乌节路怎么了？专家解读其声望与未来

[新加坡] 乍看之下，几乎没有什么迹象表明新加坡首屈一指的购物带——乌节路正在失去光彩。这里是奢侈品牌旗舰店的所在地，也汇集了本市一些表现最佳的零售资产，这条商业街持续吸引着高客流量和新店开业。

各大业主报告称，物业出租率高，租户销售额稳健。由凯德综合商业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust, CICT）持有50%股份的ION Orchard，在2025财年的出租率约为98%。该购物中心助力提升了CICT整个零售投资组合的租户销售额；其销售额按每平方英尺计算同比增长14.9%，按固定金额计算则同比增长29.1%。

截至2025年12月底，喜达屋环球房地产投资信托（Starhill Global Real Estate Investment Trust, Reit）在新加坡的零售资产组合（包括Wisma Atria和Ngee Ann City）出租率高达99.5%，而Wisma Atria的租户销售额同比增长了2.9%。

在Lendlease环球商业房地产投资信托旗下的313@somerset，截至2025年底的出租率为98.8%。在2026财年上半年，商场总客流量和租户销售额同比分别增长6.2%和1.1%。

从数据上看，乌节路表现良好。但一些行业观察家质疑，在全球和本地零售业竞争对手的夹击下，乌节路能否保持自身优势，以及旨在振兴该区域的计划是否能真正引发一场备受期待却尚未完全实现的复兴。

此外，尽管乌节路被广泛视为本市奢侈品零售的中心，但最近一项关于新店开业活动的调查也表明，新加坡在亚洲各大零售目的地中可能正在失去其曾有的优势。

精品零售咨询与房地产公司Catbird Singapore的首席执行官Ethan Hsu表示：“根本性的挑战在于，乌节路的建立以及目前的主要运营模式，仍是作为一个购物街。然而在一个购物已不再是吸引人们到访一个地方的充分理由的时代，这显然是不够的。”

过去三年中，乌节路区域的几处物业已经易主。其他物业在近期挂牌出售后，仍寄望于整个区域的复兴前景，目前仍在市场上。一项战略发展激励计划（Strategic Development Incentive scheme）已经到位，通过为“转型性”提案提供额外建筑面积，鼓励资产所有者重建或翻新旧建筑。

一些旧建筑的重建计划已被提出，包括Forum The Shopping Mall、Delfi，以及The Centrepoint。目前，市场目光聚焦于将东陵购物中心（Tanglin Shopping Centre）重建为一个集零售、办公、康养和文化功能于一体的综合用途开发项目。

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据市场消息，香港九龙仓集团（Wharf group）已将其Scotts Square购物中心重新挂牌出售，要价3.8亿新元，比2024年寻求的4.5亿新元指导价低了约15%。据说约有10家机构表示兴趣，其中包括基金类投资者。

为重塑该区域的吸引力，政府正在推出5月份宣布的一系列新举措。

其中包括新加坡旅游局（Singapore Tourism Board, STB）计划在Wisma Atria和Ngee Ann City之间的乌节路步行街沿线设立大型快闪空间。

其他计划包括在翡翠山（Emerald Hill）37号（一所学校旧址）和Seton Close（一处殖民时期豪宅群）开发酒店项目。

然而，关于乌节路需要什么来保持竞争力，尤其是作为一个旅游目的地，问题依然存在。

专家们指出的问题范围广泛，从知名品牌过于集中的零售格局，到创业精神、场所营造和城市设计等更深层次的挑战。

为何是现在？

新加坡旅游局（STB）土地与概念发展署长Ashlynn Loo指出：“与任何主要的生活方式目的地一样，乌节路也在不断发展，以应对不断变化的消费者偏好——特别是对体验式和独具特色的产品与服务日益增长的需求。”

乌节路商联会（Orchard Road Business Association, Orba）主席Mark Shaw表示：“乌节路必须不仅仅是一个购物和餐饮的目的地。它必须从一个传统的购物带转变为一个花园城市中的标志性生活方式目的地，将零售与公园、活动、文化和新的酒店概念相结合。”

这一推动正值电子商务重塑消费习惯、消费者日益重视体验质量，以及乌节路面临来自本地和海外零售区域日益激烈的竞争之际。

新加坡国立大学（国大）商学院房地产系教务长讲席教授Sing Tien Foo博士表示，几十年来，这条街的物理基础设施、购物组合和概念基本保持不变。这使得现在正是重新评估它们是否适应后疫情时代的消费行为和经济现实的恰当时机。

如今，购物者和旅客也拥有更多选择，从如切（Joo Chiat）和登布西山（Dempsey）等生活方式区域，到星耀樟宜机场和滨海湾金沙。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡零售部主管Joan Chen指出：“一旦品牌向全岛范围内的郊区地点扩张，乌节路就失去了其作为品牌专属地址的地位。”

如今，购物者和旅客也拥有更多选择，从如切（Joo Chiat）和登布西山（Dempsey）等生活方式区域，到星耀樟宜机场和滨海湾金沙。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡零售部主管Joan Chen指出：“一旦品牌向全岛范围内的郊区地点扩张，乌节路就失去了其作为品牌专属地址的地位。”

“本地和国际旅客也可以在区域内甚至在旅客自己的国家找到类似的品牌；在某些情况下，这些地方甚至提供更令人兴奋的零售形式、产品系列和定价，这使得乌节路的零售业黯然失色。”

“品类杀手”

在一些观察家看来，乌节路的零售组合已经变得可预测，充满了成熟品牌和经过验证的概念，留给实验的空间越来越小。

用Hsu的话说，这“不是关于势利，而更多是关于经济学”。

他说：“乌节路黄金地段一楼的租金是由全球奢侈品牌、大型餐饮连锁店和‘品类杀手’概念店所能支付的水平决定的，因为这些是争夺这些空间的租户。”

“一旦这成为市场通行租金，一个拥有真正有趣想法的独立运营商，在结构上就会被拒之门外，除非有人为他们提供补贴。”

乌节路上的大多数黄金地段购物中心都由房地产投资信托（Reit）持有，其对出租率和稳定回报的关注，有助于创造一个高度策划和运营高效的零售环境。但这也导致了各个购物中心之间往往难以区分。

Hsu补充道：“这是一个系统的自然产物，在这个系统中，每一个租赁决策都必须通过收益率门槛、契约测试和机构舒适度门槛。”

“有趣味的零售，几乎从定义上说，就是一场赌博。而房地产投资信托的结构就是为了将赌博风险降到最低。”

今年5月，Metro零售部门首席执行官Erwin Wuysang-Oei在一篇领英（LinkedIn）帖子中认为，房地产投资信托的结构“将所有付不起租金的业态都排挤了出去”，并“催生了一条由成熟模式和财力雄厚的品牌构成的大街”。这家百货公司运营商在百利宫（Paragon）购物中心占据了数层空间。

尽管如此，世邦魏理仕的Chen指出，业主们已经更愿意提供快闪空间或短期租约，作为一种较低的入场门槛。

她指出，如果这些概念成功，品牌可能会转为永久租户，这反映了“在复兴努力中，向策划更独特、更有吸引力的租户组合的更广泛转变”。

例如，华联房地产投资信托（OUE Reit）在文华购物廊（Mandarin Gallery）开辟了一个永久性的快闪空间，举办了从以Labubu和Twinkle Twinkle为特色的泡泡玛特（Pop Mart）合作活动，到与歌手Ed Sheeran和Blackpink的Rose相关的各种活动。

乌节路商联会的Shaw还指出，过去一年里，一系列本地概念店已在乌节路开业，包括ION Orchard的Cafe Nesuto、Violet Oon在淡马锡店屋（Temasek Shophouse）开设的休闲土生华人概念餐厅Bibik Violet，以及在先得坊（The Centrepoint）的Carousell Luxury。

Sing博士表示，更深层次的挑战在于，建立一个能够创造与消费者产生共鸣的新产品、服务和零售体验的企业储备。这样的生态系统需要“自下而上地发展”，需要初创公司和中小型企业展现出更大的创业精神和冒险精神。

Hsu还指出了新加坡旅游局的举措可能无法解决的问题，包括使得独立零售商在黄金地段经营不经济的租金结构、旧建筑的分层地契所有权阻碍了统一的重新定位，以及房地产投资信托的任务授权系统性地排除了租户风险。

“这些举措是对该区域表面形象的必要提升。但结构性的工作是另一回事，而这才是决定乌节路在10年后是否依然有趣的关鍵。”

公园与休闲

然而，另一些人认为，乌节路的挑战比租户组合和零售概念更深，延伸到了该区域本身的设计。

房地产咨询公司Cistri的区域总监Jack Backen说：“对乌节路的批评常常是，它是一系列互不相连的购物中心。你基本上是‘进一个商场，出一个商场’。乌节路的规模和历史是其业绩的驱动力，而设计或场所营造的作用较小。这种情况正在逐渐改变，但这需要时间。”

Hsu观察到，乌节路的次级区域——东陵（Tanglin）、乌节（Orchard）、索美塞（Somerset）和多美歌（Dhoby Ghaut）——应该有更鲜明的身份特征，这样访客才知道他们去那里的目的。

Backen指出：“在索美塞和乌节之间的核心零售区之外，发展正理所当然地聚焦于休闲、酒店和住宅用途，对购物中心的关注较少。这是正确的做法：让核心区作为零售心脏取得成功，并使其周边区域更具互补性。你可以看到市区重建局（URA）正在实施这一点；这只是需要时间。”

莱坊（Knight Frank）新加坡研究部主管Leonard Tay表示，在翡翠山（Emerald Hill）和Seton Close拟议的酒店开发项目可以“软化这条走廊传统上以购物中心为中心的特性，并在宏大与精致之间创造对比”。

仲量联行（JLL）酒店与酒店业集团咨询与资产管理高级副总裁Joshua Tay指出：“截至2025年，乌节路的酒店客房供应量约为13,300间。”

“在过去十年中，增长主要由现有资产的品牌重塑和重新定位所驱动，而非净新增客房供应的实质性扩张。”

他补充道：“更广泛的市场日益两极分化，滨海湾主导企业客户市场，而乌节路则转向高端休闲、精品奢华和体验式酒店业。”

政府也正在将从Buyong Road到Handy Road之间一段500米长的路段改为步行区，并将总统府公园扩大到现有面积的三倍。

Backen说：“这个步行空间的接受度和利用情况，可能会为未来乌节路其他路段的步行化提供一个范本。”

“新加坡长期以来一直是世界级综合绿色发展的先驱——想想星耀樟宜和滨海湾花园。也许乌节路可以提供一个机会，利用类似的方法，将购物体验转变为一个独特的新加坡式郁郁葱葱的绿色环境。”