“我祖父的遗产”：Sherman Kwek阐述城市发展三年计划以推动回报

【新加坡】在对城市发展 (City Developments Ltd, 简称CDL) 庞大的资产组合进行了近一年的审视后，集团首席执行官Sherman Kwek对于这家房地产巨头应该发展什么、出售什么，以及下一步的增长方向，都有了清晰的规划。

对他而言，这次的改革也带有个人情感。

Kwek在周一（9月28日）的简报会上公布CDL更新后的三年战略时回答了提问。他表示：“我想将我们家族的遗产，尤其是我祖父的遗产传承下去。在我成长过程中，他对我产生了非常深刻而有意义的影响。”

“这是我希望能贯彻到底的事情。”

Kwek Hong Png于1941年创立了CDL的母公司丰隆集团 (Hong Leong Group)，并于1984年将管理权交给了他的儿子Kwek Leng Beng。

Sherman Kwek是Kwek Leng Beng的儿子，他于2018年接任CDL首席执行官一职，其父则保留执行主席的头衔。

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经过此次战略评估后，CDL将剥离至少60亿新元的遗留及表现不佳的资产，并投资50亿新元作为增长资本。Sherman Kwek早前称，在公司经历了“一些困难”和去年的内部纠纷后，此次战略评估“非常及时”。

资产剥离的很大一部分将来自其核心酒店业务（约占三分之一）和商业资产（占近一半，即45%）。

该集团正从英国和澳大利亚表现不佳的领域撤出，将注意力集中在新加坡的核心业务上，并对中国和日本进行“机会导向型”的投资。

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它的目标是维持至少35%的年度股息派发率，并通过资产剥离获得超过10亿新元的利润。

公司还希望到2029财年，将净负债率从2026财年上半年的75%降至55%左右，并将资产管理规模翻倍至100亿新元。

Kwek表示，设定三年的时间框架是经过深思熟虑的，这能给予CDL足够的空间来执行变革，而不会为了达成年度目标而被迫进行交易。

他补充说，以三年为期审视业务，能让集团“更好地规划，不错失良机，并真正确保我们能妥善地将资产变现”。

“我们需要三年时间来剥离60亿新元的资产，除非你想让我进行紧急抛售，把所有东西都卖掉，而这显然是没人想看到的。”

60亿新元是“底线，而非上限”

CDL计划中的资产剥离将涵盖其投资组合的多个部分。在60亿新元的目标中，商业地产预计占最大份额，为45%。酒店业务将占30%，遗留住宅及其他资产占20%，其余5%为生活类资产。

Kwek表示，CDL可能会出售更多资产。他将这一目标描述为“底线，而非上限”，并表示集团“实际的资产剥离清单超过60亿新元”。

CDL计划加速退出英国和澳大利亚市场，那里的部分资产已闲置，另一些则表现不佳。

在英国，该集团已确定约8亿新元的遗留住宅资产用于剥离，包括三个开发地块和两个已竣工项目中未售出的单位。

公司还在伦敦市中心拥有三处商业地产——125 Old Broad Street、Aldgate House和St Katharine Docks——总价值约10亿英镑（13亿美元）。

Kwek说，CDL曾试图将其三处英国办公物业打包成一只在新加坡上市的房地产投资信托基金（Reit），但计划未能实现。

CDL将继续监控这些资产并优化其表现，等待合适的市场时机再决定下一步行动。

在澳大利亚，集团于2015年进入该市场，但未能达到预期的规模，因此计划退出大部分业务。Kwek说：“对我们来说，这个市场的发展并不太顺利。”

集团打算退出其在当地的住宅、商业和生活类资产业务，但会保留其酒店业务。

其在澳大利亚的住宅投资组合包括两个开发地块和四个已竣工项目，截至2025年底的账面价值约为2.2亿新元。

CDL还计划在市场条件允许时，退出其在墨尔本330 Collins Street项目中所持有的50%直接合资股权；其在澳大利亚的生活类资产组合包括563个单位。

在其核心酒店业领域，CDL预计在未来三年内实现约18亿新元的销售额。

该集团直接拥有54家酒店，总价值约86亿新元。其中，约50亿新元（按价值计占60%）的资产被视为核心资产予以保留；另有18亿新元的物业被确定用于提升改造，剩余的18亿新元则被指定用于出售。

CDL集团首席运营官Kwek Eik Sheng表示，待售资产中既包括一些表现良好、经营成熟的酒店，也包括一些“表现不尽如人意”的酒店。

他在谈到投入资本回报率时说：“我们预计，通过出售这些酒店，回报率将得到改善。”他拒绝透露可能被出售的具体酒店名称。

30亿新元投向新加坡

随着CDL从一些海外市场撤回，新加坡正稳固地成为其增长计划的中心。

该集团已将其50亿新元增长资本中的60%（即30亿新元）指定用于新加坡，并计划在那里继续扩充其土地库存。

CDL在新加坡已有相当规模的开发项目储备。

截至9月28日，尚有五个项目未推出；其中包括位于Tanjong Rhu Road和Peck Hay Road的地块，以及Wynwood Grand（约430个单位）和Solano Grand（约300个单位）两个执行共管公寓项目，还有Lucerne Grand项目。

另外15亿新元将投向中国和日本。

加上在中国的两个项目，CDL预计到2029财年，将从房地产开发销售中获得超过60亿新元的现金流入。

新天地项目是对中国市场雄心的考验

中国市场将是对CDL的一个关键考验。在2020财年，CDL曾遭受17.8亿新元的巨额减值损失，实际上减记了其对总部位于重庆的协信远创集团 (Sincere Property Group) 总投资额的93%。

Kwek说：“是的，我知道，一提到中国，大家都会感到不安。”

他补充道：“尽管存在各种杂音，而且中国经济形势确实不佳，面临巨大压力，但机会依然存在。”

Kwek表示，市场对豪华住宅物业的需求强劲。其位于上海的综合用途项目“新天地”正是瞄准了这一细分市场。

在该项目中，集团持有51%的股份，中国的联发集团 (Lianfa Group) 持有剩余的49%。项目共包括145套住宅，其中有70套面积超过400平方米的高层公寓，以及75套面积在250至700平方米之间的别墅。

CDL计划于12月推出高层公寓单位，别墅则从2027年起推出。Kwek表示，预计住宅部分的销售额将“不低于150亿元人民币（22亿美元）”。

他补充说，未来在中国的投资可能会更多地以合伙业务驱动，上海仍是重点关注的城市，但CDL也会灵活考虑其他一线城市的机会。

该集团还在加强其基金管理业务，目标是到2029财年将资产管理规模（AUM）提高到100亿新元。这一数字是截至6月30日约50亿新元的两倍，旨在通过利用第三方资本扩大投资规模，并释放资金用于重新部署。

尽管三年计划附带了诸多数字指标，但Kwek还是回到了贯彻该计划对他个人的重要意义上。

“我们只希望看到CDL发展到最好。我们希望为所有股东的最大利益行事，并确保我们能继续为每个人实现价值和回报的最大化。”

此次战略评估的背景是，2025年父子二人曾因公司控制权问题而公开失和。此后，首席执行官和主席均已决心将分歧抛之脑后。

在CDL的简报会上，当被问及Kwek Leng Beng是否计划制定继任计划时，Sherman Kwek指出主席并未出席简报会：“我无法代他回答。”

当被问及既然他“经济上很富裕，并不需要这份工作”，是什么让他保持着工作的热情时，Kwek笑着说，他“仍然无法实现工作与生活的平衡”。

他补充道：“我在这方面做得很糟糕。但这对我来说很重要，因为我祖父的遗产，这件事对我意义重大。”