乌节路怎么了？专家解读其声望与未来

[新加坡] 乍看之下，几乎没有迹象表明新加坡首屈一指的购物地带乌节路正在失去光彩。作为奢侈品牌旗舰店和本市一些表现最佳零售资产的所在地，这条购物街持续吸引着大量客流和新店入驻。

主要业主报告称，商场入住率高，租户销售额稳健。由 CapitaLand Integrated Commercial Trust 持股 50% 的 Ion Orchard 购物中心，在2025财年的入住率约为98%。该购物中心帮助提升了 CICT 整个零售投资组合的租户销售额，其每平方英尺销售额同比增长14.9%，按固定金额计算则同比增长29.1%。

Starhill Global Reit 在新加坡的零售资产组合，包括威士马广场（Wisma Atria）和义安城（Ngee Ann City），截至2025年12月底的入住率为99.5%，而威士马广场的租户销售额同比增长了2.9%。

在 Lendlease Reit 旗下的 313@somerset 购物中心，入住率为98.8%。在2026财年上半年，整体客流量和租户销售额分别增长了6.2%和1.1%。

从数据上看，乌节路表现良好。但一些行业观察人士质疑，面对国内外竞争激烈的零售目的地，乌节路是否还能保持自身优势，以及该区域的振兴计划是否能真正点燃人们热议已久但尚未完全实现的复兴。

此外，尽管乌节路被广泛视为本市的奢侈品零售中心，但最近一项关于新店开业活动的调查也表明，新加坡可能正在失去其在亚洲各大旅游目的地中所拥有的优势。

精品零售咨询与房地产公司 Catbird Singapore 的首席执行官 Ethan Hsu 表示：“根本的挑战在于，乌节路是在一个‘购物’本身已不足以成为人们到访一个地方的理由的时代建立起来的，而且至今其运营模式在很大程度上仍是一条购物街。”

过去三年里，乌节路区域的几处物业已经易手。其他一些物业在近期挂牌出售后仍待价而沽，寄望于整个区域的复兴。政府已推出战略发展激励（Strategic Development Incentive, SDI）计划，鼓励业主重建或翻新旧建筑，为具有‘变革性’的提案提供额外的建筑面积奖励。

包括 Forum 购物中心、Delfi Orchard 和 The Centrepoint 在内的旧建筑都传出了重建计划。目前，市场的目光聚焦于东陵购物中心（Tanglin Shopping Centre）的重建项目，该项目将成为一个集零售、办公、康养和文化功能于一体的综合开发项目。

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市场传闻称，香港的 Wharf 集团已将其 Scotts Square 购物中心重新投放市场，要价为3.8亿新元，比2024年寻求的4.5亿新元指导价低约15%。据说约有10家机构有兴趣，其中包括基金类投资者。

为提升该区域的吸引力，政府正在推出今年五月宣布的一系列新举措，包括设立快闪空间、指定用于建设历史遗迹酒店的地块，以及增设更多活动空间。

乌节路需要什么来保持竞争力，尤其是作为一个旅游目的地？这些问题仍悬而未决。专家们指出，问题涵盖从业内知名品牌过于饱和的零售格局，到创业精神、场所营造和城市设计等更深层次的挑战。

为何是现在？

今年五月，新加坡旅游局宣布计划在威士马广场（Wisma Atria）和义安城（Ngee Ann City）之间的乌节路步行街设立大型快闪空间。

其他计划包括在翡翠山（Emerald Hill）37号（一所学校旧址）和实洞弄（Seton Close）（一处殖民时期豪宅群）开发酒店项目，以及将东陵购物中心（Tanglin Shopping Centre）改造成一个集零售、办公、康养和文化功能于一体的综合项目。

新加坡旅游局土地与概念开发署长 Ashlynn Loo 表示：“与任何主要的生活方式目的地一样，乌节路也在不断发展以顺应消费者偏好的变化——特别是对体验式和独具特色产品的日益增长的需求。”

乌节路商联会（Orchard Road Business Association, ORBA）主席 Mark Shaw 补充道：“乌节路必须超越一个购物和餐饮的目的地。它必须从传统的购物地带转变为一个花园城市中的标志性生活方式目的地，将零售与公园、活动、文化和新的酒店概念相结合。”

这一推动正值电子商务重塑消费习惯、消费者日益看重体验质量、以及乌节路面临着来自本地和海外零售区域日益激烈的竞争之际。

新加坡国立大学（国大）商学院房地产系教务长讲席教授 Dr Sing Tien Foo 表示，乌节路的实体基础设施、购物组合和概念几十年来基本没有变化，因此现在正是重新评估它们是否适应后疫情时代消费行为和经济现实的恰当时机。

如今的购物者——以及旅客——也有了更多选择，从如切（Joo Chiat）和登布西山（Dempsey）等生活方式区，到星耀樟宜（Jewel Changi Airport）和滨海湾金沙（Marina Bay Sands）。

CBRE 零售部主管 Joan Chen 表示：“一旦品牌向全岛的郊区地点扩张，乌节路就失去了其作为品牌专属地点的地位。”

“本地和国际旅客也可以在该区域甚至在旅客自己的国家找到相似的品牌，在某些情况下，这些地方甚至提供更令人兴奋的零售业态、产品范围和定价，这让乌节路的零售业黯然失色。”

“品类杀手”

在一些观察家看来，乌节路的零售组合已变得可以预见，充斥着知名品牌和成熟概念，留给实验的空间越来越小。

用 Hsu 的话来说，这“无关清高，更多的是经济问题”。

他说道：“乌节路黄金地段一楼的租金是由全球奢侈品牌、大型餐饮连锁店和‘品类杀手’概念店所能支付的水平决定的，因为这些是争夺该空间的租户。”

“一旦这成为市场出清租金，一个真正拥有有趣想法的独立运营商就会在结构上被排除在外，除非有人为他们提供补贴。”

乌节路上的大多数黄金地段商场都由房地产投资信托基金（Reits）持有，这些基金专注于入住率和稳定回报，这有助于创造一个精心策划且运营高效的零售环境，但往往导致商场之间难以区分。

Hsu 表示：“这是一个体系的自然产物，在这个体系中，每一项租赁决策都必须通过收益率门槛、契约测试和机构舒适度门槛。”

乌节路上的大多数黄金地段商场都由房地产投资信托基金（Reits）持有，这些基金专注于入住率和稳定回报，这有助于创造一个精心策划且运营高效的零售环境，但往往导致商场之间难以区分。

Hsu 表示：“这是一个体系的自然产物，在这个体系中，每一项租赁决策都必须通过收益率门槛、契约测试和机构舒适度门槛。”

“有趣的零售，根据其定义，几乎就是一场赌注。而房地产投资信托基金的结构就是为了将赌注降至最低。”

今年五月，Metro 零售部门首席执行官 Erwin Wuysang-Oei 在 LinkedIn 的一篇帖子中指出，房地产投资信托基金的结构“将所有无法负担租金的业态都排挤了出去”，并“造就了一条由成熟模式和财力雄厚的品牌组成的街道”。这家百货公司运营商在百利宫（Paragon）购物中心占据了数层楼的空间。

尽管如此，CBRE 的 Chen 指出，业主们对于提供快闪空间或短期租约作为较低的入场门槛，态度已变得更加开放。

她表示，如果这些概念成功，品牌就可以转为永久租户，这反映了“作为复兴努力的一部分，在策划更独特、更吸引人的租户组合方面出现的更广泛转变”。

例如，OUE Reit 在文华购物廊（Mandarin Gallery）开辟了一个永久性的快闪空间，并举办了各种活动，从以 Labubu 和 Twinkle Twinkle 为主角的泡泡玛特（Pop Mart）合作，到与 Ed Sheeran 和 Blackpink 的 Rosé 相关的活动。

乌节路商联会的 Shaw 也指出，过去一年有一系列本地概念店在乌节路开业，包括 Ion Orchard 的 Cafe Nesuto、Violet Oon 的休闲土生华人概念餐厅 Bibik Violet 以及 The Centrepoint 的 Carousell Luxury。

Dr Sing 表示，更深层次的挑战在于建立一个能够创造出与消费者产生共鸣的新产品、新服务和新零售体验的企业管道。这样的生态系统需要“自下而上地发展”，需要初创企业和中小企业展现出更强的创业精神和冒险精神。

Hsu 也指出了新加坡旅游局的举措可能无法解决的一些问题，包括使得独立零售商在黄金临街地段无法盈利的租金结构、老旧建筑中阻碍统一重新定位的分层地契所有权，以及系统性地过滤掉租户风险的房地产投资信托基金的强制要求。

“这些举措是对该区域表面的必要改进。结构性的工作则是另一回事，而这才是决定乌节路在10年后是否还有吸引力的关键。”

公园与休闲

然而，还有人认为，乌节路的挑战比租户组合和零售概念更深，延伸到了该区域本身的设计上。

房地产咨询公司 Cistri 的区域总监 Jack Backen 表示：“对乌节路的批评通常是，它是一系列互不连通的购物中心。人们的体验很大程度上就是：进一个商场，出一个商场。乌节路的规模和历史是其业绩的驱动力，而设计或场所感则次之。这种情况正在逐渐改变，但需要时间。”

Hsu 表示，乌节路的各个分区——东陵（Tanglin）、乌节（Orchard）、索美塞（Somerset）和多美歌（Dhoby Ghaut）——应该有更鲜明的特色，这样游客才知道他们去那里的目的。

Backen 补充道：“在索美塞和乌节之间的核心零售区之外，发展的重点正被正确地放在休闲、酒店和住宅用途上，而不是过于关注购物中心。这是正确的做法；让核心区作为零售心脏取得成功，并使周边地区更具互补性。你可以看到市区重建局（URA）正在实施这一点；这只是需要时间。”

Knight Frank Singapore 的研究主管 Leonard Tay 表示，拟在翡翠山和实洞弄进行的酒店开发项目可以“弱化该走廊传统上以购物中心为中心的特点，并在宏伟与私密之间形成对比”。

JLL 酒店与酒店管理集团咨询与资产管理高级副总裁 Joshua Tay 表示：“截至2025年，乌节路的酒店客房供应量约为13,300间。在过去十年中，增长主要由现有资产的品牌重塑和重新定位所驱动，而非净新增客房供应的实质性扩张。”

他指出：“更广泛的市场已日益分化，滨海湾主导企业市场，而乌节路则转向高端休闲、精品奢华和体验式酒店服务。”

政府还计划将从 Buyong Road 到 Handy Road 之间一段500米长的路段改为步行区，并将总统府公园（Istana Park）的面积扩大到目前的三倍。

Backen 说：“这个步行空间的接受度和利用率可能会为未来乌节路其他路段的步行化提供一个范本。”

“新加坡长期以来一直是世界级综合绿色发展的先驱——想想星耀樟宜（Jewel）和滨海湾花园。或许乌节路可以提供一个机会，利用类似的方法，将购物体验转变为一种独特的新加坡式、郁郁葱葱的绿色环境。”