执行共管公寓新规为市场降温：最低居住年限延长一倍抑制倒卖，取消延期付款，增加首次购屋者单位配额

【新加坡】在需求持续火热的背景下，政府已收紧针对新加坡执行共管公寓（EC）市场的规定，新措施旨在提高房屋的可负担性，并遏制转售时的“倒卖”行为。

执行共管公寓作为一种价格更亲民的公私混合住房类型，于1995年首次推出。近年来，其价格与土地竞标价一同大幅上涨。

由于新供应有限而需求不断增长，卖家在转售时获得了可观的收益。许多单位在满足规定的五年最低居住年限（MOP）后出售时，价格往往翻了一番。

国家发展部长 Chee Hong Tat 于周五（5月8日）宣布，执行共管公寓的最低居住年限将从五年延长至十年，之后屋主才能出售其单位。同时，新的执行共管公寓项目的延期付款计划也将被取消。

此外，为首次购屋者保留的新单位配额将从70%提高到90%，首次购屋者的优先期也从一个月大幅延长至两年。

Chee 表示，新措施将适用于所有在5月8日或之后招标截止的政府土地出售（GLS）地段上的执行共管公寓项目。他是在新加坡国立大学（国大）房地产与城市发展研究院举办的2026年城市住房研讨会开幕式上发表上述讲话的。

Chee 说：“我们希望这能促使发展商降低他们的土地出价和执行共管公寓的定价。因为从地段授予之日起的首39个月内，他们只能将90%的单位出售给首次购屋者。之后，在五年期满时，发展商的额外买方印花税（ABSD）将被收回，如果项目符合现行的额外买方印花税宽限期延长条件，则最长可达六年。”

执行共管公寓建在通过招标方式出售给私人发展商的国有土地上。由于存在类似于公共住房的购买资格和所有权限制，例如16,000新元的收入顶限和最低居住年限，其项目定价通常比同类私人公寓低20%至30%。

政府此举是在最新执行共管公寓项目 Rivelle Tampines 推出约六周后宣布的。该项目572个单位售出了93%，平均价格为每平方英尺1893新元。三卧单位的起售价不到160万新元，而最大的五卧单位售价超过250万新元。

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随着发展商评估定价和销售可能受到的影响，预计竞标活动将变得更加保守。

尤其是将首次购屋者的优先期延长至两年，可能会拖慢新盘的销售速度。在目前为期一个月的首次购屋者优先期结束后，未售出的单位通常很快就会被第二次购屋者抢购一空。

今年的政府土地出售计划日程中有两个执行共管公寓地段推出：一个位于堪培拉通道（Canberra Drive）的地段将于5月开放招标，另一个位于三巴旺通道（Sembawang Drive）的地段将于6月推出。

与近期新盘的强劲销售势头一致，执行共管公寓项目地段的竞标价已攀升至新高。2025年8月，两个位于兀兰（Woodlands）地段的竞标者将执行共管公寓地价推高至每平方英尺容积率782新元，随后在2026年1月又升至每平方英尺容积率794新元。

鉴于对市场日益火热的担忧加剧，政府在近期进行评估后对执行共管公寓计划进行了修订。供应量也正在增加，更多地段正被推出销售。

价格上涨，转售收益可观

Chee说：“在2021年至2025年间，公开市场上交易的执行共管公寓中，约有75%是在其最低居住年限期满后的五年内售出的，高于此前五年期间的45%。”

执行共管公寓最初被构想为一种公私混合住房类型，以满足人们对私有住宅的需求，多年来其价格稳步攀升。

PropNex的数据显示，新执行共管公寓的中位数价格从2015年的每平方英尺797新元飙升120%至2025年的1754新元，超过了中央区外（OCR）99年地契非有地私宅同期96%的涨幅，后者的价格从每平方英尺1150新元上涨至2252新元。

截至4月26日，新执行共管公寓的中位数价格为每平方英尺1843新元，而新的中央区外99年地契非有地住宅的中位数价格为每平方英尺2278新元。

新执行共管公寓的买家现在需要满足10年的最低居住年限，之后才能出租整个单位、购买另一处住宅房产，或将其执行共管公寓单位出售给新加坡公民和永久居民。

执行共管公寓现在需要满15年后才能完全“私有化”，届时屋主可以将其出售给任何买家，包括外国人和企业实体。

在二手市场上，执行共管公寓的交易现在经常成为涨幅最大的交易。利润最丰厚的交易显示，单位在转售时价格翻倍，为卖家带来超过100万新元的总收益。

根据 Cushman & Wakefield 为《商业时报》分析的数据，自2023年第一季度以来的每个季度，执行共管公寓的转售收益百分比都位居榜首，且盈利能力越来越强。

今年第一季度，前五大利润最高的交易录得了130%至140%的收益。而在2023年第一季度，前五大利润最高的交易中有两笔录得了83%至86%的百分比收益。

延期付款计划的终结

国家发展部（MND）正在取消执行共管公寓的延期付款计划。在该计划下，买家预先支付20%的购买价格，剩余的80%则延迟到项目获得临时入伙准证（TOP）时才支付。

国家发展部表示，选择该计划的买家通常需要承担比执行共管公寓单位购买价高出2%至3%的溢价。

Chee说：“为鼓励财务审慎，并与其他未完工的私人住宅物业的安排保持一致，发展商将不能再为未完工的执行共管公寓提供延期付款计划。”

所有执行共管公寓的购屋者将统一采用正常付款计划，即买家根据施工进度分阶段支付购买价格。

优先考虑首次购屋者

政府还将把首次购屋者的配额提高到90%，并将优先期延长至两年。

这将为希望购买首套住房的年轻已婚夫妇和家庭提供更多支持，使首次购屋者有“更好的机会购得执行共管公寓”。

Chee表示，过去几年，首次购买执行共管公寓的买家比例有所下降，相对于那些通过出售首套住房获得更充裕购房预算的第二次购屋者而言。2020年，约一半的执行共管公寓买家是首次购屋者。而在2024年和2025年，这一比例下降到了30%至40%之间。

目前，在项目推出后的第一个月内，70%的执行共管公寓单位是为首次购屋者保留的。一个月后，发展商可以将剩余单位出售给所有符合资格的买家，包括第二次购屋者。

尽管行业观察家曾呼吁提高执行共管公寓买家的收入顶限，但政府仍将16,000新元的门槛保持不变。Chee在去年九月表示，当局正在检讨公共住房的收入顶限。