并优化其表现，等待合适的市场时机再决定下一步行动。

城市发展于2015年进入澳大利亚市场，但未能达到预期的规模，因此计划退出其在当地的大部分业务。Kwek说：“对我们来说，那个市场的发展并不太顺利。”

该集团打算退出其在澳大利亚的住宅、商业和生活服务类业务，但将保留其酒店业务。

其澳大利亚住宅资产组合包括两个开发地块和四个已竣工项目，截至2025年底的账面价值约为2.2亿新元。城市发展还计划在市场条件允许时，退出其在墨尔本330 Collins Street项目中所持有的50%直接合资股份；其在澳大利亚的生活服务类资产组合包括563个单位。

在其核心的酒店业务领域，城市发展预计未来三年将实现约18亿新元的销售额。

城市发展直接拥有54家酒店，总价值约86亿新元。其中，价值约50亿新元（占总价值的60%）的资产被视为核心资产将予以保留；另外18亿新元的物业已被确定用于提升改造，剩余的18亿新元则计划处置。

城市发展集团首席运营官Kwek Eik Sheng表示，计划出售的资产包括一些运营良好、发展成熟的酒店，以及一些“表现不尽如人意”的酒店。

他表示：“我们预计，通过出售这些酒店，回报率将会提高。”他指的是已动用资本回报率。他拒绝透露可能被出售的具体酒店名称。

30亿新元投资于新加坡

随着城市发展从一些海外市场撤回，新加坡正稳固地成为其增长计划的中心。

该集团已将其50亿新元增长资本中的60%（即30亿新元）指定用于新加坡，并计划在此继续扩充其土地库存。

城市发展在新加坡已有相当规模的储备项目。截至9月28日，仍有五个项目尚未推出；这些项目包括位于丹戎禺路（Tanjong Rhu Road）和柏克海路（Peck Hay Road）的地块，以及Wynwood Grand（约430个单位）和Solano Grand（约300个单位）执行共管公寓，还有Lucerne Grand项目。

另外15亿新元将投向中国和日本。

加上在中国的两个项目，城市发展预计到2029财年，将从房地产开发销售中获得超过60亿新元的现金流入。

新天地项目是对中国市场雄心的一次考验

对城市发展而言，中国市场将是一项关键考验。该公司曾在2020财年遭受17.8亿新元的巨额减值损失，相当于减记了其对总部位于重庆的协信远创集团（Sincere Property Group）总投资的93%。

“是的，我知道，当你提到中国时，大家都会感到紧张，”Kwek说。

他补充道：“尽管存在各种杂音，而且中国目前形势不佳、面临巨大压力，但机会依然存在。”

Kwek表示，市场对高端住宅物业有强劲需求。其位于上海的综合用途项目新天地（Xintiandi）正是瞄准了这一细分市场。

该项目由集团持有51%的股份，中国的联发集团（Lianfa Group）持有剩余的49%。项目共包括145套住宅，其中70套为面积超过400平方米的高层公寓，另有75栋别墅，面积从约250平方米到700平方米不等。

城市发展计划于12月推出高层公寓单位，别墅则从2027年起推出。Kwek表示，住宅部分预计将产生“不低于150亿元人民币（22亿美元）的销售额”。

他补充说，未来在中国的投资可能会更多地采用合伙业务驱动模式，上海仍是重点关注的城市，不过城市发展也会灵活考虑其他一线城市的机会。

城市发展也在加强其基金管理业务，目标是到2029财年将资产管理规模（AUM）提升至100亿新元。这比截至6月30日约50亿新元的规模翻了一番，旨在通过第三方资本扩大投资规模，并释放资本用于再部署。

尽管这项三年计划附带着许多数字目标，Kwek还是回到了亲身完成此事对他个人意义重大的这一点上。

“我们只希望城市发展能有最好的发展。我们希望为所有股东的最大利益行事，并确保我们继续为每个人实现价值和回报的最大化。”

此次战略评估的背景是，2025年父子二人曾因公司控制权问题公开失和。此后，首席执行官和主席都已决心将分歧抛诸脑后。

在城市发展的简报会上，当被问及Kwek Leng Beng是否计划制定继任计划时，Sherman Kwek指出主席并未出席简报会：“我无法代表他回答。”

当被问及既然他“经济上很富裕，并不需要这份工作”，是什么让他保持着工作的热情时，Kwek笑着说：“我仍然无法实现工作与生活的平衡。我在这方面做得很糟糕。”

“但这件事对我很重要。因为我祖父的传承，它对我意义非凡。”