执行共管公寓新规旨在为市场降温：最低居住年限翻倍、取消延期付款计划、增加首购族单位配额

[新加坡] 面对执行共管公寓（EC）市场的火热需求，政府已收紧相关规定，旨在提高住房负担能力并遏制转售时的“倒卖”行为。

执行共管公寓于1995年首次推出，是一种价格更亲民的公私混合住房。近年来，其新单位价格与土地竞标价一同飙升。

由于新供应有限而需求不断增长，卖家在转售时获利丰厚。许多单位在达到五年最低居住年限（MOP）后出售，价格往往翻倍。

国家发展部长 Chee Hong Tat 于周五（5月8日）宣布，执行共管公寓的最低居住年限将从五年延长至十年，之后屋主方可出售单位。此外，新的执行共管公寓项目将取消延期付款计划。

此外，为首次购房者（简称首购族）保留的新单位配额将从70%提高到90%，首购族的优先期也从一个月大幅延长至两年。

Chee 表示：“我们希望这能促使发展商降低土地竞标价和执行共管公寓的售价。因为从地块授予之日起的首39个月内，他们只能将90%的单位出售给首购族。而发展商的额外买家印花税（ABSD）回拨将在五年期限时启动，如果项目符合现行的额外买家印花税减免期限延长条件，则最长可达六年。”

执行共管公寓建在通过招标出售给私人发展商的国有土地上。由于存在类似于公共住房的资格和所有权限制，例如1万6000新元的收入顶限和最低居住年限，其项目定价通常比同类私人公寓低20%至30%。

政府此次是在最新执行共管公寓项目 Rivelle Tampines 推出约六周后采取行动的。该项目共572个单位，售出了93%，平均售价为每平方英尺1893新元。三卧单位的起售价略低于160万新元，最大的五卧单位售价则超过250万新元。

Chee 表示，新措施将适用于所有在5月8日或之后截止招标的政府土地出售（GLS）地段上的执行共管公寓项目。他是在新加坡国立大学（国大）房地产与城市研究所2026年生活研讨会的开幕式上发表上述讲话的。

SEE ALSO

Time to cool EC demand: drop deferred payment scheme, lengthen MOP, tighten resale restrictions

Executive condo prices may be dampened by new measures, but don’t expect a sharp fall

随着发展商评估定价和销售可能受到的影响，预计竞标将趋于保守。

特别是将首购族优先期延长至两年，可能会拖慢新盘的销售速度。目前，在一个月的首购族优先期结束后未售出的单位，通常会很快被第二次购房者抢购一空。

今年的政府土地出售计划中有两个执行共管公寓地段待售：一个位于Canberra Drive的地段将于5月招标，另一个位于Sembawang Drive的地段将于6月推出。

与近期新盘的强劲销售势头一致，执行共管公寓项目地块的竞标价已攀升至新高。2025年8月，两个位于Woodlands地块的竞标者将执行共管公寓土地价格推高至每平方英尺容积率782新元，随后在2026年1月又升至每平方英尺容积率794新元。

由于对市场日益火热的担忧加剧，政府在近期进行审查后，对执行共管公寓计划进行了修订。供应量也正在增加，更多地块将被推出销售。

价格上涨，转售获利

Chee 指出：“在2021年至2025年间，公开市场上交易的执行共管公寓中，约有75%是在其最低居住年限期满后的五年内售出的，高于此前五年的45%。”

执行共管公寓最初的概念是为了满足私宅拥有权需求而设计的公私混合住房类型，多年来其价格稳步攀升。

PropNex 的数据显示，新执行共管公寓的中位数价格从2015年的每平方英尺797新元飙升120%至2025年的1754新元，超过了中央区外（OCR）99年地契非有地私宅同期96%的涨幅。后者的价格在同一时期从每平方英尺1150新元上涨至2252新元。

截至4月26日，新执行共管公寓的中位数价格为每平方英尺1843新元，而新的中央区外99年地契非有地住宅的中位数价格为每平方英尺2278新元。

现在，新执行共管公寓的买家需要满足十年的最低居住年限，之后才能出租整个单位、购买另一处住宅房产，或将其执行共管公寓单位出售给新加坡公民和永久居民。

执行共管公寓现在需要满15年后才能完全“私有化”，届时屋主可以将其出售给任何买家，包括外国人和企业实体。

在二手市场上，执行共管公寓的交易现在经常成为涨幅最大的交易。最赚钱的交易显示，单位在转售时价格翻倍，为卖家带来超过100万新元的总收益。

根据 Cushman & Wakefield 为《商业时报》分析的数据，自2023年第一季度以来的每个季度，执行共管公寓的转售收益率都名列前茅，且盈利能力越来越强。

今年第一季度，盈利最高的前五笔交易录得130%至140%的收益。而在2023年第一季度，盈利最高的前五笔交易中，有两笔的收益率为83%至86%。

延期付款计划的终结

国家发展部（MND）正在取消执行共管公寓的延期付款计划。在该计划下，买家预先支付20%的购买价，剩余80%则推迟到项目获得临时入伙证后支付。

国家发展部表示，选择该计划的买家通常需要支付比执行共管公寓单位购买价高出2%至3%的保费。

Chee 表示：“为鼓励财务审慎，并与其他未完工的私人住宅项目的安排保持一致，发展商将不能再为未完工的执行共管公寓提供延期付款计划。”

所有执行共管公寓购房者将采用标准付款计划，即买家根据施工进度分阶段支付购买价。

优先考虑首购族

政府还将把首次购房者的配额提高到90%，并将优先期延长至两年。

这将为希望购买首套住房的年轻已婚夫妇和家庭提供更大的支持，使首购族有“更好的机会购得执行共管公寓”。

Chee 指出，过去几年，首次购买执行共管公寓的买家比例相对于第二次购房者有所下降，后者的购房预算因出售首套住房的收益而更为充裕。2020年，约一半的执行共管公寓买家是首购族。而在2024年和2025年，这一比例降至30%至40%之间。

目前，在项目推出后的第一个月内，70%的执行共管公寓单位是为首次购房者保留的。一个月期限过后，发展商可以将剩余单位出售给所有符合资格的买家，包括第二次购房者。

尽管行业观察家呼吁提高执行共管公寓买家的收入顶限，但政府仍将1万6000新元的门槛保持不变。Chee 去年9月曾表示，当局正在审查公共住房的收入顶限。